公募REITs，一款創新型的公募產品，同時也是國內劃時代的投資工具，能夠很好地起到金融機構服務實體經濟的典範作用。
近日，《國際金融報》記者實地探營張江reit投資的基礎設施專案——上海張江光大園。記者走訪瞭解到，園區共有7棟寫字樓，有多家企業入駐辦公，包括叮咚買菜等網際網路企業，還有一些電子、生物醫藥、新能源等科技類企業。
作為張江REIT的基金管理人，華安基金相關人士對《國際金融報》記者表示，管理好產業園和物流園等園區類資產，需要基金管理人與原始權益人、運營管理機構協同配合，共同修煉幾項運營方面的“基本功”，可以總結為“一個基礎層面”、“一項核心能力”、“一個最終目的”。
據業內人士介紹，公募REITs能夠盤活存量資產、形成投資良性迴圈、助推國家重大戰略發展……它承載著重要歷史使命，它的本質是將流動性不強的不動產連結至資本市場，將市場資金引入不動產領域，提升資本市場服務實體經濟的質效。
據統計，已有11只公募REITs上市，從二級市場的漲跌幅來看，截至2月22日，年內平均收益率超過12%，上市之後平均收益率超過30%。
什麼是公募REITs
基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，透過基礎設施資產支援證券等特殊目的載體持有基礎設施專案，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施專案，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。
簡而言之，公募REITs投資的標的是大眾能看得見摸得著的基礎設施，該類產品主要透過戰略投資者配售、網下投資者配售和公眾投資者認購形式發售，投資者認購公募REITs產品的方式與平時購買基金產品一樣。不過，由於這類產品封閉期較長，最長的1只封閉期高達99年，其間不能贖回，只能透過二級市場進行轉讓交易。
公募REITs在交易所上市，可以大幅提升其投資流動性，投資者可在二級市場進行競價交易。根據相關規定，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以後漲跌幅限制為10%。
2021年5月31日，首批9只公募REITs開啟認購，計劃面向公眾投資者募資19億元，但在認購當日便創造了火熱場景，最終合計認購金額近500億元，所有份額“一日售罄”。其中，一些公募REITs產品幾乎是被投資者“秒光”。
2021年11月，另外兩隻公募REITs獲批，隨後上市。至此，市場上運作的REITs產品共有11只，分別是首創水務、鹽港reit、張江REIT、東吳蘇園、蛇口產園、首鋼綠能、普洛斯、浙江杭徽、廣州天河、中關村和越秀高速REIT。11只REITs投資的基礎設施型別主要是產業園區、收費公路、市政設施、倉儲物流、垃圾處理等。
富榮基金公募REITs投資總監王甲同告訴《國際金融報》記者：“公募REITs是我國資本市場出現的一類全新的金融產品，是屬於除股票、債券、現金之外的第四大類資產，有自己獨特的屬性。從發改委和證監會發文對公募REITs的界定，我們可以將其歸納總結為：基礎設施公募REITs是由基金公司公開發行基金產品募集投資者資金，投資基礎設施專案，基金管理人主動管理基礎設施專案，將獲取的專案租金、收費等穩定收益定期分配給投資人的一種公募基金。”
探訪張江REIT底層資產
近日，《國際金融報》記者來到張江REIT投資的基礎設施專案實地：上海張江光大園，這是由光大安石與張江高科共同推進的產業園專案，由國泰君安資管作為資產支援證券管理人，國泰君安證券擔任財務顧問，華安基金擔任公募基金管理人。該專案位於《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》國家重大戰略區域、中國（上海）自由貿易試驗區、國家級高新技術園區上海張江科學城。
張江科學城是上海及浦東新區重點發展的產業園區，總面積約94平方公里，包括張江園區（張江核心區、張江南區、張江東區、銀行卡產業園、康橋工業園和國際醫學園區）。
張江光大園坐落在上海市浦東新區盛夏路500弄，距離地鐵2號線廣蘭路站不足900米，它的前身是星峰科技園，在2017年被張江高科和光大安石聯手發起的併購基金光全基金收購。據瞭解，這是張江高科為數不多的“產業地產基金化”的操作案例。
記者在張江光大園現場觀察到，園區一共有7棟寫字樓，有多家企業入駐辦公，包括叮咚買菜等網際網路企業，還有一些電子、生物醫藥、新能源等科技類企業。據該園區物業某人士向記者介紹，園區的辦公場所基本都已經租滿。該人士還介紹說，該園區是某家公募基金投資的，更值得入駐。
記者透過某位中介瞭解到，張江光大園總建築面積50865平方米，土地性質為工業用地，位於上海市張江科學城積體電路產業園核心區。
據其他媒體介紹，張江高科優勢在於產業園物業的開發和運營。在物業運營管理方面，截至2020年6月，張江高科持有園區物業約120萬平米，其中工業及科研用地物業約87萬平米，主要分佈於張江西北區、上海積體電路設計產業園和張江城市副中心。
張江光大園是張江REIT的底層資產，由華安基金管理。華安基金告訴《國際金融報》記者，做好底層資產管理，壓實基金管理人主動管理責任，實現資產的不斷增值，是最為重要的長期工作。其中，管理好產業園和物流園等園區類資產，需要基金管理人與原始權益人、運營管理機構協同配合，共同修煉幾項運營方面的“基本功”，可以總結為“一個基礎層面”、“一項核心能力”、“一個最終目的”。
“產業園REITs的發展既符合國家政策導向，也符合園區持有主體輕資產運營和管理專業化的訴求，是未來公募REIT市場不斷擴大的重要增長點。”王甲同認為。
REITs收益喜人
今年以來，股市震盪加大，行業風格不斷切換，去年表現出色的成長股股價也遭遇了大幅調整，一些權益類基金開年以來淨值持續下挫，有些在今年的虧損已經抵消了去年賺的收益。但公募REITs在二級市場的表現卻顯得格外突出，連續數個交易日都保持著上漲。
與此同時，一些公募REITs在近期還頻頻釋出風險提示和停牌公告，張江REIT在2月14日的公告中提及，“本基金以獲取基礎設施專案租金等穩定現金流為主要目的。隨著交易價格的大幅上漲，淨現金流分派率將顯著下降。”
儘管公募REITs給出了風險提示，但依舊有資金不斷湧入這個市場，公募REITs在二級市場的價格一路走高。同花順iFinD資料顯示，截至2月122日，11只公募REITs自上市以來平均收益率超過30%，今年以來平均收益率為超過12%。
私募排排網財富管理合夥人榮浩在接受記者採訪時表示，基礎設施REITs具有收益確定性強、安全性較高、流動性好的特點；目前推出的專案都是優中選優的優質資產，自然會受到青睞。
據業內人士介紹，深入來看公募REITs的收益構成，可分為派息收益和增值收益兩部分，分別來自資產的現金分派和價值變動。對於倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能看似不高，但除了派息收益外，通貨膨脹下底層資產的長期價值上升或將驅動增值收益；而經營權類REITs則以派息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。經營權類REITs從本質上更接近債，而產權類REITs的股性特徵相對更強。
以產業園區類REITs產品為例，這類REITs產品定量分析框架主要有三方面：
首先，產業園區作為底層資產的表現，主要體現在淨運營收益（Net Operation Income）指標。資產所產生的年度收入，如租金收入、車位收入、其他收入等，減去運營所產生的稅收成本、資本化支出、維修改造支出、運營支出之後，所得到的即淨運營收益。
其次，從權益回報角度來評價，可以關注運營現金流（FFO，Funds From Operation）指標，作為補充。
最後，從資產估值角度來評價，在資產大宗交易領域常用的資本化率（Cap Rate），可以作為快速判斷資產價值的補充指標。依據資本化率的情況，可以估算出資產的一級市場價值。用不動產的市場價值減去債務及其他有形負債，最後得到的淨資產價值（NAV，Net Asset Value）可以作為總結性評價的主要參考指標。
服務實體經濟意義重大
公募REITs的推出無疑為國內投資者帶來了不動產直接投資的“入場券”，也提供了一個資產配置新選擇。這類產品降低了不動產投資的門檻，有助於普通投資者參與到不動產投資中來，同時，不動產與其他大類資產收益的低相關性，也使投資者分散風險、實現資產配置成為可能。
王甲同告訴記者，公募REITs深受投資者歡迎的原因有如下幾點：
一是公募REITs底層資產是基礎設施類專案，這類專案的特點就是“穩”。基礎設施專案就是我們生活中可以看見的高速公路、產業園、汙水和垃圾處理廠、水電氣熱等民生專案。此外，基礎設施類專案不包括房地產專案，公募REITs基金不能募集資金去買商業地產。
二是公募REITs靠資產信用，現在發行的專案都是位置優越、專案優良、可產生穩定現金流的專案。公募REITs不像債券一樣靠主體信用，而是完全靠資產信用。現在市場發行的專案，都是位於京津冀、長三角、大灣區、長江經濟帶等核心區域的高速公路、產業園、物流園等，專案也比較優質，有利於為投資者創造穩定的現金收益。
三是在股票市場波動大、債券市場頻現爆雷情況下，投資者喜歡投資穩健型別的資產，最好能有現金流，而RETIs資產符合當前經濟形勢下的投資需求。
四是投資公募REITs，既可以獲得分紅收益，又可以獲得資產市場增值的利得收益，是一類風險適中，收益相對穩定的資產。
公募REITs不僅深受各路資金喜愛，還對實體經濟發展具有重要意義。
“盤活存量資產、形成投資良性迴圈、助推國家重大戰略發展”，王甲同認為，公募REITs本質是將流動性不強的不動產連結至資本市場，將市場資金引入不動產領域，提升資本市場服務實體經濟的質效，現階段的公募REITs承載了重要的歷史使命，它對實體經濟最大的幫助是：幫助基礎設施持有主體盤活資產，為其建立一個投資基礎設施資產退出通道。在公募REITs推出前，基礎設施投資後沒有公開市場退出渠道，缺少退出環節，模式為“投資+孵化+自持”，很少有轉讓退出的。
據王甲同介紹，我國在基礎設施領域完成投資額累計可達110多萬億元，大量資金投入形成龐大的存量資產，亟需盤活存量以支援基礎設施補短板等領域的投資需求。公募REITs正是實現盤活存量資產的有利工具。
同時，持有基礎設施資產的主體，透過發行RETIs回收資金，投資到國家倡導的新型基礎設施領域，待將資產培育成熟後，又可以裝入REITs，形成“投資培育資產-REITs發行回收資金-再次投資”的良性迴圈。此外，公募REITs是公開市場估值，可以推動整個基礎設施領域的產業資本和企業重新估值專案，這就推動了整個產業投融資鏈條的重塑。
榮浩認為，REITs產品的推出一方面可以緩解基礎建設的投資壓力，降低地方政府負債率，提高財政或企業持續投資能力；另一方面可以提高基礎設施建設效率和質量，適當超前佈局發展利國利民。
作為首批公募REITs產品的管理人，華安基金表示，對於投資者而言，公募REITs適合作為長期的資產配置工具。投資者投資公募REITs，需要與自身投資目標以及風險屬性相匹配，以科學理性的投資心態，分享這類產品的長期投資回報。
未來發展空間廣闊
未來，REITs的發展空間有多大？
王甲同認為，國外REITs已經發展多年，形成了成熟的市場和完善的制度體系。國內公募REITs剛剛起步，但市場空間大，也有後發優勢，可以參考借鑑國外經驗，在如下方面做好市場建設和市場引導：
一是制定並完善REITs擴募細則。公募REITs的生命力在於“擴募”，沒有擴募的資產和預期，REITs發展就受到限制，因此可以借鑑國外經驗，結合國內具體情況，出臺適合我國公募REITs發展的擴募細則。
二是公募REITs資訊披露規則要完善。投資者投資公募REITs的實質是投資基礎設施類專案，專案運營的好壞、現金流收入情況等，都是投資者核心關注的。又由於公募REITs的治理結構不同於公司，因此監管機構應完善REITs的資訊披露規則，要求公募REITs運營主體定期按照規則要求披露投資者關注的問題，以提升投資者對公募REITs的信心，促進公募REITs長期健康發展。
三是加強投資者教育。引導投資者充分認識公募REITs的屬性和特點，分清產權類和特許經營權類資產的不同特性，培育市場“長期投資”的理念，以避免“跟風炒作”和“短期投機”的現象。
對比國內外REITs產品的規模，國內確實還有很長的路要走。榮浩表示，首先，在規模上，目前全球有超過2萬億美元市值的REITs，國內已上市REITs總規模市值僅為400多億人民幣，發展空間巨大；其次，在資產類別上，前期主要集中在基礎設施、地方產業園等相對確定性強的專案，而住宅開發、商業地產等風險性較高的REITs專案還較少涉及。
記者 夏悅超
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