有個還挺緊急的事，想要跟大家分享下。
先說結論：
上海的“二套剛需”，正開始抓緊入場
。
我們先說一個現象，
就是當下的普宅，整體的成交量正在被放大。
知道有些人對“普宅”這個概念還不是很熟悉，我們先梳理概念，再來說影響。
大家一定要先明白一個邏輯，就是哪怕是住宅，
在調控層面，也是有區隔度的。
1
上海的住宅，簡單的說被分為普通住宅和非普通住宅。
區別的標準就是三點，
樓層、面積、成交價格
，如果是普通住宅，需要同時滿足3個條件：
①五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
②建築面積在140平方米以下；
③實際成交價格：
外環外低於230萬元/套，內外環之間低於310萬元/套，內環內低於450萬元/套。
再次強調，以上3個條件需要同時被滿足，才能被稱為普通住宅。
當然，我知道現在很多人的記憶都不太好，在實際操作中，大家如果記不住，只需要牢牢記住一點就可以了，就是
價格
。
你去想象下，有什麼房子面積超過140平或是三到四層的洋房在內環內的價格是低於450萬的，有的話，有多少我要多少。
所以，在心裡再默唸一遍普宅幾乎是唯一的標準：
外環230萬，內外環之間310萬，內環內450萬。
這一點很重要，因為在某些關鍵時刻，說不定就能幫你節省多賺幾十萬。
2
普通住宅和非普通住宅，是有差別的，最大的差異點在於兩點；
第一是首付；
第二是稅費。
從資產回報層面看，買房想要盈利最多，最簡單的邏輯就是
槓桿要用的足夠的大。
同樣的增幅，全款買房和5成首付買房的回報率是完全不一樣的。
對於普通住宅而言，二套房的首付要求是
5成
，非普通住宅的話二套房的首付就是
7成
。
看起來是兩成，背後卻意味著大量的人被卡住了。
我們拿450萬的內環內一套住宅舉例。
如果成交價格一套是460萬，那就不是普通住宅，首付最低必須是7成，相當於你的首付最少得達到322萬。
如果成交價格一套是440萬，那就是普通住宅，首付最低必須是5成，相當於你的首付最少得達到220萬。
你看，僅僅是因為總價差了20萬，一套普通住宅一套非普通住宅的區別，
首付款就足足差了整整100萬左右。
在我們接觸的大量客戶中，很多客戶是新上海人。
他們有著還不錯的學歷，還不錯的工作，很多人是在知名的網際網路公司和金融公司工作，這其實就意味著他們的月工資流水很漂亮，月收入還不錯。
他們的特徵也很明顯，要麼是前期已經在老家貸款買過一套房，要麼就是目前在上海已經有套房，所以手裡預算也不是很多，大概有150萬-250萬左右的現金。
他們想要再買套房，首付再多也確實掏不出來了，但月供可以多承擔些。
對於這樣的人群，他們在選擇房子的時候，就一定會優先
卡住普宅的總價位，而且，之後選擇二手房。
很多人可能會說，錢又不多，為什麼不考慮其他不限購的城市呢，畢竟在上海買房還需要房票。
對於他們而言，這個價位段的新房，是空白的，積分也往往不夠，與其等待錯失時機，還不如及時上車。
對於他們而言，對於其他城市是不熟悉的，還是會優先選擇上海。
對於他們而言，好不容易從老家走了出來，上海就是他們心中最好的資產容器。
3
除了首付比例外，還有一點大家需要重視。
就是
普通住宅和非普通住宅的稅費差異。
如果一套房子，同樣都是300萬左右，只是因為甲在內環外之間（低於310萬為普通住宅），另外一套乙在外環外（高於230萬為非普通住宅）。（產證都是3年，原價都是150萬）。
兩套房子買家所承擔的稅費大概情況如下：
稅種
甲：普宅
乙：非普宅
增值稅及附加
免徵
（300-150）÷ 1。05x5。65%=8w
個人所得稅
（300-150-0x20%=30w
（300-150-8）x20%=28。4w
契稅
（300-300×5%）×1%=2。85w
（300-300×5%）×1%=2。85w
共計
32.85w
39.25w
你看，同樣的價格同樣的城市，只是因為地段發生了便宜，
整體的稅費就能相差6萬+。
而這，對於買家而言，都是實打實的成本，是需要你折算到總預算中去的。
首付的增加，是為了降低你的槓桿，提高你的入門門檻。
稅費的調整，是為了增加你的購買成本。
透過首付和稅費這樣兩種最重要的調控手段，
引導更多的人去購買普通住宅而不是非普通住宅。
4
好，我們再來回答一個問題，就是關於開頭就說的“二套剛需”。
從我們已成交的二套使用者而言，很多客戶在成交時
，往往會選擇符合普通住宅定義的房子。
當然，原因上面也說了，就是首付需要控制在5成左右，稅費的話也相對便宜些，這樣他們的資金佔比就不是那麼的高。
從客戶成交層面看，
目前入場的這些購買二套普通住宅的客戶，基本都是剛需。
換句話說，其實他們是有自己的實際需求在裡面的，不僅僅是為了投資。
有的朋友，就是因為孩子要念書了，想要買個XQ稍微好一點的。
有的朋友，想要把老人接過來，買的離自己近一點，也好彼此有所照應。
有的朋友，就是因為工作發生了變動，自己買的房子又比較偏遠，懶得來回折騰，就選擇買在離公司近一點的區域。
他們很多人買房，一方面是對市場反應的延後，往往是自己的親戚朋友已經買了，然後自己的內心開始蠢蠢欲動。
還有另外一方面是，其他的資產整體的波動性太大，對於很多小白使用者來說，往往看不懂也看不透，還不如買套房，既能解決自己的實際需求，也能讓自己的資金儘快有個著落。
當然，按照老規矩，還是想給大家推薦一些還不錯的普宅區域，希望大家不要走彎路。
內環內450萬左右推薦板塊：
濰坊板塊：
小學對應的是浦明師範，初中對應的是東昌南，一房差不多是350萬，兩房可以做成450萬左右，距離陸家嘴非常近，本身地段就值這麼多錢，學校可以被看成是額外贈送。
北外灘板塊：
當下北外灘能級非常高，有很多大廠未來會進駐，一房400萬左右，未來人口很多。
打浦橋板塊：
學校對應的海華小學和盧灣初中，當下入門一房440萬左右，一路之隔就是新天地，附近交通極其發達，特別適合年輕人，租金也不錯。
長壽路板塊：
對應的是江寧學校，九年一貫制，軌交方便，入門一手房是330萬左右，租金回報率非常高。
內外環之間310萬內左右推薦板塊：
世博板塊：
旁邊就是後灘，未來人口匯入非常厲害，作為中環區域，有4條地鐵在此匯聚，一房價格可以控制在250萬左右，兩房的話入門價格是在330萬左右。
三林南：
一房控制在300萬以內，離地鐵站較近，前灘輻射區域，規劃能級高。
曹楊板塊：
區域內老公房一房在200萬左右，兩房300萬左右，對口曹楊附校，價效比較高。
普陀真光板塊：
14號線今年年底開通（最後1條進市中心的地鐵），會有較多人口流入，兩房300萬左右，有增值潛力。
外環230萬左右推薦板塊：
徐涇北城：
徐涇作為虹橋輻射區，近期關注度非常高，230-250萬左右一房，離地鐵也比較近，區域能級比較高。
周浦板塊：
有地鐵18號線，交通還算方便，230萬左右，未來可長期受到張江南的外溢。
泗涇板塊：
去徐家彙和漕河涇板塊比較方便，一房可以控制在230萬以內，整體處於上升勢能。
江橋板塊：
享受大虹橋輻射，金運路地鐵直達市中心，目前一房250萬左右。
以上這些區域，希望大家可以重點關注，還請把此文轉發給身邊的親戚朋友。
往往就是這麼一個小小的轉發舉動，說不定就可以幫助大家省下幾十萬。
大家好，我是魔都財觀創始人觀觀，大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問，請私信我，回覆666，送你價值百萬的《上海買房寶典》。
