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商業評論
邁點空間租賃
在白領市場幾近飽和的情況下，越來越多的創業者和資本開始關注一個新的有著巨大需求的市場——基層勞動者，即藍領人群。
根據國家統計局資料顯示，在我國9億勞動人口中，藍領規模近4億人，是城市系統中最大的打工人群體，
人口規模是都市白領的2倍
，佔據城市就業的近半壁江山。實體經濟高速發展和教育分流的背景下，技術性人才需求增大，且未來30%的高校畢業生將成為技術型人才。
從吃、住、行、娛樂到社交婚戀，無數創業者試圖精準找到這個群體的需求並佔據市場先機。在這其中，
住房無疑是最剛性的需求
。受戶口、收入等問題的限制，租賃成為藍領人群最主要的居住方式。
巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基層勞動者的企業住宿迎來高光時刻，成為住房租賃市場中一個千億級的重要分支。
從一張床到一個家
中國企業住宿8年蛻變
在企業住宿服務或藍領公寓尚未出現之前，基層勞動者解決住宿問題通常依靠群租房、“老破小”，不僅安全、治安事故頻發，還時常遭到周邊居民的投訴；少數有實力的企業選擇自建宿舍。但無論何種方式，都存在員工管理疏漏，住宿環境不佳，企業員工流失率高等問題。
面對這種窘境，單純取締群租房並不能根治問題，以疏代堵地發展正規合法的藍領公寓方能實現多方共贏。
2013年
安歆集團前身“安心公寓”成立；
2016年
魔方生活集團旗下9號樓公寓釋出；
2017年
中富旅居集團推出“樂璟生活社群”，併成為國內首個針對產業園藍領的住宿服務運營商。
2018年
順豐控股宣佈跨界推出豐樂公寓；
2019年
碧桂園文商旅旗下碧咚公寓進場……
如果從安心公寓成立算起，
品牌化的企業住宿服務已經走過8年發展之路，並承擔起解決企業職住不平衡，彌平一張床的鴻溝的使命。
不同於白領公寓等住宿產品，企業公寓人員更密集，消防安全等監管更加嚴格。由於早期政策標準的缺失，普通住宅、群租房和藍領公寓沒有明確的界定。這使得藍領公寓從誕生之初便遊離在灰色地帶，也成為住房租賃行業中最低調的存在。
隨著產品、盈利模式的逐漸清晰和政策的落實，企業住宿經歷了備受冷落到屢獲關注的蛻變過程。
在行業人士看來，大城市中熱門的“白領公寓”提供的是更個性化、環境更好的居住，是給年輕人租房“錦上添花”的產品。但對於基層勞動者等藍領群體，
“企業住宿”則是一種“雪中送炭”的產品，這個市場其實非常龐大。
“在國外，‘藍領公寓’才是長租公寓中最為主要的領域。”
據中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林統計，歐美、新加坡和日本等國家的長租公寓中，約有2/3是製造業的員工宿舍和學生宿舍，只有1/3是青年宿舍。可見，我國藍領公寓市場有很大的上升空間。
近年來，隨著產業叢集度和專業化生產力的提高，政府和企業端更加關注員工幸福感和職住平衡，產業園區配套住宿產品取代工棚，成為企業住宿的重要分支。
各地政府頻放大招 保障職住平衡
近兩年，國家對租賃市場的頂層支援，成為改善藍領人群在一二線城市居住需求的重要契機，也成為藍領公寓能否合規合法運營的關鍵。
在城鎮化發展的大背景下，“十四五”規劃綱要草案中建議“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。”近日，多地公佈“十四五”時期住房發展規劃。《上海市住房發展“十四五”規劃》明確，將新增供應保障性產權住房約23萬套，並明確提出20萬張床位建設指標，這是全國首次提出要切實增加宿舍床位租賃居住供給；廣州提出，到2025年全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務……
據瞭解，
保障性租賃住房面向的物件與公租房不同，主要解決進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題。
數量龐大的基層勞動者成為最廣大受益群體。
目前，多城市針對推動企業住宿發展的相應政策已出臺，主要以供應增量和市場監管型別為主，如北京、廣州等城市先後透過增加供給、規範管理、加強保障，並運用前期補貼、費稅減免等方式鼓勵支援企業員工公寓發展。
杭州則對企業宿舍價格進行指導，明確提出要求各區藍領公寓租金價格不高於同等地段同等居住水平市場價的70%，並將籌集建設藍領公寓10000套。
黨的十九屆五中全會提出，到2035年“
全體人民共同富裕
取得更為明顯的實質性進展”。而基層勞動群體正是實現共同富裕的關鍵一環，努力保障該群體的安居樂業，保持一定程度的政策傾斜將是大勢所趨。
真香預警
藍領公寓的想象空間有多大？
與白領公寓相比，藍領公寓擁有坪效可觀、客群穩定、入住率高、租期長、單房造價與運營成本低等優勢。目前國內的藍領公寓市場仍在發展初期，隨著藍領公寓相關市場政策逐漸完善，經濟發展與產業功能轉型，服務業佔比呈現逐年增長，未來將發展為巨大的賽道。其商業模式的可行性已經得到了市場驗證。
首先坪效高。
白領公寓做的是平方生意，藍領公寓則是立方生意。以上海為例，白領公寓的平均月租金在3000元到6000元，而同等條件（包括區位、交通、面積等）下的藍領公寓平均月租金則為500元/床位~1600元/床位（上下鋪），且多以6人間、8人間為主，藍領公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率（即坪效）比白領公寓要高得多，回報率自然也要高於白領公寓。
住房租賃最核心的收入是租金，即賺租金差。由於藍領公寓不必像白領公寓要選址在出行便利的交通線附近，這樣一來，因為投資減少，員工公寓的租金差更大。
其次客源穩定。
藍領公寓的收入模式中，企業客戶是主力客戶，而非C端客群。而企業客戶要比C端客群穩定許多，即使有員工離職空出床位，企業客戶依然會持續埋單。
其三是單體規模大，運營成本低。
考慮到公寓運營的規模效應和邊際成本，大體量的藍領公寓專案可極大降低運營成本。
以國內藍領公寓頭部品牌的樂璟生活社群首個超大型產業園租住社群——星寓樂璟東景生活社群為例，該社群專案位於蘇州工業園區，總佔地面積4。4535公頃，建築面積為9萬平方米，其中商業20000平方米，包括5幢宿舍樓和2幢商業配套，有集體藍領公寓房間1440間。透過改造修復原樓體後，樂璟東景社群容納了約5000人，滿足了社群周邊企業的人才安居需求。
據瞭解專案，樂璟透過自研的“樂享住”社群管理系統，在確保社群的整體安全提升之外，每年常駐社群的工作人員僅7人，實現了人房比1：200的超高管理效率，服務滿意率常年在97%以上。
其實，企業住宿成為住房租賃的新藍海，比商業價值更值得關注的是社會價值。
千百年前，杜甫曾發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的疾呼。古時的寒門學子，今天的基層勞動者，他們都是需要社會關注的廣大群體。如今，這樣的夙願正在被企業住宿慢慢實現。
群雄鏖戰“新藍海”
在可預見的市場紅利下，藍領公寓市場已出現多個品牌，並形成產業園區企業宿舍模式和城市三產員工宿舍模式（詳見下表）。
商業空間資產戰略研究諮詢機構邁點研究院也關注該領域的市場發展，其獨家釋出的“2020年藍領公寓品牌影響力10強榜單”如下：
可見，排名前十的藍領公寓品牌均採用集中式的發展模式，該模式更利於運營管理，提高品牌效應。另一方面，樂璟生活社群、安歆公寓、9號樓公寓等品牌的發展勢頭明顯好於其他品牌，頭部品牌效應明顯。其中，樂璟生活社群憑藉全國佈局，穩健發展的良好勢頭已連續29個月蟬聯藍領公寓品牌影響力前三甲。
資料來源：邁點研究院，截止日期2020年11月30日
從藍領公寓品牌背景分析可以看出，
69%的藍領公寓品牌為創業公司背景
，23%的品牌為房企背景，酒店背景佔比8%。創業系背景的藍領公寓表現最強，2020年，其品牌指數在各類背景的品牌指數中位於第一位。以運營能力見長的創業系品牌，佈局較早，擅於洞察客群，已快速搶佔藍領公寓市場半壁江山。
今年，藍領公寓市場還湧入了輝展閣公寓、諾巢故寓等新面孔，讓未來的市場發展有了更多可能性。
90後95後佔比最大
千禧一代需要怎樣的企業住宿產品？
想要做好龐大的基層勞動者客群的生意，突破固化的思維邏輯，深入洞察客群屬性與客群結構是其不得不面對的話題。值得關注的是，經過產業升級，藍領客群的年齡結構、行為習慣已經發生了較大變化。
資料來源：360趨勢、百度指數等，邁點研究院整理
由邁點研究院整理的資料顯示，從潛在客群地域分佈來看，藍領公寓品牌潛在客群主要來源於上海、廣東、北京、浙江、江蘇和四川等經濟發達的人口密集省市；年齡結構佔比最大的為25-34歲群體，所佔比例達到58%；其次為19-24歲群體以及35-49歲群體，所佔比例分別為22%和19%。另外，
男性佔比高於女性。
參照千禧一代消費者的日常行為習慣，與早期藍領群體相比，他們對住宿環境有了更高要求，已不滿足簡單的“一張床”，除了乾淨整潔的居住空間，更渴求便利的生活環境，輕鬆有趣的社交活動，以及精神滿足。業內人士分析稱，
90後年輕藍領的受教育水平在不斷提高，同都市白領以及新中產一樣，正經歷著消費升級的洗禮。
中國實體經濟、製造業已進入高速發展期。未來缺口大量技能型產業從業者，這類產業從業者更年輕，對新生事物接受度高，更追求住宿環境的舒適性。這類人群每年增量將達到300萬人。
客群需求發生變化，企業住宿的產品也需要與時俱進，
年輕化、便捷化
或是主要方向。
以位於蘇州的星寓樂璟生活社群為例，主要產品設計有單人間、雙人間、四人間，除了人臉識別、智慧門鎖等安防措施外，為了提升居住體驗，社群商業配套建設中有
美食廣場，咖啡奶茶店、生鮮超市、24H健身房等，滿足‘最後一公里’的生活需要。
公寓平時亦會組織豐富的社群活動，拓展員工業餘生活。
星寓樂璟生活社群生活配套（部分）
行業內多位企業住宿品牌創始人向邁點透露，目前的企業住宿產品已經進行了多次迭代，增加了多項人性化產品與服務，並逐漸向90後95後年輕人的生活方式靠近。
藍領公寓進階之路怎麼走？
凡是過往，皆為序章。在行業不斷成熟、馬太效應的背景下，藍領公寓即將進入深水區，“混戰”不可避免，企業應如何立於不敗之地？邁點住房租賃產業線負責人陳佩表示，2。0到3。0甚至N。0版本的進階之路中，
社群商業和線上生活平臺是發展重點。
1.0模式：智慧標準化改造，全面提高住宿水平
1。0模式的藍領公寓主要以租金差作為收入來源。該階段的藍領公寓在房間設施、公區配套等硬體層面，符合人群定位，主要滿足人群的生活需求。市場上幾乎所有藍領公寓品牌均已實現。
2.0模式：構建社群商業，提供多樣消費場景
2。0模式的藍領公寓發展為住宿+商業，除了租金差收入，額外增加社群商業收益，引入保潔、管家、停車、洗衣房、社群廣告等多元收入。公寓運營從公寓房間覆蓋至社群物業運營，公寓整體感更強，生活氣息更濃。樂璟生活社群已經在蘇州、天津等地專案實現。
3.0模式：藍領線上生活平臺
3。0模式，即藍領公寓未來主要發展趨勢，在2。0模式的基礎上增加線上生活服務增值收益，如購物、租賃、到家服務等。形成線下與線上聯動，符合藍領群體特點的生活服務生態圈。
參照物業上市公司彩生活的案例，其透過搭建使用者與商家、服務提供者之間的O2O社群服務平臺進行輸出，從而實現低成本快速擴大規模及服務面積的擴張，並獲得大量高淨值流量，再透過各種各樣的社群生活場景實現盈利。
目前，樂璟生活社群作為國內頭部藍領公寓品牌，已經佈局該業務，線上生態初見成效。
MEADIN
不同於白領公寓同質化、白熱化的紅海壓力，也不似服務式公寓進入門檻高，市場客群有限，企業住宿賽道在商業模式、客群分佈方面優勢明顯，未來或將爆發更大的市場潛力。
其發展走勢，品牌動向，邁點空間租賃將持續關注。
END
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