【樓盤評測】是天貓好房&樂居推出的全新欄目，如果你在買房過程中想全方位瞭解某個樓盤，可以關注“蘇州天貓好房”公眾號。以下為
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樓盤評測。
專案概述
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為低密濱水生態社群，擁有雙入戶大堂，室內一線品牌全裝修，三大件齊全。
適合人群
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主推小高層與高層住宅，戶型建面約103-133㎡，兼顧首次置業與改善型人群的需求。
專案亮點
①版塊熱度高教育資源豐富
在蘇州現有在建的新城中，新區科技城一直都是熱度高、較具價效比的，且科技城的教育資源在全是也是數一數二，若安家在此處，家長也比較放心孩子的教育。
②產品滿足剛需與改善型需求得房率較高
無論高層還是小高層，戶型格局較方正，大空間、超高得房率，改善型產品更有雙開門電梯，讓業主可以享受更多使用空間，滿足二胎、三代同堂家庭。
③周邊生活配套日趨成熟
目前僅科技城範圍就有綠地中央廣場、生活新空間、時尚水岸商業廣場等多個大型商業，還有蘇州科技城醫院（三級）、蘇州第三工人文化宮（在建）等大型市政配套加持，業主日常生活無憂。
④三大品牌房企合作開發兩大央企加持
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由保利、華潤、融信三家品牌房企聯合開發，均具備豐富的地產開發經驗，又有保利、華潤兩大央企加持，為專案加分不少。
⑤央企保利物業提供高質量服務
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由保利物業負責管家服務，該物業企業擁有國家一級物業管理資質，多服務於標杆豪宅、五星級酒店、辦公物業等多種高階物業，服務質量有保障。
產品特色：改善型為主全裝修有三大件
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位於高新區科技城科達路北、步青路東，分為東西兩個地塊，將打造16棟住宅樓與1棟配套用房，其中11棟高層，5棟小高層，建築密度17。12%，容積率2。0，綠地率37%。小區總戶數892戶，車位配比約1：1。55，意味著入住後停車輕鬆方便。
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16棟住宅樓層10~26層不等，高度約30-80米，據之前地塊要求，戶型建面約106-133㎡，小於120㎡的住宅計容面積需不超過地塊總計容面積的15%，換而言之，就是小區規劃建面約120㎡以上的大戶型佔比約83%，並且地上地下雙入戶大堂、一線品牌全裝修、中央空調+新風系統+地暖三大科技系統，另有洋房智慧梯控、所有樓棟一鍵呼梯功能，可見該盤定位“改善型社群”名副其實。
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整個小區分為東、西兩區，各自規劃有中央花園，透過高低搭配以及超大樓間距，再加上市政道路的助力，即使後排的高層住宅低樓層住戶也能有良好的採光與視野。
小區科學合理的建築佈局，並利用地塊臨水面山的自然資源，讓景觀與地塊之間相互映襯，業主居家即可享受更多的自然與園林景觀。
戶型分析：全屋飄窗空間利用率高
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既有小高層產品，又有高層住宅，戶型建築面積約106㎡、123㎡、126㎡、133㎡，建面約106-126㎡為三居室，建面約133㎡為四居室。下面以建面約133㎡小高層戶型為例進行分析。
該戶型入戶玄關設計，套內私密性好，且能增加儲物空間；大面寬四開間朝南，採光充足；餐客廳一體，北連L型廚房，南接陽臺，空間通透，視野開闊；南向雙聯陽臺，宜休閒與晾曬；全屋飄窗設計（包括兩個衛浴），不僅能提高室內空間層次感，又能有效擴充套件使用面積，尤其是衛浴的飄窗適合年幼、年長者沐浴節省體力；套房式主臥，自帶獨立衛浴與衣帽間，居住舒適。
該戶型也是小高層戶型，套內餐客廳一體，其中客廳橫廳佈局，南連大面寬陽臺，空間通透大氣，視野開闊；入戶玄關設計，套內私密性好；全屋飄窗設計，兼顧空間層次感與利用率；主臥套房設計，帶獨立衛浴與衣帽間；U型廚房，洗切炒操作自如，客衛乾溼分離，日常使用方便；主臥套房佈局，衛浴與衣帽間俱全，舒適度與私密性皆宜。
測評師說：建面約126㎡的小高層戶型，客廳採用大橫廳設計，面寬有約6。5米，除了正常的接待功能外，多功能區可以作為開放式書房使用，除了提高空間層次感外，也兼顧了居家生活的實際需求。
交通出行：規劃5條軌交自駕出行較便利
科技城版塊是目前“一核四城”戰略中僅有的一個暫未通地鐵的區域，但高新區管委會已以規劃檔案形式對外發布，計劃規劃新增9/11/13/18/21號線5條軌交線路，加快覆蓋至科技城。
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周邊約1公里範圍共有10個公交車站，其中科達路上的科技城實驗小學天佑校區公交站與小區相距最近（約33米），途經公交車有361路支線，另外天佑實驗幼兒園公交站也距離較近（約254米），途經公交車也同為361路支線。白龍橋南公交站公交車線路較多，分別有361路、3050路、3051路、高峰22路。另外，小區與有軌電車2號線白龍橋站站約有546米的路程，也是步行可達。
值得一提的是，有軌電車2號線可方便業主往來科技城與城鐵新區站，公交361路可經停科技城實驗小學、高新區實驗初中錦峰路校區、科技城管委會、高新區文體中心。
儘管
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位置屬於科技城較偏地段，但是周邊自駕交通便利，沿著天佑路向南行駛2。4公里左右，即可到達太湖大道，經由太湖大道又能連線北環、西環、中環高架，快速到達新區和園區。
何山路西延、正在規劃中的中環北線西延工程（大陽山隧道）、S230、蘇紹高速S9也均在專案附近，可快速到達蘇州市區及周邊城市。
周邊配套：家門口學校配套漸完善
教育配套
蘇州科技城作為蘇州教育資源的集中地之一，版塊內有伊頓國際學校、蘇州外國語學校、南大蘇州校區（在建）、科技城實驗幼兒園、科技城實驗小學天佑、錦峰兩大校區等16所學校，公辦，民辦、國際等不同辦學性質的學校可供家長選擇。
測評師說：科技城實驗小學的天佑校區、天佑實驗幼兒園與
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僅一路之隔，高新區實驗初級中學錦峰路校區也在小區南面不遠處，相當於走出家門就能上學了，也省去家長開車接送上下學的麻煩。
醫療配套
蘇州科技城醫院是一所江蘇省三級綜合性公立醫院，與蘇大附一院、附二院齊名，距離
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約有4。2公里車程，並不是太遠，有這樣一所醫院在旁，可為業主的居家生活提供重要保障。
公園配套
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往東就是大陽山國家森林公園，滸東運河、白龍河環繞周邊，往南則有諾貝爾湖公園、大陽山植物園等，親近自然成為日常行為之一。其中，小區與諾貝爾湖公園之間相距不過1。1公里的路程，晚飯後步行至公園裡鍛鍊、散步完全可以接受。
此外，科技城還有北太湖西京灣、樹山風景區、白馬澗景區，可成為業主雙休日、節假日就近出遊的理想選擇。
其他配套
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最近的商業是星悅裡（在建），另外還有綠地中央廣場、生活新空間、時尚水岸商業廣場、高新區文體中心，其中時尚水岸商業街和夢之城商業廣場，內部有生鮮超市、時尚百貨、特色餐飲、兒童娛樂等等，自駕距離約5。2公里。
金融小鎮花園天地商業街總面積約8萬方，2020年9月已開業，率先開業的東區總面積為4。8萬方，西區預計2022年開業，現已開啟招商工作。該商業街距離
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約有5。3公里路程，對於自家的業主並不是大問題。
價格分析：均價約2。8萬/㎡洋房實惠
2021年6月1日，在蘇州市區首場集中中，保利以總價17。89億元拿下蘇地2021-WG-33號地塊，成交樓面價15646。91元/㎡，溢價率13。29%。
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就是在這一地塊之規劃建設。
2021年12月18日，
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一期獲預售證，共286套住宅入市。據公示資訊可知，該盤一期有三棟小高層（總高11層）與兩棟高層（總高18-25層），主力戶型建面約106㎡、126㎡、134㎡。
所有取證房源備案價25462。47-30107。97元/㎡，整體均價約28320元/㎡，總價區間273-403萬/套。細分來說，高層均價約28250元/㎡，小高層（電梯洋房）均價約28406元/㎡，相當於高層價就可以住洋房。
據CRIC蘇州機構統計資料，2021年11月科技城版塊均價約29503元/㎡，相比較之下，
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均價低了近1200元/㎡，套內同樣面積的房子預算可以節省不少，尤其洋房更實惠。該盤附近在售新房樓盤有
熙境雲庭
（均價約28000元/㎡）、
淺悅靜庭
（均價約28500元/㎡）以及保利地產最高階產品系“和光系”作品——
保利和光山語
，均價約29000元/㎡。對比下來，
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是屬於比較親民的樓盤了。
另據貝殼二手房，2021年12月科技城二手房整體掛牌均價約2。9萬/㎡，周邊二手房小區雲棲麓掛牌均價約2。8萬/㎡，山湖灣北區掛牌均價約2。8萬/㎡，山湖灣南區。
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作為新房樓盤，價格並未出現明顯倒掛，但是與科技城金茂府、景瑞無雙、朗詩綠洲天嶼等掛牌均價逾4。4萬/㎡的二手房小區相比，還真是很值得入手，儘管相距有點遠。
測評師說：據瞭解，
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已完成首次開盤，截至2021年12月29日，尚未有一套房源完成網籤。結合科技城以往與現階段在售的樓盤產品，版塊能住上小高層的業主只是一小部分，而
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主力產品就有小高層，這一事實更能凸顯出專案在追求品質改善的購房者心目中的價值。但是凡事都要多問個為什麼，
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的整體均價較周邊新房樓盤低一點，據說是專案的部分樓棟為全封閉陽臺，這個全封閉陽臺也就是內陽臺全部算建築面積，意味著相同面積的房子需要購房者多掏腰包。另外，雖然
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由保利、華潤、融信合作開發，但是由於融信在姑蘇區平江新城的一個標杆樓盤交房延期，且之前施工質量被業主吐槽，一些客戶對此或心存芥蒂。若同一版塊有其他可選項，這部分潛在買家將大機率流失，
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的後續市場表現存在不確定性。
測評師說：
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在科技城位置稍偏可以忍，但是該盤所在地塊出讓條件裡的規定，比如專案戶型面積小於120平米的住宅計容面積需不超過地塊總計容面積的15%，導致總共只有16棟住宅樓的小區，卻有9棟需要封陽臺，以滿足設定條件，進而讓購房者不得不以更高的代價，才能獲得同樣套內使用面積的房子。
文章來源：樂居買房
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