一說到地產專案示範區，第一時間想到的什麼？網紅？打卡聖地？高階大氣上檔次？
這幾年，房企在打造示範區時往往不惜重金。但隨著地產的利潤下滑，成本控制壓力倍增，營銷費用也一砍再砍，任性花錢的日子正逐漸成為過去式。示範區既要嚴控成本，又不能損害其作為營銷重要道具這一功能，無疑是一項挑戰。示範區如何在降成本的同時保證效果不會大打折扣？今天明源君結合一些案例來談談。
做出調性未必要砸錢
設計和工藝可彌補成本不足
示範區是專案調性的象徵。昂貴的石材，珍稀的苗木，個性化的小品……為了凸顯專案的調性，很多專案示範區一擲千金。而在預算有限的情況下，示範區想要出彩，拼的肯定不是錢，而是創意和工藝。
1、做減法，砍掉不必要的空間或部品
做一個地產專案的示範區需要多少錢？
大部分專案要花數千萬，有的
甚
至
上億元，其中不乏做成功者，也不乏一些將一堆名貴的材料堆砌在一起，沖淡了重點，效果出不來，白白浪費一大筆錢。
而有的，幾百萬也做出了不錯的效果。
在預算有限的情況下，不可能每個空間都精益求精，適當的對不重要位置做減法，聚焦客戶關心的點（樣板房、簽約區等），把錢花在刀刃上。
比如，很多專案認為示範區入口大門是專案門面，必須花大價錢打造。而也有的專案省掉了大門或精神堡壘，用更有趣的設計語言來形成個性化的效果。
萬科17英里的示範區，以天文為主題，入口處
採用2000塊
9mm厚
的鏡面精密鋼板圍合而成，黑色鏡面鋼在燈光映襯下充滿神秘感，彷彿是一條時光隧道，吸引人們進去一探究竟
。
入口後面，是一條
500米長的竹林夾道
，從外部看很靜謐，走在其中則很舒緩，形成了內外空間轉換，很好的平復了客戶心情。
2、拉長動線，將小場地做出大效果
為了控總價，低預算的示範區往往佔地面積也比較小。別人幾千上萬平，他們可能只有千來平甚至幾百平。麻雀雖小卻要五臟俱全，該有的功能一個不能少。如何實現？在緊湊的場地中形成大空間的錯覺。比如採用迂迴的手法，拉長參觀的動線，讓空間足夠講完一個小故事。
舉例來說，使用折廊或汀步來串聯空間，將交通流線和景觀緊密結合在一起，讓動線變得曲折有趣；同時，轉折處形成一些小面積的空間，這些小空間的景觀營造豐富了整個空間的層次，遊覽過程中有步移景異的效果。
合肥龍湖春江酈城體驗區的面積僅800平。這麼小的空間內，透過動線的迂迴設計，同樣塑造了三個空間序列，分別為“遠觀潭水、旱溪尋源、近賞瀑布”，描述了一個山林鹿影般的生活場景。
▲來源：墨刻景觀
走向體驗區，汀步懸浮在一潭水上，對岸三兩隻小鹿穿行於林間。景牆採用的是鏡面金屬馬賽克，在光影效果下，不同觀察角度都會呈現變化的牆面色彩，背後的林木和鹿影若隱若現。
▲來源：
墨刻景觀
從前場走來，小路的地面鋪裝蜿蜒曲折，再加上兩旁的細沙，形成了水流般的動態效果。小路在兩側密實綠植遮蔽下形成狹長的空間，引導行人前進。
曲路盡頭，廊架作為室外與室內的過渡轉換，形成了不同的空間的體驗。
3、設計越簡單，工藝要越精細
很多人可能聽說過一句話，設計是越簡單越難。不僅要求創意突出，更要求細節上更精細。成本低、設計極簡的示範區，需要透過更為精細化的施工工藝強化質感，彌補成本投入上的不足。
比如下面這個專案，1500平面積只花了120萬。專案從設計到施工做了很多的減法，原定外部裝飾、石材規格、苗木規格等都減到不能再減。就連前場中心位置原設計的點景雕塑也由於造價原因無法實現。為了達成效果，設計師乾脆用原石荒料來打造，親自指導打磨、吊裝，原石在鏡面、燒面、荒面拉槽等加工處理下形成幾種不同的肌理，最終視覺效果也不錯。
▲來源：事園
而在後場空間，由於樣板房和售樓處距離過近，為了緩解這種視覺上的不適感，同時拉長體驗動線，增加示範區的空間變化，特意在兩者之間增設了一面牆。牆體一部分採用真石漆作為牆體飾面，透過拉槽，形成具有現代感的立面肌理；一部分則用摺紙草坪和摺紙景牆來形成寬幅空間。
事園
這個示範區雖然造價極低，但視覺元素統一，整體風格簡約大方，給人的印象依然不錯。
縮短工期、資源複用
降低示範區的建造成本
專案成本，既可以體現為現金成本，也可體現為時間成本。
傳統的建造模式下，示範區建造週期長達數月，而在使用完之後全部拆掉，不僅浪費資金成本也浪費時間成本。
低造價的示範區，除了在設計方面進行成本最佳化，透過建造方式的改變、建築景觀等相關物料的重複使用，也可以省下一大筆錢。
1、縮短施工週期，降低時間成本
有些專案不僅預算少，施工週期也很短，對於設計建造而言，真的是要達到快、狠、準。
採用預製裝配式建築最大限度的簡化現場施工，減少施工工期。
比如金地這個專案，售樓處是由一個個的“
透明盒子
”構築而成的。所有結構及牆地面材質均都是預製的，
8
5%-90
%構件在工廠加工完成再運輸到現場進行拼裝，用了
35天就完成了現場拼裝搭建。其中，從首批鋼柱進場到完成框架搭建僅用了 7天，隨後玻璃、鋁板進場安裝，到第35天完成幕牆安裝。
主體結構的鋼柱截面尺寸只有一種，鋼樑截面尺寸只有4種，玻璃尺寸
只有
2種，這樣設計有利於提高構件生產效率，減少現場施工的難度，空間品質也沒打折扣。
為了與建築保持視覺一致，景觀在設計上延續了建築的平面模數，採用方格的形式進行鋪裝，
黑
白相間豐富了視覺感受
示範區在完成營銷使命後，拆除下來的預製構件可以放在下一個專案重複利用，提高建材的使用率。金地這個專案測算過，重複利用次數達到7次左右，單次複用的成本僅為總造價的35%左右，拆除再組裝的週期約為45天，不僅節約了材料成本，也為下一個專案省下了構建預製的週期，現金成本和時間成本一舉兩得。
2、永臨結合，減少拆建成本
裝配式建造雖然比傳統建造工藝簡單、週期短、可多次利用，但仍然存在拆除的環節。現在很多的專案從降低成本、減少浪費的角度出發，採用永臨結合的方式來做示範區，減少臨時建築搭建，打造實體售樓處及實體樣板房等永久建築。
在開盤階段，這些建築空間作為營銷場所來使用，開盤結束後，
實體樣板房賣掉
，
售樓處作為後續大區的配套用房或者公共活動空間投入使用，景觀留存下來作為大區的一部分。這樣一來，即使示範區投入多，綜合成本也沒那麼高。
比如碧桂園的一個專案，售樓處採用永臨結合的方案，暫用後期地塊內的酒店式公寓作為臨時售樓處，先建設2層地下室和一層地上建築。後期直接在此基礎上加建成酒店式公寓，重複利用了主體結構，減少臨時建築主體的拆建成本，同時縮短了施工週期。
3、簡化
工藝，降低施工的成本
同一種裝飾材料，往往會有不同的施工方法，在保障裝修效果的前提下，選擇一些易施工，成本低的工藝工法。
比如，高階專案示範區往往會有水景，水景不僅施工難度大，成本高，後期維護工程也非常大。相反的，低預算的專案，則儘可能的避免大面水景，或者採用鏡面水景、日式枯山水等替代。
新城的這個專案，以鯨魚為主題，抽象提取出了鯨魚世界的“水”“島”“岸”等自然形態。但示範區內部並沒有大面積水景。景觀中心處，設定了一大一小兩隻鯨魚雕塑，以枯山水打造水面形象，鯨魚一半躍出水面，尾巴藏於水下，意境表達也不遜色。
透過改變施工方式節約成本，在示範區有很多的應用場景。比如專案牆面裝飾，透過改變工程做法，也能節省不少費用。比如干掛做法的綜合成本為1117元/平，而換成DTA粘接劑貼上石材，綜合成本僅為869元/平。
4、區域內資源共享，重複利用減少浪費
如果房企深耕某在區域，區域內專案眾多，可以對各個示範區的建築及物料重複利用，節約成本。比如：
①展示
區多項
目共用
分期開發的專案，第一期售完後，第二期開盤可繼續沿用第一期的售樓處，第一期的園林景觀進行升級改造，也可供第二期專案使用，可節約千萬級的成本。
②展示區的物資重複利用
有的房企，由區域公司統籌，對每個示範區的閒置物品進行盤點、建冊，在區域內共享使用。專案需要採購物資時，優先考慮能否可以利用既有的閒置物品（比如建築小品、軟裝飾品等），當閒置物品無法滿足時才考慮重新採購。
小結
有人說，示範區是營銷的重要道具，和銷售相比，幾千萬投入算不得什麼。這個觀點放在過去可能行得通，放在當下已經不合時宜了。現在地產專案的平均淨利潤率只有5%，還有很多專案還瀕臨虧損。示範區省下來的幾千萬，已經不算小錢了。如何透過設計及施工的最佳化降本增效保質，也是值得地產人關注和探索的話題。
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