作者：縱橫君
買房對每個人而言都是一件大事，如果真要買房的話，很多人都需要付出畢生積蓄，加上數十年的房貸，誰也不想閉著眼買。謹慎歸謹慎，但最終還是要面對這樣一個問題：年輕人結婚、子女上學，或者手中的閒錢需要尋找出路。如果說，過去買房大都賺了的話，那麼現在就難說了，就好比股票，價格屢創新高，就意味著風險越來越大，萬一買在長期大頂上，想解套可就不是那麼簡單，家庭可能因此而失去很多發展的機會，可謂一步錯，步步錯。那麼，今天本文就來討論一下“今明兩年，該買房還是存錢？”，有專家稱，很多人其實想錯了！
進入到2021年，從網上很多的評論看出，現在房價與收入背離，加上少子化成為趨勢，未來哪還有那麼多人來接盤？房地產價格向下的趨勢不可避免，而且，隨著貨幣迴歸正常，現在很可能就是房價的高點，未來將是“熊途漫漫”。而且一些所謂的專家也跟著附和，認為房地產貶值趨勢就此確立，降幅超乎常人的想象。為這事，還驚動了黨媒，經濟日報還專門撰寫了一篇《樓市“黑嘴”要不得》，文章認為房價普降的論調站不住腳，房價變化受供求、調控和貨幣政策變化影響，不能一概而論，需要綜合分析。
在業內人士看來，黨媒的及時迴應是比較理性的，一味地喊漲喊跌都不太現實，中國的樓市屬於政策市，有調控加持，短期房價波動幅度不會太大。當然，這是大的環境，具體到購房者來說，由於每個人的情況不一，比如前面說的，有的是剛需自住，有的是為保值增值，這樣的話，那就不能僅看眼下，畢竟房子這種東西，既然買了就不是一年兩年的事，需要看長遠。現在我們來談談，今明兩年，到底是買房划算，還是存錢划算？10年後又是一個什麼結果？不妨先來做一個對比。
先說房地產趨勢。要看3個關鍵指標：
第一，人口。中國人口與發展研究中心團隊去年釋出過一份報告顯示，預計2027年將達到14。17億的人口峰值，然後逐步下降，到2035年降至14。03億。從這個資料看，現在到2035年還有14年時間，人口仍舊能保持在14億規模，整體變化不大。而且，這個預測資料還沒有考慮到國家對生育政策的調整，比如放開3孩，按照國家的說法，要積極應對人口老齡化戰略，保持人力資源稟賦優勢。有理由相信，在人口結構方面，以及人口數量上，在很長一段時間裡都不會出現明顯變化，保持穩定應該是可以看到的。那麼，對應的住房需求端也不會出現大幅下降，只是市場主流由剛需過渡到改善，新房向二手房市場轉變。
第二，槓桿率。市場上很少有人分析這一指標，但不可忽視，現在不少城市房貸放款速度明顯變慢，這並不是市場單一的調控所致，更多的是因金融風險把控所需，前不久金融高層喊話“房地產是最大灰犀牛”可以看作是一個提醒。那麼，我們現在的住房槓桿率處在一個什麼水平？
根據中國證券報報道，2008年到2019年，住戶部門槓桿率從18。2%增長到65。1%，平均每年增長4。3%，但2020年比2019年增長7。4%，明顯高於均值，按照央行報告的話說，我國住戶部門槓桿率“處於新興經濟體的較高水平，與國際平均水平一致，低於發達經濟體平均水平”，查了一下發達經濟體2018年的住戶部門槓桿率平均水平，為72。1%。很顯然，即便與發達經濟體比，我們的槓桿率也僅有7個點的差距，很明顯，我們現在的住房槓桿率上升的空間已然不大，甚至有些透支，何況，我們現在經濟水平還不能與他們比，降槓桿的機率倒是挺大。可見，一些城市控制房貸、提高首付，應該不是一個短期現象。
第三，貨幣。對此，可以用一組資料簡單說明，看近10年貨幣供應M2增長率：2011年13。6%，2012年13。8%，2013年13。6%，2014年12。2%，2015年13。3%，2016年11。3%，2017年8。2%，2018年8。1%，2019年8。7%，2020年10。1%。很清楚，2011年-2016年，M2增速都在11%以上，到2017年以後，M2增速都在8%點幾，其中，2020年由於眾所周知的原因，M2增速重回兩位數，但進入到2021年第一季度，M2回落到了9。4%，4月8。1%，5月8。3%，又回到了8%點幾！按照GDP增速與M2增速高度一致性的歷史規律看，未來隨著經濟增速進一步放緩，M2增速長期處於平緩下降過程中。對樓市的意義是，除特殊情況外，長期貨幣支撐將越來越弱。
從以上3個因素總結得出，整體人口對樓市的影響反而不太明顯，倒是槓桿率和貨幣趨勢制約了房價大幅上漲。由此可以得出一個結論，未來房價真的失去了快速上漲的基礎。當然，由於每個城市對人口吸引力不同，樓市分化是必然。這裡需要警惕的是，目前一些人口淨流出城市逆勢上漲，大機率不可持續，不要被市場熱度衝昏了頭腦。
10年後，與存錢相比，今明兩年到底該不該買房？
央行原行長周小川2019年在一個經濟論壇上表示，中國不是不可能進入負利率時代，而是儘量避免，10年後想買年化3%的理財產品，可能像汽車搖號那樣碰運氣。他的話可以理解為，利率長期走低是趨勢，存錢將是一個非常不明智的做法。其實，從經濟社會發展的規律看也是如此，但經濟體量越來越大，保持經濟增長越來越難，所以，從宏觀的角度看，為了發展經濟，透過促進消費和投資，提高資金的利用率，國家不會讓錢一直躺在銀行裡吃利息，透過不斷降低利率，把更多的錢釋放到經濟發展中是一個趨勢。所以，
一味地存錢肯定不是優選項，但，是不是就該把錢用來買房呢？
在有關專家看來，答案其實已很明顯。
獨立經濟學家馬光遠提出了“3個20%”理論，主要是從賺錢的角度，大意是：
第一個20%：20%的城市才有買房的價值，不要去那些八線城市買房，三四線要選擇買。
第二個20%：就算是大中城市，也只有20%區域的樓盤才有增值空間；
第三個20%：未來10年裡，只有20%的開發商才能活下來，80%都將不復存在。買房時要警惕那些黑心開發商，別跟自己的錢過不去。
坦率地講，雖然這個資料無法苛求精準，但大方向還是有道理的。概括起來就是，閉著眼買房的時代已經過去，未來想要在房地產市場裡分一杯羹，需要看準城市、看中房產本身價值。說白了，房子不能隨便買，要有選擇性，一旦買錯，可能還不如存錢。
具體而言，買房還是要跟著城市發展脈絡走，進入城市化下半場以後，全面城市化的時代已經過去，城市發展進入城市群、都市圈時代，從人口流動資料可以看出，那些人口淨流入的城市群、都市圈更有發展前景，因為那裡有產業，有收入，一般而言，在這些地方買房問題不大，畢竟有需求支撐。相反，對於收縮型城市，人口淨流出城市，除了自住外，以保值為目標的買房顯然不太合適。對此，你看明白了麼？
