作者｜張茂榮
非標疑難案件專家，粵灣律所主任 首席律師
基本案情：
涉案房產為深圳南山豪宅，2021年2月6日簽約，約定成交價3260萬，定金170萬，8月13日前監管首付款，餘款按揭支付，任何一方違約導致合同不能履行，應按成交價20%支付對方違約金。
同年2月8日“208新政”（二手住房成交參考價）出臺，導致可貸款額度大幅降低，首付對應大幅增加！
買家（客戶，本案被告）誠心誠意購房，先後多次商請賣家追加定金至230萬、延長首付期限、分兩筆監管首付款方式，爭取時間籌措資金。
9月15日，是第一筆首付款1125萬監管日，買家如約監管（監管期限六個月，至2022年3月15日）後，銀行確定只能貸款750萬，定金加首付款合計需要支付2510萬！
10月10日，是第二筆首付款1155萬監管日，買家雖經多方籌借，仍存在約300萬缺口，無奈微信賣家“現在借遍了所有親戚，也借了高利貸，還是湊不齊第二筆資金。萬分抱歉！希望您能諒解！謝謝！”，賣家則得理不饒人回覆“按照合同繼續履行或按合同違約條款執行”，不允許寬展一日！
賣家：自信滿滿，來勢洶洶，起訴誓吃買家20%違約金！
11月16日，賣家在已收買家230萬定金在手的情況下，仍然起訴解除合同，要求買家支付違約金652萬及利息（違約金和定金不能同時適用是法律常識）、返還交付保證金2萬、返還佣金8萬及利息，合計主張本金662萬元！
賣家同時申請財產保全，在總訴求只有662萬，即便全部勝訴，已收230萬定金可以折抵等額違約金、只需凍結432萬，完全沒有必要多凍結的情況下，仍然凍結買家首期款662萬元！
賣家訴訟請求
買家同意解除合同，因急需解除監管的1125萬首期款他用，為讓賣家配合儘快解除，自願230萬定金被沒收，甚至還考慮適當增加賠償和解，而賣家代理人當庭表示曾代理過20%違約金的判決，如和解，20%違約金一分錢都不能少，只能就利息、法院受理費做出讓步，充滿了傲慢、強勢、自信！
無奈，買家只好委託筆者應訴，筆者以雙方都同意解除合同，繼續監管首期款已無必要，將造成買家巨大損失為由，致函賣家代理人轉交賣家，要求配合解除1125萬首期款監管，並降低保全金額230萬，沒想到賣家代理人居然拒收了筆者的律師函！
——賣家就是想透過不配合解除1125萬首付款監管導致買方半年內無法提取使用，同時故意超額保全230萬，即便監管自然到期，也儘可能限制買家提款金額的方式，逼迫買家妥協讓步同意其20%的違約金訴求，可謂來勢兇猛，手段狠毒。
多次乞求無果後，筆者只能代理買家反訴要求配合解除資金監管，並申請先於執行，同時提出超額保全異議。
法官召集雙方到庭協調，並再三建議賣家配合解凍首期款，賣家也是不給面子，最終也沒有配合，直至2022年3月15日到期自動退回，而對於超額保全230萬事宜，歷經筆者向一審法院申請保全異議、二審法院複議等複雜程式，最終在一審法官的施壓下，直至2022年7月才“主動”降低保全230萬，導致買家1125萬首付資金被硬生生地監管半年、230萬被多凍結長達八個月不能使用！——太氣人了！
一審判決：賣家贏回1。46萬，支付受理費41064元。
2022年11月15日，福田區人民法院判決：買家支付賣家違約金231。46萬，已付230萬定金折抵後，僅需再行支付1。46萬，賣家自行承擔案件受理費41064元，算起來不包括律師費還要虧本26464元！
一審判決後，雙方均未提起上訴，目前已發生法律效力。
一場長達一年的訴訟，以賣家不依不饒、強勢而來，灰頭土臉、敗勢而去結束，結果是：
買家因為賣家不配合解除1125萬首期款監管、多凍結買家230萬，不能動用該資金另行購房，避免了高位站崗，後來房價下跌，回頭看還是幫了買家~~~~
反觀賣家，因買家反訴，查封涉案房產，導致其房屋至今也沒有賣掉，錯失了高價出售的機會，可謂算來算去算自己！
張律說：和為貴，並不是每個二手房糾紛守約方都可以拿到20%違約金！
1、和為貴，得饒人處且饒人。客觀地說，本案買家因2021年“208政策”出臺，導致3266萬成交，首付款猛增到2510萬，並因不能如期湊足，賣家不理解、不願意再行延期，導致合同不能履行，並非惡意違約。作為代理人，筆者目睹了買家無法如期籌齊第二筆1155萬首付款，祈求賣方無果，數次落淚的場面。——買家都同意230萬定金被沒收了，賣家得理不饒人，窮追猛打，用盡手段，逼迫買家支付20%頂格高額違約金太不近人情！
2、是否支援20%違約金與個案案情有關。深圳二手房訴訟，20%的違約金判決筆者代理不止一次，一套房子違約金730萬的也代理過，但個案不同、履約進度不同、當事人過錯不同、導致合同不能履行的原因不同，沒可能所有案件都支援，僅僅因為曾經代理過一個支援20%違約金的案子，就篤定本案判決也必然支援20%違約金，顯屬無視個案差異的過於自信。
3、給同行的建議：和諧社會，能促成當事人和解的，儘量斡旋息事，和解結案，沒必要對同行拒之千里，也沒必要耍小聰明、小手腕試圖嚇唬倒對方（適可而止，不要突破對方底線）、更沒必要對客戶挑訴架訟。——訴訟有風險，不和解，萬一敗訴或未達預期，客戶完全可能反過來找代理律師的麻煩！
4、釋出此案例，一方面是警示守約方起訴風險，另一方面是一年多訴訟，客戶承受了太大的壓力，而筆者一向代入感強，想起對方及其代理人的強勢、傲慢、不屑、惡意拖延客戶1125萬首期款監管半年、惡意超標230萬凍結客戶存款八個月也是十分生氣，不吐不快，希望以後再也不要遇到這樣的對手。
3260萬豪宅糾紛：來勢洶洶的賣家，舉兵戈一年，僅贏回1。46萬！｜深圳樓事
