導讀
昔日的雲南龍頭房企如今也只好先保交付，再擇良辰吉日還債了。
作者 | 蒲肅
又一家昔日區域型龍頭房企宣告美元債違約。
12月26日，香港俊發地產有限公司（簡稱“香港俊發”）公告稱，無法按期償付HKJFPC 11 12/24/22。
據WIND資料顯示，這筆美元債全稱為“力佳環球投資有限公司 11% 優先票據20221224”，簡稱“俊發地產 11% N20221224”，發行金額1。21億美元，年利率11%，
在2022年12月24日到期，目前屬於實質違約狀態
。
除了這筆美元債外，香港俊發的實際業務公司俊發集團近年來的債務壓力也很大，
其一年內到期非流動負債已經高達230多億元，而期末現金及現金等價物餘額僅約24。56億元。
更嚴峻的是，俊發集團已經連續3年營收下降，淨利潤也出現虧損，如何扭轉公司下滑態勢成為這家雲南龍頭房企亟需解決的首要問題。
01
美元債違約，還有信託、私募明年到期
針對上述違約美元債，香港俊發表示，由於宏觀經濟、房地產市場、金融環境等不利因素影響，發行人預計無法償付到期票據的未償本金及應付利息。
集團一直與債權人溝通，探討再融資或任何其他可行方案，以尋求解決目前情況的辦法。
據瞭解，香港俊發主要資產為雲南省俊發集團有限公司。俊發集團始建於1998年，經過多年發展，已經成為一家
總資產突破1500億元的全國綜合性投資集團
。
目前，
俊發集團的融資結構主要以債券融資、信託融資、應收賬款融資和銀行授信為主。
其中債券融資方面，俊發集團有兩隻私募債（18俊發01和19俊發01）存續，總額40億元，分別於2023年3月和2024年10月到期。
其中，“18俊發01”已經展期，逾期利息1。6億元。
信託融資方面，俊發集團子公司貴陽俊發房地產有限責任公司和雲南俊發龍晟房地產開發有限公司分別分別透過萬向信託和平安信託融資3。3億元和9。14億元，期限2年，目前未到期。
企業預警通資料顯示，俊發集團已經有多次股權質押，還曾因信批違規被監管層通報批評。
雲南證監局在2022年11月21日通報稱，俊發集團“18俊發01”債存在信批違規問題，因為
2022年1月25日，俊發集團將所持雲南俊發寶雲房地產有限公司的股權質押給深圳俊航投資合夥企業（有限合夥），股權價值46。17億元，該筆股權質押金額超過2021年年末淨資產344。61億元的10%，
而俊發集團未予以披露。
以上情形違反了《公司債券發行與交易管理辦法》（2021年）第五十四條的規定。俊發集團以及時任董事長李鎮廷被雲南證監局下發警示函，並要求整改。
應收賬款融資方面，俊發集團共有5家子公司進行融資，融資總額約23。95億元。
其中，
雲南中豪置業有限責任公司以開發的“瀾灣俊園”專案銷售收入的應收賬款作為抵押，其抵押財產價值約26億元，抵押融資額約12億元。
此外，雲南中豪置業還將名下昆明螺螄灣國際商貿城C4地塊租金收益權向華夏銀行股份有限公司昆明金江支行提供質押擔保。
俊發集團官網-俊發·新螺獅灣國際商貿城
值得注意的是，應收賬款是開發商重要資金渠道之一，這種“寅吃卯糧”的融資方式一般是在資金流比較緊張的時候才會拿來使用。在樓市上行的年代，房子不愁賣，一般沒有太大風險，而現在樓市下行態勢明顯，專案銷售、商場租金收入都大幅縮減，違約風險也會增加。
02
百億拿地後，營收連年下降
財報顯示，截至2022年上半年，俊發集團目前總資產約1534。26億元，總負債1227。61億元，資產負債率超80%。
上述負債結構中，
流動負債約為1009億元，佔比超出82%，其中一年內到期的非流動負債232。34億元，而期末現金及現金等價物餘額僅約24。56億元
。
需要注意的是，俊發集團在2018年至2021年的流動負債增加較快，幾乎每年的流動負債增長規模都在200億元左右。
這可能與俊發集團2018年開始執行的新三年戰略有關。
據瞭解，俊發集團曾在2013年提出“五年千億”的銷售計劃，但到了2018年只實現全年銷售額約550億元。隨後，俊發集團又提出未來三年每年銷售複合增長率30%的目標，並在土地市場上展示實力。
2019年7月，俊發集團以總價92億元包攬昆明新螺螄灣片區11宗地，若加上公建配套，實際拿地價格將高達126億元。
這一價格重新整理了昆明土地拍賣成交總價紀錄，成為當時新的全國總價“地王”。
“一戰成名”的俊發集團，迎來的是財報上流動負債的快速增長，其中的應付票據及應付賬款，以及其他應付款項（包括應付利息）增長尤為明顯。
比如應付票據及應付賬款，就從2018年底的30。68億元，增長到2021年底的141。24億元，三年增長了3倍多。
企業
預警通
但目標指向銷售增長的俊發集團，營收卻在2019年之後出現連續下滑，2019年~2021年的營收分別為234。79億元、220。44億元和158。15億元，淨利潤則在今年上半年出現18。87億元的虧損。
面對行業下行，俊發集團也在極力維護公司運營，截至2022年上半年，俊發集團在昆明市交付房源6657套。
俊發集團此前的信用資質比較優質，長期信用評級AA+，在中國地產行業綜合排名第48位，位列中房協、中指院2021年城市更新榜TOP5，物業行業排名全國第23位，連續七度蟬聯雲南非公企業第一。
業務架構上，俊發集團旗下業務涵蓋城市更新、地產開發、建築科技、物業服務、商業運營、酒店長租，擁有四家大型集團及200多個專業公司，員工總數1。2萬人，服務60萬業主，3萬餘戶商戶，新螺螄灣商業直接就業15萬人。
目前，樓市政策利好正在逐步釋放，俊發集團需要做的，就是堅守到利好政策惠及自身的那一天。
