這次樓市真的是不行了。
這是大家近期經常聽到的話。
土地流拍了、開發商暴雷了、學區房也開始撐不住了、房價開始下跌了、看著是挺恐怖的，好像過去房價上漲的信仰都被打散了，樓市至暗時刻真的到了？
困在樓市裡的人惶恐不安，還沒進入樓市的人反倒獨自竊喜。
其實不必過分焦慮，越在樓市混沌期，我們越要堅守樓市價值。
土地流拍了，開發商沒錢了？
以前土拍就是炒房情緒的氣氛組，地方政策轟轟烈烈賣地、開發商歡歡喜喜拍地，拍完地本地媒體渲染渲染情緒，等到開盤的時候，就是：
我們這塊地多少家開發商哄搶，足以證明價值，以後這就是片區標杆，未來領漲風向標。
旁邊的樓盤看到隔壁競爭對手拿下地王，話術也備下了：
旁邊地王，樓面價就多少，你看我們和他們地段是一樣的，但是我們價格才多少，未來漲幅收益比他們還高。
總之，拍一塊地王，利好你我他。
只要你想要賣地搞錢，就不怕你不穩地價穩房價，開發商膨脹的自信心，就是有人兜底。
但現在不給兜了。
今年拍多少地、怎麼拍、都是上面說了算。
不僅如此，還卡死房貸規模、不給開發商盲目借錢擴張、超三道紅線的一律不給借錢。
我直接壯士扼腕，來個籌碼梭哈，就看你開發商怎麼跟。
民企開發商是真跟不上，高週轉高負債的開發商借不到錢，立馬哀鴻遍野，行業大洗牌，結果就是浪淘盡，只能哭唧唧等拯救。
這麼幹的負面效果就是民企沒錢也不敢拍地了，全國核心城市土地都開始流拍了，杭州、廣州、合肥、瀋陽，要麼底價成交，要麼直接流拍。
土地渲染情緒賣房走不動了，地價上漲帶動房價上漲的邏輯就被打碎了。
麵粉貴，所以麵包貴，現在整不動了。
但昨天深圳22宗地塊開拍，和旁邊冷淡的廣州比起來，深圳依舊保持高漲態勢拿地，土拍的冷淡和深圳完全沒有關係。
我能說什麼，你大爺依舊是你大爺，別人冷淡他火熱，不是說土拍情緒吃香，恰好是大環境下大家迴歸了底層邏輯。
學區房恆漲邏輯被打散。
我們一直是不建議去投資天價老破小的，怕的就是政策性風險。
果然今年就來了，北京西城區、上海多校劃片再到深圳大學區，核心城市逐一開刀，業主信心開始瓦解，恆漲的學區房神話開始鬆動。
深圳百花片區的國城花園，從高位32萬到法拍只有
10
萬出頭，膝斬。
杭州學區神盤文鼎苑，89㎡成交直接下跌
300
萬成交。
北京頂級學區的德勝板塊，同戶型總價也怒跌200萬。
學票的價值被逐一擊碎。
天價學區房的邏輯很簡單，就是優質教育資源的稀缺，10幾
20
萬的房價，只有一半屬於房子，另一半屬於學票的價格。
地段價格不變，但附加值的價值開始撕裂，本身燙金的學票就不那麼值錢了。
學區房恆漲的信仰也要被擊潰。
今年要促進三胎生育，給生育減負，對學區房調整的政策只會是開始而不是結束，學區房的價格體系還會持續被敲打。
的確，今年彷彿給我們透露出一個嶄新的訊號：
樓市過去的邏輯，在今年都不好用了。
火熱土拍傳導回樓市，行不通了。
學區房穿越牛熊，領漲全市，幹不動了。
有洞可鑽的信貸，也玩不轉了。
樓市真的越來越亂了，但越亂越要穩，這不是樓市玩完的訊號，是告訴你全新的樓市邏輯開始建立。
全新的邏輯是什麼，是人口流入和產業聚集，以及無可替代的地理位置優勢。
人口走哪，哪就有住房需求，這不是投機邏輯，而是剛需邏輯。
而能有人口持續流入的，無非是一線城市和強二線城市，以及環一線城市。
前幾天出了一個特大城市人口表，可以參考，但不可全部照搬。
比如蘇州不在列，但蘇州作為全國最強地級市，產業和人口流入增速很強。
我們看人口不能只看人口總量而忽略增速和人口密度，因為總量可以吃老本，但增速是城市吸引力的表現，你買房是買未來，未來人都不增長，房子賣給誰。
目前人口增速有保障的，就是四大一線城市及他們的核心環線城市，以及強二線城市。
他們是：
北京、上海、廣州、深圳、北三縣、崑山、佛山、東莞、珠海、合肥、西安、南京、武漢、成都、重慶、蘇州、無錫、寧波、天津、廈門、福州、杭州、濟南等
這些城市中，環一線城市是能接收大城市人口外溢的區域，比如北三縣的燕郊，北漂居住佔了80%左右，並且人口增量比廊坊市區還高，這就是傍著大城市的優勢。
除了人口增量之外，要關注產業底子夯實的城市。
一線城市自然不用說，還有一批製造業強市和以高新產業為主的城市，也值得關注。
同樣也是以上一批，我們會發現，不管樓市表象的邏輯怎麼變，有一些底層是不會變的。
有人口流入、有產業支撐以及有天然位置優勢靠近核心城市的，是不管樓市風雨飄搖，它自巋然不動的。
而這些底層邏輯也是現在我們去選籌要重點掌握的。
基於這樣的底層邏輯，我們挖掘出目前價格、價值、以及後續上漲動力都相當不錯的區域。
比如我們一直看好的北三縣
，燕郊利好正在釋放，地鐵線已經動工開建，60多萬北漂居住，北京人口持續增加，外溢就會持續存在，通州的建設不斷推進，直線
13
公里的燕郊價值就越發夯實。
而佛山和珠海，
前者萬億GDP的城市，製造業基礎夯實，人口也在持續流入，還是灣區核心城市，價值無需多說。
珠海，近期更是重磅政策出圈，橫琴粵澳合作區橫空出世，深珠通道再次迎來新進展，已經開展詢價，珠海的價值除了是全國獨有的濱海城市之外，還在於難得的位置優勢，親澳門臨香港，未來深珠連深圳，後勁爆發力極強。
以上這些區域的優勢，都是不管市場短期如何變化，始終不會改變的底層邏輯。
這些區域都有長線價值，值得長期持有。
