2022年已經來臨，歲末年初，冰凍了幾個月的樓市，又有了聒噪的跡象。
房地產專家們貌似又發現了房產上浮的“
新訊號
”：①年初央行對房地產的信貸開始寬鬆；②全面降準釋放1。2萬億資金，LPR再次下滑；③
北京證券中心掛牌成立
，融資橄欖枝。
“看漲”派的房產專家們紛紛認為，這些錢一旦流進了實體企業，80%以上的資金經過2-3個輪迴之後，會重新流入住房市場，所以新一輪房市上浮或已經悄然開啟。
以上說法準確嗎？指聞君給出的答案是否定的。且不說資金是否真的可以流向房市，就目前的房地產調控節奏來說，即便是居民有“閒錢”來投資房地產，在嚴密的調控舉措下，購房需求也不會增加，房產價格自然不會有太大的變化。
首先，住房調控次數，近些年來呈現出“快速遞增”的態勢。
2017年調控260次，2018年提升至400次，2019年達到620次，2020年超500次，2021年調控也達到600次左右。與此同時住建部第一次提出了“房產調控問責制”，今後針對城市住房調控不力，以至於導致價格過快上漲的，要堅決予以問責。
雖然看起來只有短短几個字，但釋放出的資訊卻很大，我們知道，房市價格的上浮，60%以上的原因是地價上浮，2003年之後，房地產被確定為城市發展的支柱性產業，80%以上的城市形成了高度土地依賴性。對於房產價格的調節，經常也是睜一隻眼閉一隻眼，樓市與土地攜手共進，城市“酒足飯飽”。調控問責的出現，意味著今後城市需要紮紮實實執行“三穩”目標了。
其次，樓市的資金源頭，已經被卡住，即便是市場資金滾滾而來，淌入房產的資金並不會多。
2020年之後，全球遭遇黑天鵝侵襲，TOP20的國家中，美國、日本、印度、英國、德國等紛紛出現了倒退情況，只有中國在短暫的蟄伏之後，再次崛地而起，為全球發展注入了一絲紅色。
2020
年美國下滑近
2。46%
，日本下滑接近
1。88%
，德國下滑了
1。52%
，英國下滑
4。2%
，仔細檢視排名前二十的國家，唯獨中國、荷蘭、瑞士增增長，其他
17
個都表現出綠色下行態勢。
時間進入2021-2022年，全球各個國家為了重新恢復，紛紛開啟了發行貨幣的舉措，據不完全統計，美國前後累計釋放6-7萬億美元的貨幣，日本釋放出了73。6萬億日元的資金，歐洲央行也開啟了1。85萬億歐元的資金量。可以說當前的國際資本市場如滾滾洪流襲來。全球89%的國家房產出現上浮。
為了提前預防，2020-2021年，央行提出了“房企融資三紅線”原則，要求房企們把負債等“三紅線全部降低至三綠線”之內，並且給出了融資增幅上限；2021年再次提出“雙上限”，一方面設定金融機構向房企的貸款上限比例，另一方面設定了銀行向個體購房者的貸款比例上限。
可以說，樓市的資金管道已經被幾乎掐斷，即便未來有再多的資金釋放出來，那麼進入房市的可能性也接近於零。“三紅線和雙上限”也打消了“國際通脹帶來我國房產上浮”的可能性。在這一場世界性的“房產資金”阻擊戰中，我們已經宣告勝利。
第三、
2022
年之後，房地產還有上浮的機會嗎？
指聞君給出的看法是“總體平穩，優質資產具有進一步提升可能”。
什麼樣的城市、什麼樣的房產算作是優質房產資源呢？房產學者任先生其實早就給出了答案，任先生指出，房地產發展長期看發展、中期看土地、短期看金融。高層已經多次提出，各大城市要放棄“房地產短暫刺激”的傳統做法，要結合城市實際發展特色產業，隨著地價的平穩新週期和樓市資金收縮新週期的到來，今後的房產優質與否，關鍵要看城市發展勢頭如何。
上海、深圳、北京、廣州等一批一線城市，依然具備傳統的產業競爭優勢，工業基礎佈局完善、高薪就業崗位眾多，在高收入、高就業機會的支撐下，人口自然會源源不斷地向這些大城市聚集，進而提供更多的住房消費需求，所以指聞君認為，類似北上廣深這些城市，其實具有一定的“優質”潛力。
而對於武漢、成都、南京、長沙、西安、合肥等新興一線城市和強二線省會城市（或者區域中心城市），今後核心區域也具備一定的“優質”潛力，這些城市正在打造以新的產業為引擎的“彎道超車”模式，光電子通訊、化學工業、核能源、核技術應用、新能源汽車等紛紛在這些新一線和二線城市落地生根，可以說“後勁很足”。
新一線城市正加快建設先進製造業強市。天津、青島、合肥等，也提出了製造業立市、工業強市的計劃和戰略。
目前來看，先進製造、創新中心、智慧製造、汽車、裝備製造、生物醫藥等，成為新一線城市制造業發展的“關鍵詞”。
不過，總體而言，房產上浮並不具備全面性、也不具有廣泛性，普通人買房投資的時代徹底失去了，正如房產學者馬光遠說的那樣，對於一般人而言，不要去買房投資，把錢拿在手裡比投入房地產市場或許更加划算一些。
四、
未來
10
年，擁有2
套房的家庭會面臨什麼結局？答案基本清晰了。
央行的“資產負債報告”顯示，戶均房產保有量達到1。5套，超過
40%
家庭擁有2
套房
。隨著房產新格局的開啟，
未來
10
年，
這些多套房的人，
他們會面臨什麼結局？
繼續躺著賺還是有損失？
如今答案基本清晰了。
首先，在房產增值幅度方面，接下來10年的增幅並不會太大。
社科院財經戰略研究院在
《中國住房報告2022》
預測，全年房產提升幅度在-3%至3%左右，業內人士預計，隨著樓市限制亦步亦趨，0%-5%的增幅或將成為常態化情況。
其次，房產持有成本快速堆高，也是房市的一個新情況。
住建部原副部長仇保興就曾直言，要敢於正視房地產有泡沫的現狀，採取一攬子計劃來有序燙平樓市泡沫，例如開啟住房空置稅、物業稅、房產稅等多種費用，特別是空置稅，對多套房的人影響更為直接，在加拿大、美國、德國、澳大利亞、法國等發達國家都有空置稅的收取行為，依據國際慣例，空置稅在1%-5%之間，針對的是閒置房源收取的一種額外費用，這樣會大幅降低房產資源浪費的可能性。除了空置稅之外，房產稅也呼之欲出了。
在費率方面，房產學者們認為，空置稅保持在2%相對合理，房產稅在1%-1。5%之間，這都是房產持有的負向成本，中泰證券的首席學家李迅雷認為，現階段直接的房產持有成本達到10%以上，租金收益不到3%。
這種情況下，一套
100
萬元房子，在
1
年時間內或縮水
2-3
萬元，房子越多貶值金額就更大，所以說二套房以上的人，結果基本清晰了。
