監管層近期兩次提及“維護住房消費者的合法權益”，大型銀行正在升級房地產風險管控。
9月29日，央行與銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，再度明確“房住不炒”，並要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。這是本週內央行第二次提及房地產，且兩次都旗幟鮮明的表明要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
儘管市場主流觀點均認為，不存在房地產政策顯著放鬆的可能，房地產融資也很難大幅寬鬆。但A股市場上，房地產板塊近期反彈。
作為房地產融資的主要資金來源，銀行如何落地政策頗受關注。21世紀經濟報道記者瞭解到，已有大型銀行分支機構加緊排查房企及關聯企業風險，並全面升級了房地產行業風控。
加強房地產和建築業風險管控，銀行不再迷信全國排名資訊
近期個別大型房地產企業出現風險事件。根據21世紀經濟報道記者瞭解，商業銀行正在加強房地產和建築行業風險管控。
一位國有大行華北分行人士對21世紀經濟報道記者表示，該分行已釋出內部通知，點名了四家頭部房地產企業。原因是，近期個別大型房地產公司爆出資金鍊緊張、商票到期不能按時兌付、在建專案建設進度緩慢等重大負面資訊。為此，需防範風險向上遊建築類企業傳染，重點關注政策風險、加強准入、加強銷售封閉資金管理、杜絕超進度放款、加強抵質押管理等要求。
由於近期個別頭部房企存在違約風險，上述銀行提出，不能過分迷信集團實力、全國排名等資訊，要嚴格把控新增授信風險，密切關注房企客戶資產負債率、資金鍊等風險情況，充分評估其持續經營能力。並加強存量專案風險預警管理，密切關注工程進度、專案銷售進度等情況，定期瞭解專案是否按進度施工、是否存在銷售放緩現象，必要時要求房企加快銷售回款、提前還款等方式緩釋風險，對於出現風險事件的房企按揭樓盤，應深入瞭解專案現狀，掌握樓盤建設進度情況，關注專案完工風險，提前做好應對預案。此外，加強對於業務主要集中於房地產領域的建築類企業的風險管控。
21世紀經濟報道記者瞭解到，近期多家銀行展開房地產業務的自我排查，尤其是關於個別大型房企關聯企業的排查，不少銀行從今年中就已經開始，至今已排查了多輪。
其中，由於部分房企大量使用表外融資，傳統表內信貸難以反映其融資全貌和風險情況。據記者瞭解，有的國有大行已要求排查房企及子公司供應商與專案施工單位，涉及商票、理財產品、持有債券或應收賬款的企業、代該房企融資的企業，並要求針對較高風險客戶爭取儘快壓降或化解。
記者採訪中獲悉，嚴格客戶准入，實行白名單制是銀行業近年來普遍採用的風控手段。但近期部分頭部房企出現風險，依然有大量金融機構“踩雷”。一位資管業人士對記者坦言，個別房企槓桿如此之高，授信銀行其實明白其中風險，但是依然有很多銀行在實際執行中願意對其授信。風險爆發，銀行業需要從中反思。
設立資金監管賬戶，嚴防銷售資金挪用
監管層近期兩次提及“維護住房消費者的合法權益”，有的商業銀行對此要求設立資金監管賬戶，嚴防銷售資金挪用。
已有國有大行分支機構要求加強銷售資金封閉管理，嚴防挪用。21世紀經濟報道記者瞭解到，銷售資金是房地產開發貸最重要的還款來源，而銷售回款挪用將直接導致第一還款來源懸空。
為此，有的國有大行針對部分授信客戶出現銷售資金回籠不到位、回籠資金被母公司歸集使用，未在該行開立預（銷）售資金監管賬戶、未按銷售進度償還貸款等情況，要求加強房地產專案銷售回款資金封閉管理的監控，確保專案銷售回款及時、足額迴流至該行指定賬戶，且按要求及時償還授信，嚴格做好銷售回款賬戶管理，杜絕挪用銷售回款。
有大行人士直言，開發貸合同中，此前其實極少約定資金監管賬戶，只要企業到期還款就可以。在這一條的要求下，今後批覆的專案，在約束條件中都要加上這一條，意味著房企以後的新批專案都要設立監管賬戶，回款資金將很難挪用。
該人士進一步指出，目前執行層面應該是新老劃斷，老專案合同中沒有約定，且正常還款的，目前操作是加強貸後管理，8月份開始，該區域房地產貸款專案從原來的到期還款改為一季度一扣款，有多少扣多少。這種貸後的收緊也讓不少地方小房企感到壓力山大。
受個別房企違約影響，商業銀行對房地產違約管控全方位升級。根據記者瞭解，有的大行要求貸款投放必須與工程進度相匹配，不得超進度放款。有的銀行人士指出，個別專案在押的土地及在建工程價值已不能全部覆蓋授信本金，導致第二還款來源緩釋不足，為此需要將押品管理列為貸後檢查的重要內容。此外，合理評估市場景氣度情況，防範房企資金鍊緊張及樓盤銷售不佳等因素形成的授信風險。
國家統計局資料顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金134364億元，同比增長14。8%；兩年平均增長8。7%。其中，國內貸款16918億元，下降6。1%；自籌資金40773億元，增長9。3%；定金及預收款50997億元，增長31。3%；個人按揭貸款21490億元，增長13。4%。
支援房市穩健發展
雖然央行本週內兩次談房地產，不提調控反而明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，某股份行相關業務負責人也表示，監管方向不是管控，更多是支援穩健發展。
但具體到銀行如何落地實行，上述股份行人士則指出，現在各行是不“敢貸”，未來在保證安全風險可控市場化原則下支援復工生產保交樓。
前述大行信貸業務人士也告訴記者，雖然行內房貸風控升級，但從下轄二級分行具體情況看，今年全年只有7月份批了一個新專案，整年額度都非常緊張，接下來對公貸款應該都很難。
該人士進一步指出，從銀行層面看，相當於為房企做壓力測試，長期看是利於行業發展的。
不過，原太平洋證券固收首席陳曦在接受21世紀經濟報道記者採訪表示，不認可“壓力測試”的說法。國內外經驗來看，“壓力測試”都是存在於理論計算上的，而沒有透過實踐的政策，去測試一個關係國計民生的行業的可能性。他認為，在房地產金融審慎管理制度的實施過程中，不符合規定的企業出現風險暴露是很正常的，也是難以完全避免的，但這種陣痛是應當在政策層的預期之內，也是應當接受的。同時，在監管政策實施過程中，應避免政策的執行不當，如果發生風險應迅速切斷風險傳染，應避免住房消費者合法權益受到損害。
此外，在近期的兩次央行對房地產表述中，均新增了兩個維護，一是維護房地產市場的平穩健康發展，二是維護住房消費者合法權益。對其理解有兩重：第一，房地產的政策沒有變化，但是執行要注意避免“一刀切”“運動式”，特別是在房地產企業經營困難的情況下，應當避免盲目抽貸斷貸。第二，“保居民的‘房’”，維護住房消費者合法權益，可能指的是居民不應在房地產企業出問題之後，合法權益受損，房企必須優先避免“爛尾樓”、企業如確實無能力則政府可能接管後續建設等。
21世紀經濟報道
推薦理由：
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單價
待定
產權年限
70
區域商圈
五桂山鎮
戶型
四居室（164。59㎡）三居室（108。62㎡）三居室（128。32㎡）
收房時間
2021-04-30
開盤時間
2020-12-15
動態：
海倫堡青雲臺15500元/平方米起。物業費：2。8元/m2/月。專案為小高層，高層塔樓。在售戶型有：108。62平-164。59平3居-4居。專案規劃建設1267戶。
專案簡介：
海倫堡青雲臺專案總佔地面積：約 63810㎡（約 96畝）；總建築面積：約 223621。88㎡，其中容積率建築面積：約159524。88㎡；專案容積率：2。5；綠化率：30%；車位總數：約1445個；規劃商業面積總計：約12070。94 ㎡；公建配套建築面積：約 11485。32㎡。 專案臨近中山東區核心CBD，快速接駁中山四橫四縱交通路網，通達全市；沿南外環快速接駁深中通道，便捷通達深圳，暢享深中生活圈；臨近城軌中山站、中山北站，便利暢達全國各大城市，出行無阻。同時，從專案出發，可便捷到達深中通道入口及港珠澳大橋入口，通達灣區各市，輕鬆暢享珠中和廣深港澳生活圈。
推薦理由：
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招商禹洲·雲鼎府基本資訊
單價
均價23500元/平方米
產權年限
70
區域商圈
火炬開發區太陽城
戶型
三居室（105。00㎡）四居室（117。00㎡）四居室（127。00㎡）
收房時間
2022年12月31日
開盤時間
2021年7月24日
動態：
招商禹洲·雲鼎府目前在售10#央景樓尊，建面約117㎡明星戶型、89㎡實用三房，帶裝修均價約23500元/㎡，詳情請諮詢售樓處。
專案簡介：
招商禹洲·雲鼎府，約27萬㎡公園湖居樣本，中山市內少有的人居生態大盤，深中城芯優質資產。坐落中山東，前海西，火炬政務圈&生活圈，距深中通道黎村出口約6KM，暢享灣區便捷生活。距得能湖公園約100米，下樓即享約240畝得能湖公園休閒配套，與國際會展中心僅一路之隔，約600米即達太陽城商圈，周邊9所學校環伺左右，全齡段覆蓋。 專案採用U型建築佈局，引湖景入小區，最大化吸納景觀，專案規劃共15棟33-34F高層產品，3棟33F複式產品，及12棟疊墅4F產品。目前高層產品建面約89-117㎡三四房火熱在售，全南向陽光戶型設計、一線園林中軸美景盡收眼底，高層採用一線知名品牌精裝，以準現房品質，開啟灣區夢想生活。
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中山粵海城基本資訊
單價
待定
產權年限
70
區域商圈
南朗鎮馬鞍島
戶型
三居室（123。00㎡）三居室（110。00㎡）二居室（92。00㎡）
收房時間
預計2024年入住
開盤時間
2021年9月11日首次開盤
動態：
中山粵海城預計2024年入住。27000元/平方米起。新獲得預售許可證：中建房（預）字第2021286號，涵蓋樓棟11#。中山粵海城位於：深中通道出口西晴路·粵海城。帶裝修交房。
專案簡介：
中山粵海城專案位於中山東部翠亨新區起步區——馬鞍島的核心地段，該區域定位為“國際化、現代化、創新型城市新中心“，宜業宜居宜遊的濱海生態科技新城。 中山粵海城是粵海佈局灣區全新力作，全國第三座、中山首座”粵海城”系作品，將採用與深圳粵海城一脈相承的生活大城標準，重新整理馬鞍島價值天花板 中山粵海城專案專案距離深中通道口約2km，毗鄰橫門水道，地處【北部綜合性生活服務中心】及【產研一體示範區】，周邊享有5機場、4通道、4高速、4地鐵、3高鐵、2快線、1碼頭的海陸空綜合立體交通體系。周邊13座城市主題生態公園環繞、6大醫療機構、6大商業叢集、7大主題人文設施，配套齊全完備。 中山粵海城總建面約32萬㎡，容積率2。50，緊鄰一線海景，是馬鞍島目前僅有的低密海景生態宜居大城。
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海倫堡·玖悅雲府基本資訊
單價
待定
產權年限
70
區域商圈
南區萬科周邊
戶型
四居室（110。00㎡）三居室（102。00㎡）三居室（94。00㎡）
收房時間
開盤時間
動態：
海倫堡·玖悅雲府價格待定。海倫堡·玖悅雲府位於：中山市南區白石南路5號。主力戶型為94平-118平3居-4居。綠化率30%。海倫堡·玖悅雲府專案為小高層，高層。
專案簡介：
海倫堡玖悅雲府作為海倫堡地產禮獻中山的第十四個專案，特別選址中山人文情懷集結地——中山母親河岐江旁（400m距離），除了盡享一線江景，專案地理位置優越，首先專案處於城芯腹地四區交匯之處，享盡四區繁華便捷生活，其次專案坐擁兩大城市黃金走廊，博愛路及中開高速，串聯整個中山，速達灣區各大城市甚至全國。專案一牆之隔，便是南區第一幼兒園等市級教育配套，規劃專案50米範圍有南區第一小學、36班中學，以及在建南區高中，1公里範圍稀缺全齡段教育資源。專案周邊還有一江景三甲醫院六大商圈等成熟配套，媲美一線城市生活。專案採用海倫堡3A級物業服務標準，搭配四季園林景觀、大主題活動園區、五大主題架空層會所，傾力打造品質城市生活。 專案選址岐江旁，享一線江景；專案處於城芯腹地，享盡四區資源；專案一牆之隔為市級教育資源，50m範圍從幼兒園到中學，上學無憂；專案400m範圍兩大商圈環繞，媲美一線城市生活；專案為品牌專案，享3A級物業服務，園區含3大園區、四季園林、5大主題泛會所，為品質生活加fun！
