選單

住房原來賣給子女最划算?

來 源 |雅弗金匯(ID:yafujinhui)

作 者 | 耿心怡

前言

歲月流轉,時光飛逝。轉眼間2019年的工作又接近尾聲了,回首過去一年,經過全體領導及員工的共同努力,公司經營業績保持良好,行業地位、社會形象日漸提升,各項工作全面發展。

最近,宋先生就碰到了這樣的煩惱。

住房原來賣給子女最划算?

01

贈與,別以為“白送”就不用交稅

住房原來賣給子女最划算?

傳承時

從贈與人的角度,宋先生贈與子女住房免繳增值稅;從受贈人的角度,小宋接受近親屬贈與無需繳納個人所得稅,但需要按照3%的稅率繳納契稅。上海的住房限購政策比較嚴格,宋先生透過贈與方式轉讓住房給小宋,小宋仍然需要有購房資格。當然,每個城市的限購規定有所不同。

因此,宋先生透過贈與的方式將房產留給子女的稅收成本為60萬元契稅,加上評估費、公證費,贈與的成本大約在60萬出頭,並不是沒有成本。

02

繼承,無稅費但要立遺囑

住房原來賣給子女最划算?

傳承時

新契稅法規定,法定繼承人透過繼承承受土地、房屋權屬的情形,免徵契稅。因此,相比贈與,透過繼承的方式取得父母的房產省了契稅。繼承與贈與的另一個區別在於繼承屬於被動接受房產,因此繼承資格不受限購政策限制,即使小宋已經有了多套房產,仍可正常繼承父母的房產。

在我國,遺囑繼承優先於法定繼承。由於我國的法定第一順序繼承人包含配偶、子女、父母,第二順序繼承人包含兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,極端情況下,子女不一定能100%繼承房產,可能會出現七大姑八大姨都來分房子的狗血劇情。為了避免這種情況,最好在生前就訂立遺囑,只要該遺囑是合法有效的,就必須按遺囑進行,而不用按法定繼承。

繼承相比贈與稅費成本更低,還突破了限購阻礙,從父母利益、子女家庭利益考慮都不失為一種好方法。但是,由於繼承要在父母百年之後進行,未來繼承房產是否會有類似遺產稅之類的新稅收政策,仍然是個未知數。

03

加名字,帶著“鐐銬”的贈與

住房原來賣給子女最划算?

傳承時

在房產證上加名字,從法律上講就是“增加房屋的共有權人”,本質上也就是將房產的份額贈予給子女,需要按照3%的稅率繳納契稅。贈予子女的雖然只是房產的一個份額,但仍會佔用子女一套房產的資格。

不過,宋先生的房產加上小宋的名字後,無論是宋先生還是小宋任何一方想要處置資產,必須取得其他產權人的同意,單方均無權擅自處置房產。

這樣看來,加名字也是加上了諸多限制,多數情況下並不是一種理想的傳承方式。

04

轉讓,降低再銷售時的成本

住房原來賣給子女最划算?

傳承時

除了贈與和繼承,父母其實也可以將房產“賣”給子女。宋先生的房產是他在上海的唯一住房,購置已經十多年了,符合“滿五唯一”條件。假如他把住房“賣”給小宋,不需要繳納個人所得稅,免徵印花稅,但需要繳納3個點的契稅、還需要按照5個點就房產增值部分繳納增值稅和一定的附加稅。當然,在轉讓的情況下,小宋也需要有購房資格。

粗看之下,傳承成本確實比贈與和繼承高。

如果僅僅考慮首次傳承,幾種過戶方式裡是繼承最划算。但是,房產傳承不僅僅考慮首次傳承,更要從家庭將來的資產安排進行整體考慮。比如案例中,小宋在過戶後不久就要將房產再次售出,不同傳承方案的再銷售稅費相差巨大。這種情況下,轉讓反而成了整體最優的解決方案。

再轉讓時

小宋名下已經有一套房產了,如果小宋來年想要出售受贈的這套房產,不滿足“滿五唯一”的條件,受贈房產再出售時需要就價格差額按20%的稅率繳納個人所得稅。也就是說,雖然小宋在接受贈與的時候不需要繳納個人所得稅,但在出售時卻需要繳納一筆不菲的稅款。另一方面,很多人以為贈與以後,房產的原值就是0了,再轉讓時就要按轉讓房價款全價的20%繳納個人所得稅,這也是個大大的誤解。其實檔案中早已明確,個人將透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。因此,小宋出售父親贈與的老房子需要繳納個人所得稅(2300-500)*20%=360萬元,加上5個點的增值稅、3個點的契稅,小宋將受贈房產再銷售的稅務成本近500萬元。

而如果宋先生將房產“賣”給小宋,可以在轉讓時適當抬高房產價格,例如2200萬元,子女再銷售時按差額繳納的個人所得稅就可以大大減少;另外不少城市轉讓再銷售個稅還可以選擇按總價的1%核定徵收。小宋再轉讓這套房產時的,2300萬的總價核定下來個稅只有23萬元,加上增值稅和附加,再銷售總稅負不過150萬。

傳承、再銷售兩個環節下來,宋先生把房子賣給兒子,竟然比贈與還省了240。9萬元稅。

值得注意的是,轉讓方式僅在父母符合“滿五唯一”、子女不符合“滿五唯一”的情況下才有效。大多數人到了傳承的年紀,自己和子女持有的房產套數都到了限購標準,這種方法也有其侷限性。

05

哪種方式更好?沒有標準答案

綜合來看,對於宋先生而言,四種房產傳承方式的主要稅務成本和利弊如下:

住房原來賣給子女最划算?

對於不同的家庭、不同的資產情況,房產的傳承的最優解也不盡相同。例如商鋪、商業物業、商品房、樓宇等的涉稅處理和住房有很大的不同。房產無小事,父母將房產留給子女考慮的遠不僅僅是那一點稅費,更多的是如何為子女將來的生活添一份保障,少幾分顧慮。這份心,比起房產本身的價值,才是家族延綿的無價財富。

- 本文結束 -

精選原創