信託百佬匯
藺楷毅
北京德恆律師事務所顧問
linkaiyi@126。com
在“房住不炒”政策定位下，信託公司近幾年開展房地產業務已經非常審慎。根據信託業協會發布的資料，截至2021年3季度末，投向房地產業的資金信託餘額為1。95萬億元，同比下降18。13%，環比下降6。30%。
而近期房企頻繁暴雷，已有多家公司公告無法履行擔保責任或償還到期債務。那麼一旦交易對手選擇違約、躺平，現有的房地產信託風控措施能否保護近2萬億存量信託資金安全？
筆者認為，合理運用風控工具可以為信託財產提供保障。但是在極端情況下，部分風控措施也面臨失效的窘境。對已經出現違約風險的專案，信託公司宜做好預案，未雨綢繆。
房地產信託業務常見風控措施
房地產信託作為一類高度成熟的業務，絕大多數信託公司已經形成了完整的風險控制體系，往往會結合專案實際情況，綜合運用多種風控工具。
如為融資類房地產專案，信託公司會在貸款合同中約定提前到期條款；要求專案公司以土地使用權、在建工程提供抵押擔保；專案公司股東以專案公司股權提供質押擔保；強信用主體（如上市公司）及實控人提供連帶責任保證；透過監管協議對專案公司章證照及賬戶實施共管；交易檔案辦理強制執行公證等等。
對於不帶回購條款的投資類專案而言，如信託公司直接參與專案公司治理的，則要確保能夠有效行使出資人權利；如作為有限合夥人，間接參與專案公司的，則信託公司的注意力往往集中在選擇有實力的普通合夥人及對其實施有效約束。
重壓之下的風控措施
對於一個房地產專案而言，風控措施好比建築物承重牆，如果進展順利，則各方可能會忽視其存在，最多在裝修時覺得礙事。而一旦大廈將傾，有效的風控措施能起到有力的支撐，至少保住一小片喘息的空間。但是，如果發生區域性的強震，風控措施也可能失去作用。以下試舉幾例：
（一）不動產抵押擔保
以土地使用權及建築物設立抵押擔保是房地產業務中最為常見和基礎的風控措施之一。雖然在清償順序上劣後於建設工程款，但也能對債權提供有效的保護。操作上需要注意及時為符合條件的新建工程追加辦理抵押登記，以及在建工程達到銷售條件，抵押權人出具同意銷售函後的回款監管。這類擔保措施在實現時面臨的障礙主要包括市場流動性風險和房地產企業私售房屋。
市場流動性風險主要指當地房地產市場不景氣，擔保物變現困難。如果專案已經具備居住條件，且已經進行部分銷售的，還可能疊加抵押物分散，難以打包一併處置等問題。
如果說市場流動性風險只是導致處置週期漫長，不確定性增加，那麼房地產企業私售房屋可能從根本上阻卻了抵押權的實現。《全國法院民商事審判工作會議紀要》（“九民紀要”）第126條規定：“根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。…”儘管九民紀要及其他相關司法解釋對商品房消費者的認定、排除執行的條件等進行了限定，但是在消費者生存權優先的基本原則下，信託公司很可能會因為擔保物無法處置而承擔損失。
（二）專案公司股權質押
要求專案公司股東以專案公司股權提供質押擔保也是常見的風控措施之一。但是實踐中，處置非上市公司股權並不容易。筆者此前代理的一起案件中，評估機構表示如對專案公司股權價值進行評估，需提供專案公司以下材料：
（1）營業執照、經營許可證、企業經營資質、銀行開戶許可證、法定代表人身份證影印件；（2）公司簡介、主要負責人簡介、組織機構簡介；（3）公司章程、開辦資金驗資報告、變更驗資報告；（4）近三年年度審計報告影印件；（5）評估基準日的資產負債表及報表附註、利潤表、現金流量表；子公司的財務報表；（6）截止評估基準日的現金盤點表、銀行存款對賬單、銀行存款餘額調節表；（7）往來賬款詢證函、往來賬齡分析表；（8）固定資產臺賬、無形資產臺賬、固定資產及無形資產權屬證明；（9）債權債務明細表；（10）人力資源配置情況；（11）全部對外協議書及合同影印件；（12）評估期間重大經濟事項的決策材料及相關會議紀要；未來十年的預期經營情況、預測各項收入、支出費用等；（13）各項內部控制制度；（14）其他需要補充提供的材料。
相信即便是一個運轉正常的公司，主動準備上述材料都需要一段時間，更何況是要求債權人提供已經處於對立狀態的專案公司材料。即便能夠進入拍賣程式，能否成交也有很大的不確定性。畢竟對於買受人來講，出於對公司隱性債務等風險的厭惡，往往更傾向於直接購買資產而非公司股權。
（三）連帶責任保證
除不動產抵押、股權質押外，信託公司往往會要求交易對手提供額外增信主體，如由上市公司或實控人提供連帶責任保證。
九民紀要之後，《最高人民法院關於適用有關擔保制度的解釋》進一步明確了上市公司對外提供擔保的相關規定。相應的，信託公司想要獲取上市公司擔保的難度也有所提升。
至於實控人保證，從筆者接觸的案例來看，實際效果並不理想。企業實控人往往會提前進行各種財務規劃和安排，豪宅名車要麼在其他主體名下，要麼也已經設定了權利負擔。債權人更多地是寄希望於透過法院將其列入失信被執行人名單、限制高消費及限制出境等措施，提高其違約成本，督促還款。但是對於一部分實控人來講，信用懲戒措施的最大效果體現在“從無到有”的過程，至於隨後十幾輪的失信無非就是數字而已。另外個別地方開始試點自然人破產製度，需要持續觀察、評估後續影響。
（四）專案公司章證照及賬戶監管
對一些專案，信託公司會與專案公司簽署監管協議，約定對專案公司章證照及賬戶實施共管，以便了解專案建設及銷售情況，並對款項劃撥、歸集進行監督。實踐中，部分信託公司會選擇具備資質的第三方專業機構駐場進行現場管控。
除卻駐場人員被暴力驅逐這種極端情況外，近期房地產企業暴雷後，當地政府有關部門介入專案公司運營，全力保交房的情況越來越多。對單一專案而言，當地商品房消費者的生存權、建設工程款的優先順序均高於金融機構債權，已有的監管措施可能因此無法繼續有效實施。
（五）強制執行公證
強制執行公證是筆者最推崇的風控措施之一。依據相關法律、法規的規定，債權人可持公證處出具的《執行證書》，直接赴有管轄權的法院申請對違約債務人、擔保人採取強制執行措施。這一制度避免了漫長的訴訟或仲裁流程，可實現“早啟動、早查封、早執行、早受償”。這對於及時化解、處置風險專案無疑是極其重要的。
但是，當強制執行公證遇到了集中管轄時，其效果也將受到影響。正常情況下，強制執行案件的管轄法院為被執行人住所地或被執行的財產所在地法院。而從公開報道來看，已有的集中管轄案件型別包括執行案件。雖然債權人仍不必經過訴訟、仲裁等實體審理程式，但是其儘早處置被執行人資產這一核心訴求的實現很可能需要經過統一的協調和安排。以往透過強制執行公證實現“短平快”處置和退出的預期可能落空。
建議
前文簡要列舉了各類常見房地產信託風控措施在極端壓力下失效的情形，這些壓力有的來自於法規政策、有的來自於市場環境，也有的來自交易對手。但是本文絕非宣揚風控無用論，而是希望能夠客觀看待風控工具在不同環境下的實際效果。
對具體專案而言，每一種風險控制措施的落地，都是前中後臺共同努力的結果。為了讓風控措施能夠更好的保護信託財產，筆者建議：
01
在貸後管理
工作中對風控措施執行情況進行梳理，涉及不動產抵押的，瞭解抵押手續辦理情況、抵押率變化，市場流動性情況等；涉及到專案公司股權質押的，適時收集、整理相關公司資訊；涉及保證擔保的，及時瞭解擔保主體的資信情況變化；
02
如條件允許，考慮增加地產公司體系外擔保措施，以分散風險；
03
如果專案出現欠息、欠信託費用等風險訊號，要提高重視，及時研判，必要時綜合運用多種法律措施，儘早進行化解、處置，早日落袋為安。
以上觀點僅代表作者觀點，與釋出平臺無關。
