二線城市西安，東二環上紅星地產操盤的紅星天鉑，今年上半年剛剛上市就迎來了“千人搖”。
2016年，紅星地產開始研究高階住宅產品——紅星天鉑。5年後的現在，紅星天鉑已成為紅星地產的龍頭產品體系。西安紅星天鉑受追捧的背後，是對紅星地產產品力的又一次驗證。
2009年，家居裝飾、傢俱巨頭紅星美凱龍的核心地產板塊——紅星地產成立。
經歷十幾年發展，紅星地產除了在天津、重慶、蘇州等幾十個核心城市擁有百餘個專案外，旗下還聚集了購物中心、影城、高爾夫會所、星級酒店、精品百貨等多種業態。穩居TOP50綜合型地產開發商。
不過，“房住不炒”下，房企內部環境、外部環境都在發生變化。
地價高昂、融資受阻、限價限購等一系列措施後，房企——尤其是在全部私企面前，出現了一種集體困境。即便頭部房企萬科前兩年也無奈喊出了：第一要義是“活下去”。
難題面前，如何讓已經獲得市場認可的紅星天鉑等產品體系，以及紅星地產卓越的購物中心、影城、高爾夫會所等業態運營能力如何突圍，成為了紅星地產首個難題。
“牽手”遠洋集團——強強聯合，變成了紅星地產求變、求發展的不二法門。
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重資產向下 輕資產向上
西安紅星天鉑的熱銷，意味著紅星地產的紅星天鉑產品，能夠用最短的時間，以相對高的溢價出售——這意味著紅星地產的產品系具備較高的溢價空間。
對於紅星地產來說，“牽手”遠洋的核心目標，除了跟隨大趨勢降槓桿，更重要的一點也包括：持續有效輸出已然成型的品牌價值，以類似小股操盤的形式獲取穩定現金流和額外收益。
7月18日，遠洋集體釋出了與紅星地產合作的主要形式。梳理細節可以發現雙方牽手的要義。
按照公告，遠洋集體合計以40億元收購紅星地產70%的股份。值得一提的是，這筆收購併非一蹴而就，而是分成了4個階段：
3月遠洋系關聯公司已受讓紅星地產18%的股份，於7月30日遠洋系再收購22%，8月10日再收購11%，明年1月10日再收購19%。
作為年銷售額600億元的中大型房企，紅星地產依然擁有著客觀的專案和土儲。
相關資料顯示，迄今為止，紅星地產在全國擁有91個專案，住宅銷售面積合計2017。1萬平方米。按照區域來算，其中約70%位於上海、蘇州、長沙等一二線城市。假如按照未來銷售面積計，未來可售面積約80%位於核心城市。
具有高溢價能力的產品體系，再加上核心城市核心地塊的快速溢價。紅星地產每年的毛利率達到了25-30%。折射到這2017萬平方米土地上，對應的未來利潤高達200億元。
本可一筆完成的收購前後分成了4次，經歷的時間段將近1年。另外據瞭解，遠洋不僅接受了紅星地產的資產包，而且把它的職業經理人團隊一併打包“收購”。
可以確定的是，在這1年內，紅星地產將持續的對幾十個專案做出運營輸出——這過程中即見證了紅星地產的品牌實力，也見證了遠洋系對紅星系的支援和信任。
遠洋集體對紅星地產的認可，更體現在兩者的利潤分配上。
按照雙方的收購細則，截至今年年底遠洋系將持有紅星地產的股份是51%。一般情況下，公司的股東是按照佔股比例分配利潤，但遠洋系把更多的利潤支配權讓給了紅星系。
2020年12月31日，紅星地產已售但未結轉的專案利潤，紅星控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進行分配；同是截至2020年12月31日，紅星地產未售的開發物業及自持物業利潤，由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。
紅星地產對利潤的提前鎖定，讓遠洋系的利潤分配比例遠低於51%。雙方能達成一致，正如遠洋所說的：
紅星地產整體運營模式是行業內良心企業。
可以預知的是，隨著紅星地產和遠洋集團交易的進行，紅星地產在收穫持續利潤的同時，還將從遠洋集團獲得穩定的現金流。40億元撬動200億元利潤的背後，是一個長期共贏體系的成型。
再隨著紅星地產從紅星控股的附屬公司變成合營公司或聯營公司，槓桿率會進一步下降，紅星系在跟隨大勢降槓桿的同時，把具備價值的運營能力發揮到了極致。
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突出核心主業
提起“紅星”，除了為人所知的紅星天鉑等商品房體系，更為人所知的是紅星控股旗下家居流通品牌——“紅星美凱龍”在家居裝飾、傢俱行業的NO。1地位。
千禧之年，紅星美凱龍就推出了第一個品牌商城，比紅星地產的創立早了整整9年。迄今為止，紅星美凱龍已經成了幾乎家喻戶曉的家居、傢俱標杆。
紅星地產、遠洋牽手的同時，7月初，紅星美凱龍和另一個家居行業巨頭居然之家牽手了。就像騰訊和阿里的世紀牽手一樣，它們互相拆除了競爭壁壘，杜絕二選一壟斷，開發供應鏈等產品資源。
紅星系在地產板塊“降槓桿、重運營”戰略後，在家居板塊也發力了。
由此可知，紅星、遠洋牽手背後，“紅星”系創始人車建新在組合一套完整的打法。
相對紅星系來說，背靠中國人壽、大家保險兩大險資的遠洋集團，最核心的價值是具備著長期的低成本資金輸出能力。
雖然遠洋集團入股紅星地產，來自遠洋集團的低成本資金無疑將持續流入紅星地產的幾十個專案。專案的融資成本下降，利潤必然水漲船高，從而為紅星帶來更高的利潤空間。
紅星、遠洋合作的“1＋1＞2”效應不僅於此。由於家居裝飾、傢俱行業是典型的房地產下游產業。紅星地產在遠洋系協作下高效運營，也可以給紅星美凱龍的家居產業帶來一個龐大的甲方市場。
紅星美凱龍作為家居行業的龍頭，雙方合作未來帶來的利潤，長期來看甚至會超過地產行業的200億元；創造更大的利潤空間。
因此，牽手遠洋系，直接彌補了紅星地產融資方面的相對不足，而且還把已經獲得市場認可的產品力、高效運營實力，以及家居板塊的價值放到最大，這次“非典型的股權合作”背後，是一個充滿智慧的高效戰略轉型樣本。
