原創：徐小平攝影：徐平凡
核心觀點
1）
廣州是粵港澳大灣區的幾何中心，發展前景看好。
2）
廣州發展長期看南沙、中期看黃埔、短期看舊改，即南拓東進，短期投資在老城改造，中期投資在黃埔，長期投資在南沙。
3）
投資兼自住買珠江新城，考慮孩子讀書買越秀。
4）
珠江是廣州的靈魂，市內稀缺資源江景房豪宅，上升空間大。
廣州樓市供應量大，長期看好廣州
在北京、上海、廣州和深圳四個一線城市中，廣州的房價啟動總是慢一拍，一般是慢一年左右。
但這並不影響長期看好廣州！
廣州是國家中心城市，是祖國的南大門、國際商貿中心、廣東省省會和粵港澳大灣區的核心城市之一。
廣州區位衛星圖
從衛星圖來看，廣州地處中國南方出海口、廣東省中南部、珠江三角洲中北緣，是西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨中國南海。
所以，廣州市區的珠江江景房是不可再生的稀缺資源，特別是
朝南的江景房的價值一般是城區價值的2~3倍，是產生豪宅的地方，值得長期投資，如珠江新城、二沙島和琶洲等江景房。
珠江夜景
越秀區東湖公園
廣州11區房價走向分析：
越秀、天河逼近深圳
黃埔籮崗和南沙還是價格窪地
再看一張2021年1月廣州最新的網籤價格統計。
2021年1月廣州各區住宅網籤價格及變化情況
從上列資料和廣州的南北走向長條形結合起來分析，可以得幾個有意思房價走向。
從房價的絕對資料來分析：
1、第一梯度為廣州中心CBD的天河區和有優質學區房的越秀區。
2、第二梯度為城內海珠區和荔灣區。
3、第三梯度近郊番禺區和白雲區。
4、第四梯度是遠郊黃埔區和南沙區。
5、第五梯度邊遠山區花都區、增城區和從化區。
從房價的絕對資料來分析：
1、第一梯度為廣州中心CBD的天河區和有優質學區房的越秀區。
2、第二梯度為城內海珠區和荔灣區。
3、第三梯度近郊番禺區和白雲區。
4、第四梯度是遠郊黃埔區和南沙區。
5、第五梯度邊遠山區花都區、增城區和從化區。
從房價資料同比漲幅來分析：
1、第一梯度為黃埔，同比上漲36。6%。
2、第二梯度為越秀，同比上漲14。1%，主要是優質學區的因素。
3、第三梯度為海珠，同比上漲11。4%，南沙同比上漲11。0%。
其他區漲幅為負或漲幅低就不討論。
廣州城區房價向北部山區方向減弱，北區向白雲、花都、從化逐漸減弱。東部向黃埔和增城逐步減弱。
廣州城區大力推進舊城更新，舊貌變新顏的意義遠大。但由於人為因素較大，拆遷和時間成本也較大，具有不確性。
遠郊從化、花都、增城等區儘量避開！
廣州面積很大7434平方公里，相當於三個半深圳大，2017年常住人口1449。84萬，但並不是什麼地方買房投資都是大賺的，如
從化、花都、增城、蘿崗北、白雲北投資價值較低，須謹慎之
。
如果你說那邊的房子便宜買來住，是可以，但是如果你是
想要投資、想跑贏通脹那估計是沒有希望的
。
一個活生生的案例，我的一位同學，2009年貪便宜買了花都與清遠交界的房子。
當時單價3200元/平方米買入，總面積160平方米房子，總價51。2萬購得很開心，但時至今日房價才上漲至6400元/平方米，資產升值才2倍103萬元。很明顯沒有跑贏通漲！
所以說，不論樓市的行情如何，買房和投資都需要一定的格局和眼光。買房的路上，有驚喜也有坑，一邊學習，一邊成長！
廣州買房投資最強攻
略
1、南沙將成大灣區主戰場
廣州發展方向南沙為主，南沙將是大灣區的主戰場，是廣州中長期投資的價值窪地。
從區位來看：
南沙地處珠江口、位於大灣區的幾何中心，東臨深圳沙井和東莞虎門，西邊臨中山，是粵港澳大灣區建設的核心支點！
同時，南沙有廣闊的發展腹地，陸地和海洋及港口都有待開發，
有後發制人的優勢
！
南沙區點陣圖
從經濟和交通輻射能力來看，南沙同樣江、海、港口資源全方位。
廣深港高鐵在南沙設站；地鐵18號線和22號線2021年開通，有規劃稱：廣深懸浮磁時速600公里的高鐵南沙設站直達深圳，從此南沙與深圳和香港的距離更近一步。
南沙主導產業佈局圖
南沙規劃圖
2、從國家層面上，
一是深圳示範區定位為全球標杆城市，二是灣區重點打造廣深港科技走廊，也意味著珠江西岸是灣區的脊樑。
三是灣區要形成產業分工、交通互聯、設施共享、管理協調的一個整體。
3、從大灣區層面上，需要補腦強心固脊健軀。
一是發揮香港製度及金融優勢，廣州和深圳承擔起金融科技創新重任，成為雙引擎的核心。
二是利用南沙的區位及交通優勢，打造灣區的心臟。
三是珠江西岸需要打造維多利亞港—前海—南沙—珠江新城間隔40公里脊柱，形成長達120公里的脊樑。
四是在環珠江口深莞穗中佛珠利用廣闊的未建設用地，打造協調自如的軀幹。
南沙灣規劃圖
明珠灣規劃圖
4、從廣州層面上，廣州轉型發展必須融入大灣區國家戰略中。
一是南沙強則廣州強，從廣州打造南沙副中心可以看出決心，近期重點解決對外交通和創新服務政策，遠期
打造成灣區中心之一，再造一個珠江新城
。
二是廣州產業轉型需要依靠科技創新，重點打造科技走廊，南沙人工智慧、琶洲網際網路創新、中新知識城等十大價值產業園是廣州在新型產業發力的重點領域。
三是統一思想，堅持南下戰略方向。廣州未來的空間格局不再是荔灣-越秀-珠城-黃埔東西向龜速前進，而是利用160時速的18、22號地鐵線，串聯中山珠海東莞深圳，在灣區形成南北向主動脈，利用南沙
心臟地位
，為灣區提供人流物流資訊流的血液。
南沙地鐵環形示意圖
只要南沙從國際層面高規劃高起點，放棄廣州的區域性利益，站在國家粵港澳的大格局去規劃和建設，
南沙的有利條件比深圳前海前景更看好。從長遠來看，南沙完全可以再造一個新廣州！
由於南沙人口只有79。61萬人，人少地廣，產業較少，加上廣州財政和資金有限，只能分批投入分批開發。
隨著基礎設施的不斷完備，逐步引進先進產業，就會吸引人口流入。當人口達到300萬以上時，南沙就繁華了。所以說，
南沙適合15年以上的長期投資
。
初具規模和市政生活配套和交通便利的明珠灣和南沙灣值得關注。
南沙學校分佈圖
投資自住買珠江新城，學區房買越秀
天河區是廣州的第一經濟大區，珠江新城是廣州的CBD和城市客廳，是廣州市的核心資產，地段、環境、交通和市政配套都是一流的。
房價的價值，主要體現在地段和交通，但還有一個很重要的價值因素就是學位。
越秀區雖然面積只有33。80平方公里，人口卻有115萬多人，
是廣州教育資源最優質的城區，有眾多名牌高質量的小學和中學，是廣東省排行第一的教育強區，其房價含金量高於天河區。
這兩個地段是廣州市房價最高，也是其城市核心資產所在。隨著人們對教育的重視和投資，這兩個片區的學區房還有更大的機會！
黃埔的廣州科學城，後起之秀
廣州科學城是廣深高科技走廊的重要節點，距珠江新城東部35公里的蘿崗，也就是黃埔新區政府所在地，
科學城坐北朝南，靠山面海的風水寶地
。
科學城就在選址在此地自然環境好，高規格的規劃，優良的人居環境，把人與自然和諧的統一起來。
同時把大城市職住分離的弊病解決了，
將辦公、科研用地與住宅用地交錯相融，
不但讓人們減少了上下班的時間浪費，而且依山而建錯落有致的住宅區保持了原自然生態的環境，
這也值得其它城市借鑑。
科學技術是第一生產力，這是已被證明了事實。
科學創新必然帶來高素質人才、資金的流入，隨著時間金融與科技的結合，優質的產業又會帶動人口、經濟、文化和房地產的繁榮。
深圳南山科技園、光明科學城、東莞華為松山湖無不證明了科技力量改變城市命運的事實。所以，
黃埔籮崗科學城的價值被遠遠低估了，黃埔的房地產一定會超出很多人的預期
。
黃埔科學城
黃埔，特別是籮崗科學城區域的房價才剛剛起步，仍然是價值窪地。
買科學城就是買黃埔的未未
。
投資是反人性的，只能是少數人成功的。
當大家一味去追漲珠江新城、琶洲和金融城時，更要去買高成長性而相對價格較低的黃埔籮崗才是正確的！
買入優質房產，分享廣州發展紅利
大城市的房地產其本質是金融，房價是貨幣現象。房價上漲的速度與M2印鈔速度成正比。
大城市的房子是社會財富重新分配的載體，只有透過買房才能享受城市的發展紅利和社會福利。
所以，買入核心大城市優質房子，實現社會階層升躍和分享城市資產的財富增值，以及關係到你下一代的發展機會和成本的有利條件。
北京證券交易所來了，如何開戶>>
