有粉絲在問德先生，現在要結婚想買一套房子，但是手頭只有12萬，看中了一套58萬的房子，自己月薪4600元，那麼向銀行申請房貸46萬可以嗎？在此等醫生專門給大家講一講，如何計算自己的房貸可申請額？如何向銀行申請成本最低的貸款？
一套58萬元的房子，不論是新房還是二手房，如果按照以前的房貸規定，首套房的首付僅需要兩成，也就是需要不到12萬，那麼晚，這個粉絲是可以成功申請剩餘的46萬房貸款的。但是現在在樓市宏觀調控的前提下，這樣的購房和房貸設計方案會非常危險。
因為按照2021年的銀行房貸新規定，尤其是銀行房貸款銀根較為緊張的時候，如果首套房如果只申請公積金貸款，而不申請銀行商業按揭抵押貸款，首付仍然可以降到20%，但是此時需要先去詢問，自己的公積金額度夠不夠啊？一般來說，如果月薪只有4600元，對於年輕人來說公積金的可貸款額度應該不高，不足以滿足46萬的全公積金貸款。
那麼假若還需要申請商業銀行按揭抵押貸款進行補充，此時新規定出來了，要求申請人的首套房購房首付必須達到30%；如果二套房，首付要求就更高，例如上海就要求首付要達到70%。此時計算下來，申請房貸款46萬元是不可能的，貸款總比例已經超過了70%。
即使商貸可以得到46萬貸款，自己月薪4600元，那買58萬的房子，也會未來帶給自己沉重的還貸壓力，出現一定的風險。我們現行的房貸利率相對是比較高的，據全國42個重點城市房貸利率的監測資料顯示，全國首套房貸款平均利率為5。31%；二套房貸款平均利率為5。59%。
在此情況下，我們算算46萬房貸，按照5。31%的房貸利率，如果月供30年，等額本息計算每月需要支出2441元；如果月供20年，等額本息計算每月需要支出3115元。基於這些數字，在購房前，其實我們應該這樣考慮購房方案和房貸方案。
一、月薪太低，達不到月還款的2倍，銀行會拒貸的風險
月薪只有4600元，即使按照30年最長期限貸款計算，月薪也超不過月還款的2倍，那麼46萬元的房貸申請會被無情拒絕。這目前是銀行房貸款批准的一個重要條件，也是房貸風控中的一票否決條要求。
銀行房貸審批過程中，最重要的三項指標是：
1。借款人沒有逾期未還款的央行徵信記錄；
2。首付款要已經全部付出；
3。貸款方案中月還款額要低於收入的1/2。
這三項指標是硬性指標，無法突破。
二、如何調整自己的房貸方案，順利成功貸款呢？
那麼在滿足不了銀行房貸風控的要求下，其實還是有2條解決方法的，提前做好準備，一次性申請成功。
1。 提升自己的收入額。可以有多種辦法，例如假如另外一個購房人，比如自己的配偶，這樣總體收入額就提升了。兩個有收入的勞動者去申請買房，基本上都能過。
2。 降低房貸借款額，也就是提升首付比例。例如降低到借款40萬元，貸款期限30年，那麼每月的還款額就只有2220元。
三、買房之前和貸款之中，先要查詢自己的央行徵信記錄，並且維護好。
這裡的徵信記錄指的是央行徵信，借款人可以在網路上提前自動打印出來，在央行徵信中心網站上是免費的。自己先看一下其中的所有借款還款的現在狀態情況，如果覺得有瑕疵的事情，提前將它解決掉。
在央行的徵信報告中，購房人一定要去看自己所有借款和信用卡的使用狀態情況，堅決保持在銀行房貸申請期間，不能有”逾期未還款“記錄。不論多小的金額都不能行，如果發現有，那趕快及時還上，將狀態改為“逾期已還款”。否則銀行風控部門那將是一票否決，肯定無法透過審批。
四、能用公積金貸款的一定要用上，能給自己省下一大筆錢。
買首套房，一定要使用公積金賬戶，申請住房公積金貸款。本身這就是國家給予首套房購買者的一種政策福利，是居者有其屋的重要傾斜扶持內容之一。公積金貸款利率非常低，僅僅只有3。85%。如果不用，那麼公積金賬戶的錢也提取不出來，而且貸款資格也就消失了，未來也再也碰不上這麼低利率的借款了。
我們可以算一算，假如使用公積金貸款。46萬元，30年期限，每月還款只有2156元，比商業按揭抵押貸款要低整整差不多300元，一年就是近3600元，30年就是差不多節省了10萬多元。所以無論開發商和房產中介如何忽悠，一定要堅持使用公積金貸款。
所以購房人如果在意向購房之前，一定要先了解本地的買房相關規定，以及房貸申請的相關要求。在房地產調控的要求下，目前各地的政策都有所不同，問過了，算清楚了，再出手。否則貿貿然付了定金和首付，萬一買房和房貸過程中出了任何中途的變故，那經濟損失可就太大了。
