文/樂居財經鄧鑫妮
2022年9月15日，一個尋常的工作日，深業物業會議室裡的電子螢幕被調成醒目的紅色，陸續有佩戴著胸花的人員落座。
管理層一字排開站在臺上，彩色燈柱亮起，“深業物業集團有限公司”正式更名為“深業物業運營集團股份有限公”。
改名之外，深業物業還在醞釀著更大的事情——上市。日前，深業物業赴港IPO的申請材料已被證監會接收，如若順利，不久便會披露招股書。
深圳控股（00604。HK）距離今年6月將深業物業推上交易所的目標，又進了一步。2022年7月，深圳控股稱正在考慮分拆物業管理業務在港上市，動作很快，隨後便釋出了港股IPO上市行業顧問專案招標公告。
有報道指出，深業物業已經選定建銀國際、中金公司、中信證券三間投行，負責安排其在香港IPO，預期募資2億美元。
從資本角度來看，過去一年物管板塊中國資、央企上市的頻率變高，深業物業作為深圳國資委下轄的一家物業公司，已經感受到了水溫。
上市加速
分拆深業物業上市的這個念頭，深圳控股已經在嘴上唸叨了七年，如今正一步步實現。
最初管理層只給出一個大概的說法，資產整合後，就會推動物業上市。其在2020年年報中指出，要加速發展城市運營服務業務，在未來五年運營收入規模達到目前3-5倍水平，並在合適時機將城市運營業務分拆上市。
2021年9月，深業物業引入4位股東，形成了目前5大股東持股的局面。
它們分別是深業南方地產、深業泰然、深業置地、深業泰富物流、深圳市農科集團，持股比例為49。47%、29。55%、13。6%、4。19%、3。19%，實際控制人為深圳市國資委。
其中的4位股東往上穿透都有深圳控股的身影，後者持有深業南方地產100%股份，持有深業泰然51%股份，間接持有深業置地和深業泰富物流80%、97。8%股份。
上市按下加速鍵，從深業物業眾多的資產騰挪事件中也可窺見一二。
此前，深業物業被塞入了不少資產，準備在遞交資料前完成業務整合。樂居財經《物業K線》瞭解到，2020年1月-2022年8月，深業物業一共對外投資13家公司，涉足園區、商業、住宅等多種業態。
2021年9月，深業物業收攏股權最為頻繁，當月一口氣投資了6家，其中有4家原本是兄弟公司。
2021年9月18日，深圳控股將旗下深業商管100%股權，轉讓給了深業物業。一天後，深業物業又從深圳控股手中接管了深業置地（深圳）物業管理有限公司、深業智慧園區運營（深圳）有限公司和深圳市深業泰富商業物業管理有限公司。
深業物業指出：“2021年，深業系統啟動第二輪大整合，包括深業商業管理有限公司、深業智慧園區運營（深圳）有限公司等6家企業股權正式歸併到位，物業管理、商業運營、智慧園區、物業城市四核驅動的發展格局正式形成。”
深圳控股2022年中期財報顯示，其城市綜合運營業務總在管面積約6953萬平方米，其中第三方拓展佔67%，非住業態佔比57%；實現營業收入約12。83億港元，較去年同期上漲6%。
風吹向“國家隊”
過去一年，國企、央企在資本市場表現強勢，上市意願明顯，收併購方面更是不落下風。
就拿最近的訊息來說，12月23日，中交房地產為中交服務集團招聘一名副總經理，特別提到具有物業公司IPO經歷優先。
中交服務集團成立於2022年12月13日，註冊資本3億元人民幣，其五大股東均隸屬於中交集團。這家央企物管或許也是衝著上市而來。
眼下，上市物企中擁有國資背景和央企身份的只有14家，占上市物企總數的兩成多一點。
數量不多，但氣勢很足。2022年，除了借殼上市的中天服務，掛牌上市的6家物企中有4家為國央背景，分別是金茂服務、魯商服務、蘇新服務和萬物雲。
國央背景的物企在2022年賺足了聲量，不僅在於上市掛牌的穩定亮相，地產爆雷的背景下，這些物企的地產關聯方表現更為穩健，給物業方輸送了信心。
最直觀的感受是估值的抗風險能力。62家上市物企中，14家國央企平均市盈率為19倍，餘下民營物企市盈率約為10倍。其中，市盈率最高的是特發服務44倍，其次為華潤永珍生活41倍。
收併購方面，物企整體交易量縮水超200億，但“國家隊”物企一改保守風格，外拓成效明顯。
據樂居財經《物業K線》統計，2022年，中海物業、華潤永珍生活、招商積餘、金茂服務4家央企上市物企，以及京城佳業1家國資上市物企，共發起了9筆收併購交易，涉及金額合計約61。19億元，佔2022年上市物企收購總金額的一半以上。
華潤永珍生活是其中的代表物企，將禹洲物業、中南服務、祥生物業等在上市程序中的物企收入囊中，吹響了收併購的號角。
現如今，上市物企被拋售的情況愈演愈烈，已經明確出售意願的就有旭輝永升服務、奧園健康、德信服務集團等物業公司。然而此前收購強勢的物企已經慢下腳步，再加之市場上不時出現的民營物企“染紅”的訊息，蓄勢的國央企或許有機會收割殘局。
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