前段時間，群裡有人提出一個問題：
“容積率下調，土地出讓金能退嗎？
其實，土地完成出讓後，下調容積率的情況並不多見，但也不是沒有，投拓人員應該做適當瞭解，尤其在收併購中，特別注意這個問題。
隨著我國經濟社會發展不斷深入，生態文明建設地位和作用日益凸顯，很多城市調整發展模式，提出降低開發強度、降低容積率、降低人口密度，最佳化城市空間形態的規劃定位，出現了降低已出讓專案用地容積率的情形。但目前，對於降低容積率後如何確定責任原因、核算補償資金等一系列問題，尚無明確規定。這種容積率的逆向變化，在沒有相關法規政策支撐的情況下，需由相關部門形成協作機制，採用一事一議的方式集合各方意見進行處理。新芽在這裡摘一則案例。
案情：
某年某月，某置業公司以在建工程轉讓的方式，購買了某市地產開發有限公司“黃金海岸”商住小區專案用地。根據該宗地出讓合同對規劃指標的約定，容積率為小於等於6。5。
當該置業公司按容積率6。5的規劃指標設計了專案總平面圖，報審修建性詳細規劃時，卻被告知因控規調整要將專案容積率由6。5降至4。0。專案容積率調減了2。5，意味著房屋建設面積將減少2萬多平方米，造成逾3000萬元的經濟損失。該置業公司遂立刻向轉讓方某市地產開發有限公司提出違約賠償要求。某市地產開發有限公司則表示，自己對於專案區域控規調整並不知情，專案轉讓前的不動產權證、出讓合同等均標示專案容積率為小於等於6。5，建議置業公司自行與該市自然資源局協商退還土地出讓金。
置業公司轉而向該市自然資源局諮詢，但得到的答覆是退還土地出讓金的事宜目前沒有明確法律法規和政策依據，並且土地出讓金是直接繳入財政專戶，資金的管理部門是該市財政局。
置業公司向市財政局申請退繳土地出讓金2800萬元及補償1100萬元的經濟損失，該局表示，國家對財政資金的使用有嚴格的管理制度，對沒有依據的支出，他們也無能為力。
多次協商無果後，該置業公司向當地政府提出了行政複議，並準備向法院起訴。
分歧：
實踐中，因降低容積率要求退還相應土地出讓金的情況比較少見，土地出讓金是否能退、怎麼退，各方意見不一。
置業公司認為，降低容積率對其造成了巨大損失，包括因容積率減小導致的土地貶值，以及專案前期投入等涉及的其他損失。這些損失應由責任方承擔。如果市地產開發有限公司故意隱瞞容積率調整事宜，就應按轉讓合同賠償損失；如果政府強制調整容積率影響土地價值，就應退還土地出讓金。
市地產開發有限公司認為，雙方簽訂轉讓合同時，其並不知曉專案用地所在區域的控規需要調整，政府公告該區域控規調整也是在轉讓之後的事情，其在轉讓中並未隱瞞相關資訊，不存在過失。
市自然資源局認為，該市地產開發有限公司於2015年7月取得“黃金海岸”商住小區專案的專案用地，出讓合同約定的竣工時間是2018年7月。該公司在2015年8月所報的專案總平面圖是按4。0容積率設計的，但直至2019年2月轉讓前，仍未按出讓合同約定竣工時間完成專案建設。2019年7月，該市為提升城市空間和環境質量，對濱海景區周邊區域的控規進行了調整，總體降低控規容積率及建築高度，也按法定程式徵求了意見並公示。調整後，濱海景區周邊區域容積率要求控制在4。0以內，“黃金海岸”屬於該區域內容積率偏高的專案，並且未完成開發建設，符合按控規進行調整的要求。造成專案不能按6。5容積率建設的原因，是因為開發商未按出讓合同期限建設。該市之前也有因規劃調整而下調容積率的專案，並沒有開發商提出退還土地出讓金的情況。目前此類情況國家及省級都沒有出臺相關的規定，對於置業公司提出的訴求，沒有處理依據及程式，退繳土地出讓金的數額也沒有相關計算標準。
市財政局認為，土地出讓金核繳依據的是土地出讓合同，土地出讓合同未約定降低容積率就退繳出讓金的事項，置業公司也不是出讓合同簽訂方，退繳土地出讓金不符合專案政府財政收支的管理規定。
解決：
最終，置業公司提起行政訴訟，在該市中級人民法院的調解下雙方達成和解。該市人民政府組織法制辦、住建、自然資源、財政等部門對專案容積率調整問題進行分析，確定了損失補償核定及補償方式，妥善處理了糾紛。
提醒：
容積率是房地產專案重要指標，對於開發商來說容積率越高，就意味著能建設的建築面積越大、能實現的銷售金額越高，能賺到的利潤也就越多。各地對於容積率調整的規範性檔案大多規定的是容積率上調的審批程式以及應補交出讓金的核算方式，對於降低容積率的處理少有明確的規定。容積率逆向變化相關規定的缺失，使得在處理因規劃調整、開發能力等原因降低容積率的情況時，沒有應對的舉措。所以，收併購人員應該認真注意這個問題，極力避免觸碰類似專案。
集虎卡，開鴻運！最高拆522元驚喜福袋！
