房屋拆遷過程中，常常會出現這樣的一種情況，就是房屋實際的面積大於登記的面積，尤其是農村房屋。一般出現這種情況的原因有許多，但是絕大多數可能是因為村民將舊宅拆除後，因建房規劃擴大了當時登記的面積。那麼這樣的房屋，日後要是拆遷的話，對於擴建的部分，即實際面積大於登記面積的部分是否應給予相應的補償呢？
超出登記的部分面積有沒有補償要結合實際情況確定
一般而言，被徵收人翻建房屋實際面積，超出其持有的土地權屬證書載明地上附屬物面積，且未取得有效權屬證明或建房批准手續。對翻建房屋超出證載面積的部分是否補償以及如何補償，人民法院應綜合考量補償安置方案規定、當地政策檔案、其他被徵收人的補償方式以及當事人合法權益等因素作出判斷。——（2020）最高法行賠申1385號
簡單點來說就是，超出登記部分的面積究竟會有不會有補償需要結合實際的情況，不能一概而論。
不過，倘若當事人有足夠的證據來證明超出部分是合法建築，不屬於“違建”，那麼相關部門就需要給予相應的補償。反之，如果當事人沒有相關的證據來證明超出部分為合法建築的話，那麼就需要結合實際情況來確定應不應該給予補償或是不予補償了。
最高院在類似案例中指出，徵收機關負有法定職責組織有關部門對涉案房屋未經登記的建築進行調查、認定和處理。有關部門已對涉案房屋的建築面積作出了調查、認定和處理，結果已體現在涉案房屋徵收補償方案之中， 當事人如對超出房屋登記簿上的面積被認定為違法建築有異議，可在涉案房屋徵收補償方案依法尋求權利救濟中一併行使其陳述、申辯的合法權利。但當事人至今未提供任何證據證明涉案房屋超出房屋登記簿上的面積為合法建築面積。故徵收機關決定對涉案房屋除產權面積以外的建築物不予補償，符合法律規定。
對於沒有產權證的房屋，如果測量的面積與實際面積不符時怎麼補償?
不論是徵收方還是被徵收人在遇到這種情況時，往往都會非常的困惑。但是一般而言，徵收方在與被徵收人簽訂補償協議之前，都會依據相關的法律規定，先對被徵收房屋進行調查、認定和處理。對於認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，要給予公平的補償，對於認定為違法建築的，那麼是不予補償的。
也就是說，不論你的房子是有證還是無證，或是有部分超出了登記的面積，那麼在相關部門調查認定之後，對被徵收人如何補償或是是否有補償就會非常的清楚。但如果是因歷史遺留問題造成的無證房屋，首先可以肯定的是，應當要給予相應的補償。
其次，對於無證房在拆遷中遇到測量面積與實際面積不符時，應該以哪個為準對被徵收人進行補償，一般有以下兩種情況
1、以當地所批准的檔案記載面積為準
以上海為例，對於未登記的房屋，應當以相關批准檔案記載的建築面積為準。實際面積小於相關批准檔案記載的建築面積的，以實際建築面積為準。
2、如果沒有房產證，沒有相關批准檔案或是批准檔案未記載建築面積該怎麼辦呢?
同樣以上海為例來說，相關批准檔案未記載建築面積，或者雖無批准檔案但有相關材料證明在1981年以前已經建造並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建築面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築面積為準。
總之，律師要說的是，徵地拆遷關係到被徵收人的切身利益，如果相關部門沒有弄清楚房屋的來龍去脈，就以各種理由拒絕對超出部分予以補償，或是對無無證房屋不予補償，那麼被徵收人可以及時地蒐集相關的證據材料，比如相關的照片、錄影，透過政府資訊公開獲取的一些徵地拆遷材料等，在律師的幫助下，啟動法律程式，依法維護自己的合法權益。
您身邊的法律顧問
湯聖泉律師，高階合夥人，南京專業不動產律師，中國人民大學法律碩士，中銀圓點不動產團隊創始人，南京律師協會城鎮化專業委員會委員。熟悉各類訴訟及非訴訟業務，實務經驗豐富。專注於提供徵地拆遷、房產糾紛、土地糾紛、行政訴訟等專項法律服務，擔任南京電視臺《法治現場》、《有請當事人》節目特邀評點嘉賓，被江蘇廣播電視集團推薦為“百姓最信賴的榜上名律師”，被找法網評為2016年度“十大精英律師”，被法律快車網評為2017年度“南京拆遷安置專業領銜律師”。
