財聯社12月8日訊（編輯 李俊）今日，在“首屆長三角REITS論壇暨中國REITS論壇2022年會”論壇上，證監會副主席李超表示，要進一步擴大REITS試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。同時，李超提出，將研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
市場人士認為，這標誌著房地產或實體企業的涉房資產融資終於“解凍”，有利於盤活資產，亦有利於注資到實體經濟。
保租房REITS市場需求不斷增加，各方積極參與認購
據瞭解，長租房包括保障性租賃住房和市場化租賃住房兩大體系。前者主要由政府主導，透過新建和改建籌集房源，集中式幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難，是一類受政府政策支援的長租房。而後者主要由市場主導，包含所有房源，以集中或分散式面向所有城鎮居民。
目前，保租房公募REITS的良好社會經濟效益已初步顯現。隨著保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITS的底層資產和市場需求將不斷豐富，社會各方參與保障性租賃住房REITS的積極性也在顯著提升。
以近期發行的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金” （華夏基金華潤有巢REIT）為例，網下詢價結果顯示，網下發售累計吸引資金721。55億元，擬認購數量總和為 2，985，310 萬份，為初始網下發售份額數量的 213。24 倍，公眾投資者認購倍數高達325倍，重新整理認購倍數記錄。
更為重要的是，在盤存量促投資方面，
目前發行的23只REITS盤活存量資產近770億元，帶動上下游新專案投資超過4200億元。
上海證券交易所總經理蔡建春指出，REITS盤活存量資產，合理擴大有效投資的示範效應已逐步顯現。
拓展市場化長租房及商業不動產，實現REITS收益多元化
但在底層資產種類上，我國REITS底層資產較為單一，已上市的公募REITS以交通、園區、能源、倉儲物流等基礎設施為主。復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍教授指出，相比較成熟的海外REITS市場，我國以基建為底層資產的REITS收益雖穩定，但收益率較低。
未來發展目標應著重於底層資產的擴容，尤其是保障性租賃住房和各類商業房地產。
據美國REITS協會資料顯示，美國REITS基金投資於房地產的底層資產類別由2010年的9項增加至2022年16項。在規模大的同時，底層資產涵蓋了居住型以及各類商業用地。具體來看，2010年零售商業地產市值佔比29％，租賃住房佔比17％，至2020年佔比最高的基礎設施為17％，工業用地11％，由於底層資產種類增多，租賃住房佔比下降至14％。至2022年最新報告顯示，基礎設施仍然佔比最高，但已下降至16％，而租賃住房佔比減少至10％。相應增加的種類有購物商場、遊樂場、個人倉儲等。
結構化融資專家宋光輝對財聯社表示，REITS基礎資產擴容到商業房地產，對於房地產或實體企業是較大利好，有助於其盤活其涉房資產、商業物業，獲取融資，資金迴流至實體經濟。
緩解房地產企業資金壓力，保租房REITS發展大有可為
錢軍教授認為，REITS的核心在於將多種資產進行打包，消化分散個體風險，使得投資組合只剩下行業和系統性風險。未來，在REITS對基礎設施建設進行投資試點完善的情況下，應鼓勵REITS加大對保障性租賃住房的投資。同時，鼓勵REITS對辦公樓、商場等商業房地產進行投資，增加REITS底層資產的多元化，促進實現REITS收益的多元化。而REITS金融化也將緩解房地產企業的資金壓力，加速資金回籠。
值得一提的是，在政策面上，近日證監會決定在股權融資方面調整最佳化五項措施以支援房地產市場平穩健康發展。其中，第四、五條對於末來REITS發展起到了指引作用：
"進一步發揮REITS盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的 “保租房板塊”鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITS，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。”
“積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金 ，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。”
錢軍教授表示，租賃房發展空間巨大，黨的二十大報告中也提出“租購併舉”是中國未來地產發展的重要方向，保障性租賃住房市場必將是未來REITS的重要發展方向。
自保障性租賃住房2021年6月被納入基礎設施REITS試點範圍後，2022年5月證監會與國家發展改革委聯合印發《關於規範做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點有關工作的通知》，保障性租賃住房REITS試點工作正式啟動。隨後，滬深交易所7月釋出保障性租賃住房REITS指引，8月，首批試點專案成功上市。
住房和城鄉建設部住房保障司副市長潘瑋在會中表示，發展保租房公募REITS是積極推動REITS市場平穩健康發展、透過金融支援保租房市場建設的重要舉措。在助力保租房領域盤活存量資產的同時，保租房公募REITS吸引了社會資本積極參與投資建設，也促進了保租房領域專業化發展。
同時，他表示，保租房公募REITS有助於拓寬保障性資金、住房建設資金來源，為企業籌集長期權益資本金。潘瑋指出，租賃住房市場規模龐大，發展前景廣闊，保障性租賃住房REITS發展大有可為。
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