文/ 鍾黛 編輯/ 江一葦
A股IPO排隊5年未果，萬達商管轉戰香港資本市場。
近兩個月不斷傳出訊息，萬達輕資產商管公司計劃年底前在香港上市，擬融資約200億元，公司的估值達2000億元。
在房企比拼存量空間運營的下半場，商業地產的市場容量遠遠超過物流、長租公寓等業務。
因此，資本市場對商業含金量高的房企，給予了相當高的期待。自2018年來，房地產開發與銷售受限，地產股集體“撲街”。而有商業地產作為支撐的龍湖、新城控股、華潤置地，股價分別逆勢大漲110%、37%和39%。
眼看著後來者都收割了高估值，萬達商管坐不住了。
六年前，萬達商業率先啟動輕資產轉型，趟出了一套成熟的運營體系。截至2020年底，已開業的萬達廣場達368個，萬達商管的運營面積達四千萬平方米，全年租賃及管理營業收入達359億元，比第二名華潤商業的租金收入高出200多億。
萬達商管，能否如王健林所願，在資本市場收穫關注？
6年輕資產之路
萬達商業地產起家於“城市綜合體”模式，即建設萬達廣場收取租金，同時在周邊開發、銷售寫字樓、商鋪、住宅。不過，自持型商業地產回報週期長，沉澱資金量大。
早在2014年和2015年，萬達商業啟動了輕資產轉型戰略。王健林構想的輕資產有兩種模式：第一種是投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達商管負責找地、建設、招商和運營。第二種是合作類，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營。淨租金中七成歸投資者，三成歸萬達商管。
對於轉型原因，王健林曾如此表述：房企躺著賺錢的時代已經過去，今後需要比拼品牌、定位、定價、營銷等綜合運營能力。
他坦言，在房地產的下行週期裡，以往的重資產模式存在風險。“重資產的模式受制於房地產週期，重資產的模式很簡單，房地產火的時候賣得很快，現金迴流很快。房地產週期一來，（就有資金鍊斷裂的風險）。”
王健林判斷，三四線城市的商業地產還有很大的市場空間，萬達想要更快地擴大規模和競爭優勢，輕資產運營是最快的方式。“一個國家的城市化程序，就是這二三十年。隨著中國城市化快速程序，才有萬達這種可能性。”
由此，萬達的商業地產專案加速鋪開。從2016年開始，每年有19-29個輕資產模式的萬達廣場新增開業。
2018年，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”，加速輕資產轉型。
截至2020年底，萬達累計開業了368個萬達廣場，其中重資產專案佔比稀釋至70。38%，輕資產專案佔比提升至29。62%，其中50%的專案下沉到三四線城市。在建的142個萬達廣場中，輕資產佔比超過80%；2021年，計劃簽約70座輕資產萬達廣場。
萬達商管集團總裁肖廣瑞表示，從2021年開始，萬達商管不再投資持有型萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略，今後每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低於60個。
輕資產模式“造血”能力強大。2020年，萬達商管集團投資物業租賃及管理營業收入達359。03億元，佔主營業務收入超9成，毛利率高達74。38%。由於個別業主簽訂合同後退房，當年萬達商管的物業銷售收入虧損0。67億元。
要知道，5年前，物業銷售業務還是萬達商業的“現金奶牛”，貢獻了超八成的收入，投資物業租賃及物業管理僅佔收入的10%左右。
不過，發展輕資產模式的另一個問題是，當銷售業務不再貢獻現金流，用於抵押貸款的資產減少，如何拓寬融資渠道？
萬達商管選擇引入外部投資者，發行內部理財產品，開展類REITs等資產證券化運作。
2015年1月，在輕資產戰略啟動之初，萬達商業地產就與四家機構簽署投資框架協議，獲得240億元投資，建設約20座萬達廣場。此外，萬達還收購了快錢支付公司，透過該平臺發行各種理財產品募資。
目前，萬達商管集團已有一單規模27億元、期限18年的的CMBS上市發行，另有一單39億元的ABS於去年透過深交所稽核。
同時，REITs在境外市場已有成熟模式，日前，以基建專案為底層資產的REITs獲批上市發行。這釋放了積極訊號，業內預期，以商業地產為底層資產的REITs也將獲批試點。
轉戰港股市場
另一方面，萬達商管的上市之路，並不順利。
2014年末，萬達商管的前身萬達商業登陸港交所，發行價每股48港元，募資額高達288億港元。然而，彼時萬達商業股價常年低迷。萬達商業2015年年報顯示，其每股收益6。6元人民幣，每股淨資產39。8元人民幣，股價卻長期在淨資產上下徘徊。
於是，上市不到兩年，萬達商業於2016年9月退市。王健林當時稱，退市最核心的原因是公司價值被嚴重低估，“不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。”
萬達商業加快了回A的步伐。早在2015年9月就啟動了內地IPO程式，向證監會報送了招股書。
然而，王健林時運不濟。隨著房地產調控趨嚴，從2016年下半年開始，A股房地產公司IPO和再融資基本關閘，恆大、富力均放棄回A。
雖然萬達商業改名萬達商管，加大輕資產轉型步伐，意圖弱化房地產屬性，仍遭冷遇。最終，在提交A股招股書5年半後，萬達商業於今年3月撤回上市申請。
在漫長的上市征途中，萬達商管125位股東的聯盟不再堅固。今年以來，失去耐心的投資者們頻頻退股。
企查查資訊顯示，大連一方集團有限公司董事長孫喜雙今年連續六次出質大連萬達商管股份，質押股份數額高達1。2億股。
此外，今年3月，據天津產權交易中心官方網站披露，萬達商管4200萬股股份掛牌轉讓，底價21。84億元。層層穿透之下，轉讓方的實際控制人為有“A股套現王”之稱的龔虹嘉的妻子陳春梅。
與此同時，去年以來，內地房企旗下的物業管理公司和商業管理公司卻在港股市場掀起IPO熱潮，輕資產模式受到熱捧，可謂此一時彼一時。其中，以商管業務為亮點的華潤永珍生活，上市募資120億港元，迄今已大漲135%，市值近1200億。
因此，萬達商管決心趕上風口，迴歸香港資本市場。
3月29日，萬達商管集團公告，重組後的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股。公告稱，萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今後發展的所有萬達廣場的運營管理。萬達商管集團持有該公司全部股權。
業內預期，萬達輕資產商管公司，是未來萬達商管業務上市的主體公司。有市場訊息稱，目前有20多個投資者表示有興趣參與萬達輕資產商管公司約200億元的IPO前融資。
王健林在2015年為萬達集團劃下商業、文化、金融、電商的宏大版圖，同時加大海外買買買的力度。6年之後，文化、金融、電商三大業務集體收縮，萬達集團的海外資產全面清倉，輕資產轉型的商業管理，成為最有韌性的產業。眼下，推動商管業務上市，成為王健林最看重的工作了。
