家庭負債率最好控制在70%以內，買房最大的風險就是斷供。
誠然，我們都是用負債來實現財富升值，但是無限制的舉債，只會適得其反、將自己逼上絕路。
制定計劃，在這裡顯得尤為重要。其中，不僅要有房產配置的計劃，更要有防守計劃的存在。
防守資金的計劃，就是為了控制人性中的貪婪，降低買房斷供的風險。同時，也是給市場的波動留出充分的餘地，讓自己進可攻、退可守。
共有產權房不要買，如果你是想買房改善自住，可以考慮新房，投資或者學區我傾向二手，一手主要吃了開發商的溢價，而且交房，拿證，限售要等，一下4-5年沒了，二手的話靈活很多，買了可以直接拿來用了，遇到行情想高位丟擲很方便，而且可以運用槓桿做低首付。這點對於投資來說很友好。
一般來說，只有三種情況考慮賣房：
1、房產漲太多了
一次大行情中，大家集體3萬變5萬，你的變成了7萬，合理價值其實只有5萬，透支了未來一段時間的漲幅，這個漲幅，可能是3年，那麼你可以出售，換成價格低估的標的，同時省下了利息，去掉了角質化的貸款。
2。需要用錢裂變
大漲在即，筍盤在前，手上沒有餘量。
核算下買入標的的漲幅價值，和手上每張牌的漲幅價值。
賣掉相對差的，迅速開始裂變。
3。標的太差
買入價格太高，譬如CEO盤；
或者價值存在缺陷，比如缺少人煙的遠郊區，辦公物業，商住……漲幅長期難以跟上大盤。
這一類，在發現缺陷後，儘早處理掉。
如果大漲在即，可以跟隨大漲上漲，可以大漲後再出售。
所以你這套房子如果有明顯價值缺陷，屬於倉位中最差的，可以出手換標，不過也沒必要完全聽中介的，割肉確實也很疼，你可以先按你的所有成本價掛著，可能你裝修的好，也是加分項，先不要想著虧，保本就是賺，多給點中介紅包，他們會賣力推。
東北房價，低迷了好幾年，本輪隨全國上漲，但滯後於東部一二線城市。
如果不住，投資可以逐步出手，置換到南方城市，未來潛力和機會更大。如果學區還需要自用，剩餘貸款不多，也可以考慮做截斷抵押融資。
普通家庭用於儲藏財富、保值增值的投資標的、大類資產，無非三種：房地產、股票、傳統理財。
房地產是壓艙石，雖然足夠長期看可能大船要沉，但那最早也是好幾十年後的事了。未來十年甚至二十年內，房地產仍然應該是你資產的絕對主力。
不持有房產的踏空風險卻是很高的。資金買理財的回報率只有4-5%，買房加了適當槓桿後的回報率卻能達到15%左右甚至更高。
結論：絕大多數情況下，無論樓市處於一輪週期中的哪個階段（或者我們自以為它處於哪個階段），買總比不買是長期來看回報期望率更高的選擇。
任何商品都遵循最簡單的交易供需原理。弱二三線的問題一在於房子太多，人口太少，沒有二手房需求。
而二手房與新房並不是同一件商品，新房有處女情結溢價。
當房子數量不滿足市場需求時，二手市場才會開始。
二手的交易量越大，二手房的價格才能迴歸正常價值。
而更高的流動性也保證了商品的價值基礎。
二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有貨幣價值。
當然，也可以看未來預期，比如杭州
房價接下來的走勢不能用簡單的用漲或跌來預測，應該是兩極分化加劇！
房價分化有兩個層面：
從全國層面來講，二線是一道分水嶺，二線城市發展好的會向一線靠攏；
發展滯後的會向三四線靠近。分水嶺兩端的房價會朝著兩極發展。
從同一城市層面來講，即使是同一個城市，不同的區域不同的產品，價格走勢也會不同，沒辦法用一句漲或跌來總結。
就好比，有人說全國樓市會跌，整體房價會跌，同樣不代表有些學位房會跌！
漲跌只是宏觀大趨勢，是粗略概括的，對大家來說，更重要的是微觀市場，這才是決定你是否真正賺錢的核心！
如果做房產投資，在樓市分化時代一定要在確定性的大前提上，去擇優選擇標的，不要因為便宜去買明顯有硬傷的樓盤，這樣升值性和流動性都會有影響。
正確的買房姿勢，應該是忘掉絕對低價，追求相對低價，去買有價效比的房子。
買房貸款是做20年好，還是30年好。
結論：貸款永遠是越長越好，永遠選擇等額本息。
因為貸款的本質目的是為了獲得貨幣的時間價值。我們之所以做按揭，就是要負債套利，現在通貨膨脹已經非常高了，多做按揭是可以賺錢的，因為物價漲了，你的負債沒有漲，你就賺錢了。
