最近，我們在老黃埔踩盤，發現一個特別有意思的現象。
和其他板塊不同，老黃埔的一手盤，是喜歡扎堆的，甚至會在某一個時間段，一起亮相。
例如，老黃埔大沙地板塊的三傑，
萬科城市之光、富力南馳·富頤華庭、君和名城·珺閤府
，就是如此。
再比如，老黃埔的邊緣板塊廟頭。
此前，
卓越招商臻瓏府
率先亮相，成功吸引了一大波關注老黃埔的買家，將置業目光投至於此，算是一炮而紅。
但沒想到，卓越招商臻瓏府尚未開盤，一路之隔的
越秀TOD星航
，也來了。
兩個樓盤，一路之隔，自然會有競爭。
01.
如果說卓越招商臻瓏府屬於低調亮相，那麼越秀TOD廟頭專案則顯然不走低調路線。
此前，我們在專案所處的廟頭踩盤時，就已經看到線上地圖APP已經標註了專案的案名：越秀TOD星航。
同時，在廟頭村，也設立有越秀TOD廟頭專案的專案辦事處。
所以，越秀TOD星航一下就進入到亮相階段，其實並不意外的。而且按照越秀TOD的風格，雖然目前專案尚沒有售樓部，但預計
最遲9月初
，就會有了。
至於該專案的各大越秀銷售們，早已經進入跟客戶大力推薦的階段了。
當然，這樣的節點，還有另一個極其重要的原因。
一路之隔的卓越招商臻瓏府，已經進入到了設展吸客的階段。
02.
是的，
卓越招商臻瓏府和越秀TOD星航，同在廟頭板塊
。
一個是黃埔東風化工廠地塊，最終確定為卓越中籤，成交總價194336萬元+12600平配建面積，摺合樓面價約27105元/平。
而近鄰卓越地塊旁的黃埔化工廠地塊，則是越秀地產以334190萬元+競配建2。16萬㎡搖號競得該宗地，摺合樓面價27185元/㎡。
到底有多近？一路之隔。
兩個專案都臨近在建中地鐵5號線東延線廟頭路站，最近的已開通地鐵則是13號線南海神廟站，並且靠近黃埔東路的BRT快速軌道廟頭站。
所以兩者的交通優勢，都是存在的，而配套的目前不足，也是一樣的。
有點捆綁的意思啊。
當然，細微的差異化，還是存在的。
例如，卓越招商臻瓏府更靠近裡面，藏在了越秀地產的商用專案越秀萬力·星悅峰後面，避開了主幹道，同時更靠近龍頭山森林公園。
而越秀TOD星航則處於黃埔東路旁，所以交通噪音的影響，可能會更大一點點。
但越秀TOD星航勝在體量更大，而且按照之前的TOD專案做法，他們或許會配備不錯的教育資源，補上這一個板塊漏洞。
這是卓越招商臻瓏府做不到的。
至於恆大入局的廟頭舊改，就在這兩個盤對面。
03.
地段相同，產品體量就完全不是一個概念了。
例如
卓越招商臻瓏府
佔地僅28317㎡，規劃將建設6棟高層住宅，其中一棟為政府性房源。此外，專案還規劃了一所15班幼兒園、一棟社群服務中心。
而
越秀TOD星航
佔地面積為69738㎡，產品包括8棟高層住宅（7#、8#為政府性房源）和13棟低層小洋樓。
所以，單單在規劃上，就有差異。
如果你更關注社群的小而美，同時更偏向整體居住群體是同一個層次的，那麼卓越招商臻瓏府會更加適合你。
而如果你更在意社群的體量和小區配套，那麼越秀TOD星航顯然是更優解。
畢竟，按照目前的口徑來看，
越秀TOD星航容積率做到2.44，同時規劃有中心花園、泳池等。
當然，產品混合也是客觀存在的。
高層住宅、政府性房源、小洋樓，都在同一個社群裡面。
產品戶型方面，兩者有重疊性，也有微妙差異。
例如卓越招商臻瓏府首推戶型為78至115平三四房，分別為建面約78平的三房一衛，89平的三房兩衛，115平的四房兩衛。
而越秀TOD星航的高層住宅戶型，則是
建面約88-101㎡的三四房，分別為建面約88平的三房兩衛，101平的四房兩衛
。
至於小洋樓單位，目前資訊量不多，估計跟越秀TOD·星樾有些相似，暫時不討論。
最後，說回一個極為重要的關注點：
價格。
目前，有兩個資訊點可以注意。
其一，廟頭的兩個專案，和老黃埔大沙地的三盤，在價格上預計會有一些差距。
這並不意外，按照老黃埔兩個板塊的對比來看，價格同等的話，選擇大沙地一帶的買家，會更多。
其二，越秀TOD星航的價格，或許會略高於卓越招商臻瓏府。
但價差多少，還不好說。
不過，這樣的話，兩個樓盤的廝殺，就變得有意思起來了。
期待。
