相信小夥伴們都對公募REITs有了一定的瞭解，今天來和小夥伴們聊一聊這9只公募發行的REITs產品，對小夥伴們而言，是否值得購買？如何購買？哪一個？風險是什麼？
01
首批9只公募REITs產品閃亮登場
首先，我們來看看5。31號開始申購的這9個公開發行的REITs產品的基本情況，如下圖：
小夥伴們可以看到，上表中每單公募REITs都有具體的投資專案，涵蓋收費公路、工業園區、倉儲物流、汙水處理等主流基礎設施型別，但不包括住宅和商業地產。
小夥伴們要注意的是：9只公開發行的REITs產品都採取封閉式運作的方式，只能在二級市場上交易。
02
公募REITs產品值得買嗎？
小夥伴們可能會問了，公募REITs到底值不值的購買？小夥伴們先不要著急我們先把這三要素
（風險性、收益性、流動性）
搞清楚了，答案就很明瞭了；
01 風險等級
目前大部分公募REITs產品將風險水平評定在
中等風險(R3級)，
整體風險收益特徵基本在股票與債券之間。
不知道小夥伴們知道嗎？理財產品的風險等級與底層資產的投向有關，而REITs產品投向於基礎設施專案，因此會存在專案運營相關的風險。富國基金表示，除自身行業波動外，基礎設施運營與運營管理機構的服務水平、管理能力密切相關。
02 產品收益
公募REITs的收益來源主要為經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益，而普通投資者能夠獲得的收入主要來自，
高比例分紅和二級市場上基金價格的變動。
公募REITs和上市公司分紅有所不同，它是強制要求分紅的，收益分配比例要求不低於基礎設施專案年度可供分配金額的90%，因此對投資者來說有望獲得相對穩定的收益，從已公佈的基金招募說明書來看，9只產品的預期現金流分配率為4% - 12%。小夥伴們要注意的是，這不意味著是兜底收益，管理人也不會剛性兌付；
03 產品流動性
如前所述，公募REITs產品是封閉式的，有些產品封閉期長達99年。這裡有個問題？如果我投資了公募REITs，小夥伴們一定要持有到封閉期結束嗎？答案肯定不是的。
對於公眾投資者來說，
他們所持有份額沒有鎖定期，可以在二級市場上流通。
但目前公募REITs產品主要還是由機構投資者配置，上市後的實際流動性可能不支援大量的短線交易，這需要未來進一步觀察，即存在流動性風險。
綜上來看，公募REITs具有
穩定的現金分紅
，
波動性較低
等特徵，因此還是比較為適合追求穩定投資收益的投資者。
03
普通投資者怎麼買？
（以上資訊僅供參考，實際日期以基金份額髮售公告為準）
本週開始，9只公募REITs產品將進入募集階段。（5月31日）發售，那麼投資者該選哪隻產品？如何參與認購？
01 個人投資者認購方式
公募REITs發行由這幾部分組成：一是向戰略投資者定向配售，二是向符合條件的網下投資者詢價發售，三是向公眾投資者公開發售。
對於個人投資者，他們可以透過公開發售參與認購。但是，從上表中可以看出，扣除原股權所有者和機構認購的股份後，實際保留給普通投資者的份額並不多。
個人投資者既可以透過交易所場內證券經營機構認購，也可以透過基金管理人委託的場外基金銷售機構認購，這也就是說場內和場外都可以認購，小夥伴要注意的是：場內認購需要有證券賬戶呦~
02 產品發行淨值
與普通公募產品不同的是，公募REITs發行單位的淨值不是1元，而是採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格 ，這和新股申購是不是有些類似呢！從5月24日開始，這些產品陸續開始詢價。
03 產品費率
公募REITs分別收取管理費、託管費、認購費等費用，有些不一樣的地方是：管理費採取固定+浮動的模式，小夥伴們如果不是很清楚，具體的管理費規則可以看基金合同。還有一點要講的是，公募REITs採取封閉運作的模式，這裡是沒有申購費和贖回費的。
04 該選哪隻產品?
那麼小夥伴們肯定想問該買那隻REITs呢！這個問題肯定是沒有標準答案的。在這裡要強調原則是，小夥伴們在投資任何產品之前，一定要對產品有充分地認識。
就公募REITs來講，可以從
投資專案質量
及
基金管理方運營能力
等角度來考量，並且結合自身的風險承受能力、資金期限等方面來選擇合適的產品。
05 其他注意事項：
● 公募REITs上市首日漲跌幅限制為
30%
，上市首日以後漲跌幅限制為10%。
● 個人投資者如果使用場外基金賬戶認購公募REITs產品，是
不能透過基金贖回的方式變現的，需要場外轉場內進行賣出
。此外，封閉式基金場內交易可能會有
折溢價風險
，投資者需要特別關注。 作為市場全新的投資產品，公募REITs投向的是另類資產，與債券、股票等其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。
但我們也不能盲目地跟風公募REITs，在投資前必須要清楚瞭解產品的底層資產專案，認識到專案本身的運營風險，以及未來REITs市場價格波動風險以及市場流動性風險等。
總的來說，個人投資者仍然需要結合自身預期收益、風險承受能力、資金期限等方面有選擇的投資。
