滿京華雲著雅庭和華庭 圖片來源：介面樓談
最近，深圳西部的新盤是接連入市，讓人應接不暇。
從萬科大都會、雲科府，到南城小築、聯投東方世家花園，再到盛合天宸家園和滿京華雲著雅庭，讓人感覺到開發商們開始進入了衝業績的狀態。
不過，入市新盤多，卻沒有了此前盤盤熱賣的景象。討論度比較高的雲科府去化僅6成，聯投東方世家花園也沒能如願日光。
那麼，同樣位於“網紅”片區、體量大，卻離地鐵稍遠的滿京華雲著雅庭，能超越聯投東方世家花園，獲得“日光”的完美結局嗎？
1。前海“隔壁”新盤 銷售很忙
在這兩天，介面樓談實地探訪了一下滿京華雲著雅庭。這個新盤已經進入了認籌階段，將在9月15日截止認籌。
營銷中心裡，銷售人數不多，一個人可能會出現同時接待2-3個客戶的情況，顯得很忙碌。但總的來看，來訪客戶量沒有特別多。
“這裡是前海嗎？”
在營銷中心，有客戶這樣問道，並重點提及“前海擴容”的概念。
而銷售只能解釋“能輻射到”。
事實上，前海擴容後最北處和最東邊為沙井北環路和松福大道，包含了會展新城和海洋新城。
而滿京華雲著位於寶安大道西側、松福大道南側，在前海擴容範圍的5公里之外，並沒有包含在內。
或許松崗本來就比較受剛需喜歡，因而銷售的話術裡也沒有特地提到前海擴容。
滿京華雲著佔地40萬平方米，總建面達到150萬平方米，是松崗體量最大的專案，包含了產業、商務辦公、博物館、藝術小鎮、集中商業、學校、酒店和住宅等多種業態。
目前要入市的是“雅庭”部分，就在去年入市的“華庭”部分對面，在松瑞路的西側。
滿京華雲著雅庭的佔地面積為0。89萬平方米，建面約為5。65萬平方米，容積率4。82，由兩棟住宅樓組成，高32層，命名為1棟一單元和二單元。
專案帶來416套住宅，卻只有280個車位，車位比約1：0。67。
銷售表示未來業主可以在集中商業奧特萊斯處辦理停車月卡，費用將按住宅標準收取。但這也意味著業主們需要停好車後步行回家。
專案這次推售的是83-93平方米的三房一衛和兩衛戶型。
以上圖片來源：專案資料
目前，營銷中心開設了80和90平方米段的清水樣板間。專案帶精裝修交付，配備中央空調，內部也詳細說明了裝修的品牌。
就戶型來看，專案戶型比較方正，主打深圳市面上常見的豎廳格局，動靜比較分明。
而專案的主臥基本都包含了一個陽臺，相當於贈送一半面積，但銷售表示需要加收1888元的牆體拆除費用。
這個聽起來“好意頭”的費用，讓人感覺有些微妙。
不足2000元的費用，對購房者並不算什麼；而對開發商來說，416戶加起來總共不到80萬元，也幫補不了多少。
或許是因為銷售價格不高，甚至均價比上一期還低了800元/平方米，開發商也只能“斤斤計較”了。
2。配套較健全 但“競品”更好？
整體來看，滿京華雲著雅庭的周邊情況、生活配套都較為不錯。
專案屬於大體量綜合體，配套的藝展小學、深圳國際預科學院寶安校區分別在2019年、2020年開學，博物館和藝術小鎮也已經投入使用。
博物館 圖片來源：專案資料
此外，自帶的集中商業杉杉奧特萊斯購物中心，總建面20萬平方米，地下1層是倉儲精品概念超市，地上12層包含國際品牌、運動和生活體驗門店等。
杉杉奧特萊斯購物中心樓概念圖 圖片來源：專案資料
目前滿京華雲著已經推售最後一期，大部分配套裝置都已建設完畢，周邊的城市面貌也煥然一新。
不過，專案距離地鐵站稍遠。
雖然銷售稱距離松崗地鐵站約10分鐘的步行距離，但介面樓談實測發現，需要步行15分鐘才能到達，並且需要穿過一片城中村，體驗並不好。
另外，樓盤資料顯示未來有26號線經過。據介紹，這是連線寶安機場至寶安松崗的普速地鐵線，但至今都只處於規劃階段，連站點都未能確定。
圖片來源：專案資料
整體來看，滿京華雲著雅庭在生活配套、戶型、裝修等方面，比較能滿足剛需需求，但車位比過低、小區缺乏花園、距離地鐵站較遠等問題，也需要注意。
對於很多剛需買家來說，滿京華雲著雅庭最大的優點或許是位於松崗、均價僅4。87萬元/平方米，還帶裝修。
在去年12月，滿京華雲著華庭入市，均價4。95萬元/平方米，主推83-107平方米住宅1129套，順利日光。
但從聯投東方世家花園去年日光、今年賣9成的情況來看，滿京華雲著雅庭今年能否日光卻還不一定。
目前，就專案的區位和價位優勢來看，最大的競爭對手，或許就是將於近期入市的星河天地四期了。
星河天地四期
都是均價5萬元/平方米上下，在西部“網紅”片區；都是大型綜合體，有商業配套，帶精裝修交付。
而最大的區別是星河天地四期位於光明大街站地鐵口，社群配套更完善，戶型面積段也稍微大一些，為90-130平方米。
簡而言之，星河天地四期的整體配套更優，但上車門檻也稍微高一些。
此外，近期是新盤入市的一個小高峰期，電建洺悅鵬著花園、金地峰境瑞府等新盤或將入市，也可能會分散部分買家。
在這種情況下，滿京華雲著雅庭若想“日光”，也並不容易。
