2021年以來，房地產調控政策相繼出臺了，三道紅線、信貸集中度管理和集中供地等新的調控措施。劉全認為，受房地產調控政策收緊影響，房地產投資和房價上漲均會有所放緩。房地產市場發展主要取決於，經濟增長、人口規模、金融政策、住房制度和城市化發展等多種因素影響。房地產行業一面是實體產業，一面也是金融資產，房地產行業與金融政策密切相關。全國土地價格上漲，市場投資炒房、貨幣超發等導致房價大幅上漲；而住房制度是影響房地產市場發展的主要政策導向。
據中國指數研究院的資料顯示，全國22個城市首批集中供地累計成交金額1。07萬億元，土地平均樓面價9591元/平方米，比2020年增長38%。劉全認為，集中供地並未實現降地價的預期目標，同時推高了土地價格。目前，集中供地引發土地價格大幅上漲，亟待主管部門出臺土拍新規。房地產市場在“房住不炒”的主基調下，房企買地成本過高，擠壓房企的利潤空間，迫使房企在建設工程上壓縮成本，有可能引起房屋質量下降等負面問題。叫停集中供地，降價潮也不會出現。
據央行公佈的金融資料顯示，7月份新增居民貸款4059億元，同比少增3519億元。其中，短期貸款新增85億元，同比少增1425億元。中長期貸款新增3974億元，同比少增2093億元。劉全認為，隨著房地產金融調控政策收緊，個人住房貸款管控趨嚴，多地城市出現房貸利率走高、放款週期延長，致使居民中長期貸款減少。下半年，貨幣政策會維持穩字當頭，向“穩貨幣、穩信用”的趨勢轉變。在居民貸款層面，中長期貸款會出現下降。房地產市場“穩房價、低利潤、嚴監管”已成為新的發展趨勢。
日前，自然資源部召開會議，要求第二批集中供地調整出讓政策，限定土地溢價上限15%，不得透過調高底價、競配建等方式嚴控土地價格。劉全認為，在土拍規則重新調整之際，新的土拍模式“競品質”誕生。上半年，全國房地產調控政策已出臺300多次。除常規打補丁式調控外，影響房地產市場長期發展的基礎性制度建設有所提速。房地產金融政策持續收緊，抑制投資炒房升級，全國土地價格上漲，仍是房價走高的主要原因之一。叫停集中供地，漲價潮來了嗎？要根據城市而定。
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作者：劉全
時間：2021年8月16日
