9月13日，上海終於公佈了第二批集中供地的具體地塊資訊。
本批次集中供地共掛牌48幅地塊，其中，包含27幅涉宅用地，14幅徵收安置房用地，7幅租賃住房用地，總起始價約574億元。
與此同時，上海第二批集中供地的競價規則也有所改變。
上海第二批集中供地競價規則，
增加了一個隨機值概念
，在書面報價階段，如果出現競買人報價相同的，將自動產生一個隨機值，這個隨機值將納入到平均價的計算過程中。
簡單來講，與第一次集中土拍規則相比，這次
上海土拍競價隨機性更強，不確定性更大
。
與深圳等城市相比，上海土拍政策調整算是姍姍來遲。
針對第一輪集中供地出現的新問題，深圳、杭州等多地土拍市場在8月份就進行了一輪政策調整，嚴守“房住不炒”的定位，落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標。
土拍新政效果顯現
政策調整的大部分城市都將土拍溢價率下調至15%，並將加強購地資金審查、禁“馬甲”、競品質方案等作為土拍政策調整方向。
從各地最新政策中不難看出，此次調整針對性極強。在第一輪集中供地中暴露出來的高溢價、多馬甲、廣撒網等問題，都被納入此次管控範圍。“打補丁”正在成為房地產行業調控的新常態，因時因地不斷變化的政策更彰顯了監管層面對房地產行業管控的決心。
從目前結束的福州、濟南等地的二次土拍結果來看，
政策調整效果逐漸顯現
。
9月8日結束的福州第二批集中供地，26宗地塊掛牌中有17宗地塊成交，7宗地塊取消交易，2宗地塊流拍。
從溢價水平來看，2宗地塊底價成交，1宗溢價2%
，剩餘10宗地塊在溢價達到15%後在搖號階段成交。本輪集中供地合計成交總價為75。43億元，比第一批次下滑44%。
濟南的二次集中供地於9月10日收官，從結果來看，轉冷明顯。濟南第二批次集中供地共掛住55幅地塊，其中有18幅地塊終止交易，而成交的37幅地塊均為底價成交。
青島的二次集中供地也相對平淡，與第一次集中供地相比，雖然在優質地塊供應比例增加的影響，青島二輪成交平均地價較首輪有所上漲，但
成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點
。
天津的二次集中供地也很佛系，共成交40宗土地，僅9宗地塊出現溢價，其中3宗地塊進入最終抽籤搖號階段。
迎來
中小房企迎來契機
各城市公佈的土拍新政中，多項調整利好房企，特別是中小房企。
在首輪集中供地中，資金實力雄厚的房企成為絕對主角。貝殼研究院資料顯示，在首輪集中供地成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。克而瑞資料也顯示，TOP50房企超過半數在22城首批集中供地中有所斬獲，TOP30房企更是競得首批供地中的約四成地塊。
中小房企受制於規模、資金、管理等因素影響，在第一輪集中供地中缺乏競爭力，表現平平。即便是拿到地的房企，往往採用的也是抱大腿或者中小房企抱團的策略，而沒拿到地的房企將面臨出局的風險。
此次政策中的土拍溢價率上限下調、嚴禁一家房企多個馬甲競拍等措施，加大了中小房企拿地的機會。
從青島和濟南的土拍結果來看，
當地房企成為兩城二輪供地的拿地主力
。青島二次供地成交的63宗宅地中七成以上被本土房企競得。濟南二輪集中成交地塊則基本被本土企業競得，成交的32宗地中，僅綠地、中梁、旭輝等三家規模房企有土地入賬，其餘地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業競得。
在新規利好下，在福州的二次土拍中，中小房企也斬獲頗多。在福州四城區11幅涉宅地塊中，有9宗地塊搖號出讓，其中福州建工、眾益置業搖中2宗，福州特藝城均搖中1宗，其餘四宗地塊分別被保利、融僑、象嶼、正榮收入囊中。
從結果來看，福州當地企業稍占上風
。
對房企特別是中小房企來講，每一次調控都是舊時代的結束，卻未必都是新時代的開始。如何抓住政策調整帶來的發展契機，是中小房企迫在眉睫的課題。
本期採編：東地產財經週刊·新聞中心
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