對於咱們工程人來講，示範區搶工可以說是老生常談的話題。畢竟，它直接決定了開盤節點能否順利達成，從而影響專案資金回籠。
示範區一般由
售樓處的主體建築、外幕牆、園林景觀、精裝工程、強弱電、智慧化工程等
組成，而絕大部分精裝工程還要包含
工法展示
，比如金茂，一般都會有將近二三十個平方的工法展示區，圖文並茂，讓參觀者快速讀懂工藝工法及產品介紹。
其中，從整個開盤展示路線來看，精裝工程是最後展示在客戶眼前的，可以說是引發客戶購買慾望的“臨門一腳”。它直接向客戶展示產品風格、居住氣氛、以及交付標準，給予客戶最直觀的感知。
今天，咱們就來談談示範區精裝工程該如何搶工才能達成節點並保證質量。
工期緊是精裝工程最大的難點
幾乎所有快週轉示範區的精裝工程都面臨這樣一個難點：工期緊。
在整個示範區施工階段，精裝工程是主體建築完成之後入場的。這意味著，一旦因外部因素或主體建築施工延期，將直接導致精裝工程的工期被壓縮——因為運營節點不能突破，只能壓縮示範區時間。一般留給精裝工程的工期只有30-40天左右。
示範區往往不止精裝一個專業，多個專業在狹小的區域內同時施工，就需要大家提前做好合理的策劃和交圈，不然各專業都會成為仇人，你埋怨我佔了你的通道，我埋怨你佔了我的堆場，垃圾到處都是，混亂的像一鍋粥，最後互扯後腿。這不是一個優秀團隊想要看到的結果。
面對非標準化的工程專案，從設計院、圖紙、乙方、勞務班組、材料及供應商都是新的，材料全部都要重新打樣及採購，打交道的人全部要重新認識和了解，面對這樣的情況，如何在有限的時間內搶工，這實在是個讓甲方工程師頭疼卻又不得不面對的問題。
那麼，如何解決以上問題呢？我認為，可以從以下三個“降低”切入：降低甲方出錯，降低材料供應商出錯，降低乙方出錯。話不多說，分享開始。
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降低甲方出錯
作為甲方，我們首先要保證自己不能犯錯。如果我們都出錯了，那對整個專案進度的影響是最大的。
▋ 前期策劃到位，工作展開更順利
甲方人員要學會在一個專案開始前，做一個專項策劃。策劃要圍繞整個專案進行工作推演，一般以PPT形式展現，內容大概包括以下這些：
整個策劃內容越細越好，不僅僅只考慮自己專業內的事，所有可能影響到我這邊工作的因素都得考慮在內。只有在專案開始之前，你把這些事情全部想清楚想通了，接下來的每一項工作才會更清晰，管控動作也會更到位。
▋ 各部門配合是否到位，本位主義不能取
前期專案團隊各部門要達成共識：我們是圍繞一個目標展開工作的，所有的工作配合都是為了滿足節點考核，保質保量的完成既定任務。
在工作中，保持與各部門之間的有效溝通尤為重要，如果只是把檔案發到企業郵箱，不溝通不交底，自以為自己的工作已經做到位了，剩下的事情都是輸出部門的事，那最終的結果可能就是工程部叫苦連天，成績很難出來。
另外，分享下前期階段，在與設計部配合溝通時，最需要注意的點：
1。圖紙是否完善
如果圖紙不夠完善，施工單位就很有可能根據自己的經驗繼續施工。等到你到現場，發現某些地方與圖紙不符，若是小面積變化或是創意樣板還好，可以直接到拉個群溝通確認即可。如果涉及範圍較大或是交標樣板，那就極有可能要拆改，直接影響工期。
圖紙階段最容易控制成本。稽核的時候，要特別注意建築圖、空調、機電、消防、智慧化圖紙與內裝是否交圈，否則極容易導致邊做邊改，非常影響進度，也增加成本。
2。工藝的難度
工藝若較難，那麼，將需要更多的施工時間，而且精裝修工藝是一環緊扣一環，工藝逆向操作帶來的是品質的下降和拆改返工。
比如最近很流行的極簡風，看上去很簡潔時尚。但它對於工藝要求其實很高。
效果圖
這種風格要求線條橫平豎直，超窄邊衣櫃、內嵌氛圍燈踢腳線、木質與不鏽鋼混搭櫃體、天花鏤槽、窄邊不鏽鋼到頂門套等等，很多地方需要用不鏽鋼去包邊才能實現效果。
天花鏤槽收口
成品踢腳
若是牆的垂直度平整度、地面及頂面平整沒做好，那內嵌式不鏽鋼踢腳線就沒法裝，即使裝上去了，視覺上也會有明顯偏差，瑕疵暴露無遺，所以很多做法需要最佳化，比如：
定製不鏽鋼玻璃衣櫃需要提前約束尺寸；
靠背處牆面垂直度要求無誤差；
與其他介面的收口關係圖紙是否有體現；
不鏽鋼窄邊門套需要先裝上再刮膩子，這樣可以牆紙或硬包自然收口，否則後續牆布邊緣會拉絲，影響美觀；
內嵌踢腳要做護牆板基層，該做法對牆面進行找平，預留鑲嵌縫，但對地面的平整度要求很高。
成品陽角收口
成品隱形門套收口
標準內嵌踢腳做法
標準陽角收口做法
以上這些都要提前要求節點圖裡體現，有些設計為了追求好的效果，但又不想讓成本增加造價導致方案通不過，有時候可能會模糊做法，以至於成本誤解做法導致清單漏項，最後採取便宜的牆面開槽的方法實施，這樣最終出來的效果大家可想而知。
而對於工期緊的專案，這樣的設計是很難如期實現的，即便真的趕出來了，效果也不一定理想。所以，若遇到這種工藝要求較高的情況，如果工期給的足夠多，就可以實施，但也要做好AB方案，因為你無法預期實際施工過程留給精裝工程的時間是否被壓縮。如果工期緊，必須最佳化，便於施工。
▋ 成本介面劃分及時核價
1。成本必須與設計做介面交底
設計所需要的效果及材質需明確，有可能設計圖紙上是個成品定製衣櫃，在沒說明清楚前也許成本就會按照正常的定製木作核價，但設計要的可能是大幾萬的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，這就可能產生很大的價差，如果在核價結束後大家都沒發現該問題，極有可能因產品定製時間不夠而影響效果。
2。成本必須與工程介面交底
成本不能亂點鴛鴦譜，為了成本最佳化而死板硬套，把屬於內裝要實施的介面劃分給總包或者其他單位做，增加施工管理難度，對後續質量及工期造成嚴重影響。
比如為了不突破定額，把示範區找平和砌築給總包。按常理這是對的，但是示範區時間趕，總包做出來的東西最後是要移交給精裝的，如果誤差巨大精裝單位是不會同意場地移交的。如果總包配合改倒還好，如果消極配合，精裝單位迫於工期的壓力只能自己上，最後走正反簽證。這樣實際上更是增加了成本。如果當初介面直接劃分給精裝實施，出於自身的考慮，精裝單位肯定會認真對待，因為他們不想拆改和剔鑿。所以說，所有介面劃分要因地制宜的充分考慮利益關聯的問題。
▋ 招採授權
往往大企業都有材料戰略供應商，很多甲供材品牌是由甲方直接確定並由裝修單位採購，往往很多戰略是外地供應商，極有可能出現以下幾種情況（我這裡只是舉例，有可能其他房企做法不一）：
由於示範區規模小沒有大區材料量大，配合度上會區別對待；
由於距離的原因對材料的送樣落實起來有難度，郵寄樣品時間浪費在路上；
甲方選擇在本地同品牌店裡挑樣品，但又不用該區域代理供貨，一次可以，多了就沒人搭理你了；
如此一來，便耽誤前期設計定樣時間，從而影響施工定樣節點。那該如何最佳化呢？
以瓷磚為例子，如果是某品牌，完全不必要捨近求遠選擇外地戰略供貨商，本地供貨商優勢更明顯，比如在材料加工、補貨及相關配合上，他們會很積極，畢竟房企是大品牌，材料商都會願意參與，可以刷業績。
如果公司招採有檔案可以內部推薦單位，我建議大膽的推薦優質單位，有的人怕擔心說閒話，這點我覺得看你怎麼想，身正不怕影子斜，這也是為公司發展考慮，多幾個好的配套單位對工程管理有利無害。當然，前提是需確保該單位是自己接觸過並有充分能力的好企業，道聽途說不可取。
▋ 營銷前期定位準確
某些專案在示範區樣板房戶型選擇時，可能考慮多個戶型，有的開發商會先做幾個首開爆款戶型做臨時樣板房，一般設定在售樓處，也有在外面單獨做幾個臨時樣板房的。
但在前期規劃確定部分戶型做樣板房時，建議營銷部不僅要針對該區域競爭對手作分析，還要對市場趨勢做判斷，市場冷暖營銷先知，不能拍腦袋邊做邊加戶型，否則很容易出現這樣一種情況：在示範區開放後，營銷為了銷售需要臨時提出增加幾套不同風格的樣板房，導致管理團隊又要重新開始，大大的增加管理團隊的工作量和管理難度。
從工程角度出發，一套樣板麻雀雖小五臟俱全，工作量和搶示範區比較一樣不少，而且難度更高，原因大概有以下幾個：
量小，很多大的配套單位不願意參與；
場地受限，工作介面無法大面積展開；
樣板房對細節的要求遠超售樓處，小到2毫米的誤差都會給觀感帶來影響；
願意參與的單位水平有限；
正因如此，“臨時加樣板房”無論是對甲方還是施工單位來說都是很難啃的骨頭，特別是房子還沒封頂、地下室未回填的實體樣板房，如因專案節點所迫，專案開始前未提前考慮對樓頂截水、地下室防水、穿牆套管封堵及回填工作未準備充分的情況下，極大可能產生漏水問題。這些問題將會嚴重影響工程質量，產生大量的拆改浪費，造成工期滯後。
降低材料供應商出錯
在精裝工程裡，材料的到位情況對工期影響非常大，需要花大量時間對材料進行精細化管控。
▋ 制定材料表格，設定管控紅線
我的做法是，整個專案的材料列一個詳細的清單，一般分為甲供、乙供、甲指乙供三類，然後寫上設計樣確認時間、施工樣確認時間、訂貨時間、生產週期、到貨時間、材料供應商電話資訊，方便隨時跟蹤真實資訊，重要材料我會跟蹤到物流資訊或者專車司機的電話。
之後，我還會去跟材料供應商確認材料情況，比如是否有現貨或要定製等，然後與施工時的安裝節點、安裝週期、工序順序等反推出來各種材料的到貨紅線，然後把這些一併體現在施工計劃中。如圖（根據情況自行設定顏色）：
▋ 材料採購要越前置越好
這是我的經驗之談。我曾提前一個星期管控到了某項材料，但後面由於乙方公司稽核流程長、又碰上節假日銀行到賬不及時而使材料延遲五六天才到貨的情況，以致於後面只能靠加班熬夜來趕工期。所以，在材料採購環節務必要前置再前置，遇到節假日要考慮措施。
▋ 供貨商的能力與配合度
在不能考察供貨商的情況下，可以直接問他做過哪些專案，加老闆微信，刷刷朋友圈，裡面有最真實的資訊，或者向同行打聽口碑，細心觀察做事做人，可以讓你更好的把控大局。
特別是“木作傢俱、不鏽鋼加工安裝、大理石加工安裝、藝術玻璃加工安裝”等這些非常規的定製產品，供貨單位水平的高低決定了最終效果。如果供貨商經驗豐富，趕貨加急快，配合度高，對專案可以帶來很好的節點把控，甚至可以提前完成我的節點計劃，對工程糾偏帶來好的影響。對於這樣的單位，我們也要幫他們推廣。如果遇到垃圾單位，你不但要操心他的下游供貨鏈是否掉鏈子，還要操心他的深化能力以及他安裝的工藝能否達到要求，你需要花時間花精力給他重新培訓一遍，想想都覺得酸爽。像這樣完全沒有戰略精神的材料單位，對於專案來說就是最大的錯誤。
若真不幸遇到這樣的單位，在無法更換的情況下，我們也只能親力親為，關注他的每個爆點，提前預防。具體管理方法大家可能都不一樣，這裡我分享下我的做法：我會在表格裡提前對於該項進行拆解細分，一般情況下我會讓材料員去跟進，但是我會不時的過問進展情況，如果回答模稜兩可，根據經驗判斷我會直接給廠裡電話，特別急的材料我還會親自去看排產情況。人以群分，物以類聚，往往這樣的配套單位總是伴隨著能力平平的乙方一併登場，大家要特別注意。
▋ 供貨商選擇有抓手
做非交標示範區樣板房，供應商品牌要求相對寬鬆，乙方提供的材料供應商，建議選擇甲方合作單位，同時有其他專案在投或在參與的單位，這樣甲方管控有抓手，不然其他的配套單位可以有各種原因說不做就不做，你還拿他們沒辦法。
降低乙方出錯
金茂CEO大講堂裡李從瑞總說過這樣一句話：沒有任何一個施工單位是好的。這句話什麼意思呢？就是說我在做管控的時候，就已經認定你是不好的，不然，為何要管控你？所以說沒有管就沒有控，最重要的是甲方嚴格的管控動作和管控精神。這裡，我想跟大家分享6個有效的管控動作。
▋ 團隊面試
團隊面試發生在前期準備階段，一般面試六大員：專案經理、施工員、材料員、資料員、深化員、安全員（帶證）。
這個面試不是拘於流程表面，而是要跟我們進行工作面試一樣嚴格認真。面試之前，我還會要求面試團隊帶上策劃PPT，當然這是之前寫進合同裡的，這個策劃主要是看施工單位如何理解這個專案，如何開展實施。
如果整個團隊有部分不合格，那我就不會讓他們透過，直到全部合格為止。團隊最好是長期合作的優質團隊，七拼八湊的雜牌軍肯定是不行的。當然，若實在遇不到合格的團隊，也只能把重要的關鍵崗位確定下來，其他的多幫扶了。
▋ 宣貫
在開工前，我會組織甲方管理對施工單位進行宣貫，參加的部門有成本、招採、設計、工程及乙方相關人員，宣貫內容包括技術要求、圖集、精裝修HSE管理手冊、產品質量標準等，目的在於要讓他們知道我們的要求是什麼、每一項的停止點是什麼、驗收之前你要通知我們等事宜，並以會議紀要圖文並茂的體現出來，然後下發參會各部門簽收確認。參加單位有的可能之前就瞭解過，但這個動作必須要做，還需認真的做，這樣甲乙雙方都能加深影響。
▋ 讀圖講圖
讀圖講圖，不僅僅針對施工單位的管理人員，還要求每一位勞務班組裡的木工、油漆工、泥工、水電工等人必須參與。很多施工單位工人是不會看設計圖的，一般就是管理員叫他們做什麼他們就做什麼，沒有自己的判斷，過於依賴管理人員的專業性。為了避免這種情況發生，我會給每一個工人講圖，如果他們有一定的審圖能力的話，他就能對圖紙的正確性做出一定的判斷，有利於及時糾偏。
比如在施工過程中，某泥工根據設計圖去施工的時候，發現強地磚沒對縫、底殼壓縫、出現窄邊等問題，他就可以立刻糾錯，如無法判斷的及時反饋給管理人員，如果管理人員自己都覺得處理不了，他可以上報給甲方現場工程師，讓公司派人到現場進行指導糾偏。
個人認為這個管控動作非常重要，如果你不對施工人員進行讀圖講圖，他永遠不知道哪一項是風險點，或者不知道這些風險要怎麼去規避，他極有可能就悶著腦袋繼續做下去。
▋ 施工計劃
開工前計劃非常重要，必須在要求節點內把所有分項排出來，首先我自己會排一個，然後要求施工單位排一個，兩個計劃做比較，最佳化一版相對合理的，裡面會插進材料表動態資訊，該計劃會報領導稽核確認，打印出來每天按計劃銷項，提前的用綠色馬克筆標記，輕微偏移用橘色標明，有爆點的用紅色標明，根據現場和計劃比對，提前做好準備預防措施。如圖：
▋ 施工過程留痕
我會在電腦裡建立專案資料資料夾，比如工期總共30天，我就會提前建立30個資料夾，在裡面放入每天拍攝的施工照片等資料。
將施工過程留痕有什麼好處呢？一方面，有利於你做完專案之後回顧總結，另一方面就是，方便現場的簽證和設計變更，以便日後簽證或變更依據不足產生不必要的麻煩。當然，現在很多房企都使用工程管理APP進行記錄，管理起來也更方便。
▋ 現場管控
對待示範區精裝修管理，需要付出超長的加班時間和現場管理時間，多待現場有利於發現問題及時糾偏。
一方面，現場有管理人員在場可以迅速拍板，能幫扶解決很多圖紙深化問題及現場施工難點，節約時間。
另一方面，有時候半天的時間就足夠現場產生很多變化，我們要時刻關注施工方是否按規範實施，比如垂直度、方正度、陰陽角收口、防水做法合規與否、瓷磚拼縫、不鏽鋼收口、打膠等，是否具備隱蔽驗收條件等。如果經驗足夠豐富，你將像鐳射掃描器一樣，憑肉眼和直覺就能找到很多問題。
現場管控時，我還會帶上測量工具，並要求他們邊做邊實測。我會不定期抽查，讓他們產生壓力，逼迫他們認真對待。如若時間允許，只要是我發現的問題，口頭指令之後不整改的，我會用錘子破壞，逼迫他們整改，美其名曰鐵錘行動。如此便可以最大限度的把控品質，做到一次驗收合格並開放。
▋ 瞭解團隊
示範區管理的如果不是長期打交道的團隊，在前期的準備工作中要考慮乙方的成員構架，短時間瞭解他們的性格及優缺點，會用人用好人，要善於挖掘每個人的潛能。比如一個安全員不僅能很好的完成本職工作，還能協助你完成其他工作，那你是可以給他安排別的工作的。當然，前提是你發現他有這樣的潛力並願意付出。
但若是遇到這樣一種人，你給他交代的一兩件事都辦砸了，在不能替換的情況下，你在管理過程中就需特別注意。若是不幸地，他剛好擔任專案經理或者是材料採購員，那你就必須死盯，逼到他們自己形成事前彙報，事後反饋的慣性，不然日後的管理工作將非常辛苦還極有可能徒勞。
另一方面，就是要深入班組，瞭解各工種的分工作業是否安排合理、有沒有最大限度的利用有效工，特別是要了解加班人員的工作情緒，尤其是那些連續加班的人員，你一定要定期給予安慰和鼓勵。
對於團隊裡的專案經理和勞務組長，你要和他們談心，及時發現他們的一些想法，比如在搶工或者專案遇到瓶頸的時候要及時和專案經理談談關於專案推進的問題，大家一起想辦法，甲方要從上面要資源及時幫扶下面團隊解決問題。
再比如，眼看就完不成節點了，大家都焦急，但咱們這些管理人員不能亂，否則負面情緒將猶如瘟疫一樣，將給團隊帶來消極影響。
另外，溝通可以是在語言上也可以是在經濟上，像我，就經常給加班的管理人員帶水帶飯，讓團隊更有凝聚力。有凝聚力，才能有戰鬥力，特別是在這個勞務僱傭關係轉變的時代，勞務人員有時候其實是強勢的一方，你的一句不合適的批評將可能導致長期加班的工人甩手不幹。所以
溝通方式非常重要，我們要學會不卑不亢，平等對待
。
作者：
王鵬，金茂南昌精裝經理，從事精裝設計及工程管理多年。
