五大新城中松江熱度最低，這個說法你認同嗎
？
2021
年，松江前五批次推盤
17
個，只有
3
盤觸發積分，觸發積分佔比僅
18%
，分別是泗水和鳴
68
分、金地西郊風華
47。84
分、城投尚雲裡
43。5
分。而在其他新城中，觸發積分的比例，分別是青浦
72%
、嘉定
65%
、奉賢
38%
、臨港
33%
，顯而易見，松江目前還缺少一點關注。
而且松江在前五批次中，供應
3693套房源，供應量相比其他區域，明顯不足。樓盤分佈在松江新城6個、松江老城4個、佘山3個以及泗涇2個、洞涇1個、九亭1個。可以看出，供應還是以松江新城為主，老城區的城市介面差、周邊的商品房房齡過大，房子質量低，容積率高，整體的居住舒適度還有待提高。
2021
年，松江各方面都不盡如人意，供應數量少，熱門樓盤不多。松江作為郊區中最早發展的區域，在區域建設上也有所侷限，讓人感覺後勁不足。而且松江新房的均價也高於其他區域，那麼松江自然不會被購房者選擇。再加上週邊區域的崛起，對於松江也有很大的衝擊，之前松江會承接一些外區客群的外溢，而現在松江明顯被代替。
松江熱度依然低迷 第六批僅有
1
盤觸發積分
在第六批次入市的樓盤中，松江入市
6
盤，位居五大新城榜首，分別是佘山
1
盤、泗涇
1
盤、九亭
1
盤、松江新城
3
盤。
目前第六批已經有
3盤認購結束，1盤正在認購，2盤未認購，其中同濟晶萃已經觸發積分，開盤時間是1月24日。同濟晶萃二期是一期的產品升級，容積率僅1。2，是一個以洋房、別墅為主的容積率低密度混合型社群。且同濟晶萃二期距離9號線泗涇地鐵站步行約1。8公里，還算比較方便，比較適合在9號線沿線或者在泗涇板塊內工作生活的剛需改善客群。
中海閱麓山目前正在認購中，
70-107
平的小戶型，且單價是第六批中松江最低的，總價
291
萬就可以上車，但是這個樓盤的距離也是比較遠，這真的只適合純剛需或者本地的置換購房者。
松江目前認購的樓盤中，除洋江唐頓公館之外，均帶有別墅產品，總價過高，對於客戶的預算要求過高；而且樓盤大多交通不便利，只有洋江唐頓公館、同濟晶萃距離地鐵較近一點，其他均距離較遠，對於外郊環的樓盤來說，出行不方便才是“硬傷”。
2022
年松江供應大爆發 松江新城或將崛起
松江
2022
年預計入市的樓盤中，松江還是除浦東外，供應最多的區域，共有
16
盤即將入市。在
2022
年即將入市的樓盤中，以松江新城為主，共有
6
個樓盤、九亭
4
個、佘山
3
個、洞涇、泗涇、新橋各
1
個。其中
3
個純新盤。
從總價段上看，松江大多是
300-700萬之間，低總價段的房源增加有所增加，2021年的整體供應結構上主推70-110平的房源，能夠看出松江以90平左右的戶型居多，在面積段上還是偏大的，總價段低主要還是樓盤的均價不高，所以松江大多樓盤還是針對本地置換或者是外溢的改善客戶。
松江的供應目前來看，大多是老盤，沒有新鮮感且整體的價格偏高，所以關注度不高，
2022
年有一些新盤入市，又加上松江新城的關注度，或將帶動松江的熱度。
松江新城供應之首 價格較高或將後勁不足
松江新城雖然在五大新城中的存在感最低，但是比起南翔風頭蓋過嘉定新城，徐涇熱度遠勝青浦新城，在松江新城，松江優質的資源基本都在這裡。透過優厚條件首先吸引產業集聚，再透過提高居住、交通、教育、醫療等配套水平，也讓板塊內的新房得到了關注，如金地豐盛道、金地新樂裡、中海閱麓山等新房也有一定的關注。也許是因為區域內新房較多，且價格在
5
萬
/
平左右，與其他四大新城相比，價格較高，這也讓很多剛需購房者望而卻步。
金地豐盛道距離
9
號線松江大學城站約
3。3
公里，距離較遠，相比較靠近地鐵的樓盤，競爭力不大，第六批入市，不需要積分，此次推出
284
套房源，後期還有
1200
多套房待入市。
金地新樂裡是一個純新盤，預計會隨
2022年第一批次入市，主打13層小高層和5層疊加低密社群，共計1317套，容積率僅1。4-1。6，據瞭解，金地新樂裡的小戶型疊加產品，比起市面上的會更加的實用，面積設計合理造出來的低總價，可能會更受歡迎，但是眼見為實，不是“噱頭”最好，目前售樓處已經開放，也可以去現場看看。
中駿璟薈也是松江新城的純新盤，目前關注的人還是比較多的，專案東側直線距離約
600米處就是松江印象城，是集生活、購物、娛樂等業態為一體的商業綜合體。中駿璟薈可售517戶，將推出洋房和高層產品，建面約89-125㎡3-4房，主力戶型有建面約89㎡、99㎡3房、125㎡4房，新房指導價58100元/平，價格有點偏高了，但是值不值呢？售樓處與樣板間都已經開放，預計也隨2022年第一批入市。
除此之外，松江新城還有
2幅地塊待入市，兩幅地塊雖然在同一板塊內，但是房地聯動價相差近10000元/平，而且地塊的性質也有差別。
其中恆都地塊位於松江新城核心位置，享受松江新城和松江大學城的配套，靠近
9號線松江新城站，周邊的配套相對成熟。而且松江區域本地客戶群體的購買力還是不錯的，有9號線的加持，這沿線的客群還是很多的，未來入市，還是不擔心的。
目前來看，松江新城將是松江區域供應的主力，該板塊內大多是新盤，城市介面也比較新，想在松江置業的客群，松江新城是一個不錯的選擇。而且最早開發的新城之一，板塊內的配套也比較成熟，還有松江大學城在內，板塊的整體生活氛圍還是比較濃郁的。
老盤推新 九亭樓盤要“重見天日”了
除此之外，九亭受到了虹橋商務圈的輻射，所以在房價上一直都處於高位。雖然九亭斷供已久，但是
2022
年入市的樓盤大多之前已開，而且九亭的城市介面較差，規劃有所欠缺，雖說這些年不斷地開始老城建設，翻新路面，但也一直不被購房者看好。
九亭的
4
個樓盤中，只有洋江唐頓公館是純新盤，同時也是九亭比較少見的全人車分流、高綠化率社群，該專案容積率
1。8
，規劃有
5
棟
23-27
層高層住宅，主力戶型約
95
㎡
2
房和
135
㎡
3
房。且距離
9
號線九亭站約
1。3
公里，出行比較方便。
但與同板塊的新房相比，
50400
元
/
平的均價，略高一點，二手房方面，與隔壁象嶼虹橋悅府、復地九月
4。3—4。7
萬的價格相比，略高一點，所以，洋江唐頓公館沒有觸發積分，也是情理之中。
別墅聚集地 上海富人區 松江總價“天花板”
佘山以佘山風景區為中心，再加植物園等風景區，逐漸發展成為了上海的別墅集中區。另外佘山板塊依託生態環境，也是深受改善、別墅客戶的青睞，所以佘山板塊內，大戶型樓盤居多。
中凱曼荼園與佘山璽樾均位於佘山板塊，隨第六批入市，目前未認購，中凱曼荼園，作為獨棟別墅，它的
11
萬
/
平的單價也是達到了松江新房價格“天花板”，有錢那就去看看吧。佘山璽樾是二期產品，總價
501
萬元能夠買到聯排產品，對於追求墅質生活的購房者來說，也是一個不錯的選擇。
另外，就是佘山內的純新盤，雅居樂佘山望，打造的是一個低密度純別墅社群，
90-165
平的別墅，戶型較多，房地聯動價是
51759
元
/
平，也就是未來總價
466
萬，就可以帶來舒適的墅區生活，不得不說，總價還是比較親民的，畢竟步行
3。6
公里處的世茂佘山莊園，單價要到
10
萬
/
平了。
泗涇供應不足 拿地
6
年不見動靜
在整個松江區域內，除了九亭之外，泗涇是距離上海市區最近的了，有
9
號線貫穿了其中，利用交通，也形成了以泗涇地鐵站為中心的一個商業圈，在很大程度上解決了原本泗涇內沒有商業配套的限制，比如三湘商業廣場和大潤發商場等。對於有點實力的剛需客戶來說，泗涇是一個非常好的選擇置業選擇。但目前板塊內只有一個同濟晶萃在售，能夠讓購房者選擇的餘地很少。
但是板塊內有一個遲遲不入市的樓盤，那就是泗涇鎮
SJSB0003
單元
10-05
號。
拿地
6年，還沒有入市，真的不知道要“捂”到什麼時候，不過根據規劃，格力泗涇專案將建造成一個高層、少量多層和小高層的混合小區，另有帶一幢商業樓，合計約527戶。主力戶型約54-105㎡2-3房，小戶型的產品，可能也會吸引一批購房者。
1
盤觸發積分 價格有所上漲 洞涇能否翻身？
洞涇板塊目前也只有一盤，城投尚雲裡，在第四批中觸發積分，
43。5
分，此板塊並非常規熱門板塊，與松江新城相比少了一些話題度，但板塊內仍有新房觸發積分。
此外，洞涇在第三批次中供應一幅
SJS30003
單元
02-04
號地塊，由香港興業國際以
8。304
億摘得，該松江洞涇地塊容積率
1。1
，為第三批中容積率最小的地塊之一，地塊房地聯動價為
50600
元
/
平，預計規劃為聯排、洋房等低密產品。
參考板塊內城投尚雲裡之前開盤的約
46200元/平的價格，是有所上漲的。而且洞涇鎮在五大新城、華二松江分校、地鐵12號線延伸等利好影響下，新房市場吸引了一些購房者的青睞。
交通不便 存在感低 新橋什麼時候能擁有姓名？
新橋在松江區域內的存在感一直很低，
不僅沒有軌交直接貫穿，也與
1/9
號線都相距甚遠，交通依賴於公交轉換和自駕出行，所以交通不便利導致了新橋在很多購房者眼裡並不是很熱門。目前板塊內只有一盤待售，且是一個較老的樓盤，關注度不高，而且區域內房價也一直處於比較低的位置。但就未來發展而言，將來會有有軌電車經過，屆時會大大改善出行的方便程度。
目前松江最引人注目的是
G60
科創走廊與松江南站樞紐，松江南站樞紐由於軌道交通不足可能面臨人流量少，
G60
科創走廊看似能與大學城形成銜接，實際上松江的大學以文科類為主，因此松江需要與其他區域競爭吸引研發、科創類人才，總的來說，松江面臨的挑戰並不少，只能期待松江崛起了。
且松江區域內只有
9
號線在側，出行有一定的壓力，但是未來
12
號線向西延伸到達松江，將有效緩解區域內人員的交通壓力。還有區域內自帶的自然資源，未來的松江發展潛力還是值得看好的。
文章來源：樂居買房
