上半年GDP增速出爐，廣州11區中增速最高的是白雲（20。2%），其次是增城（19。3%）。
這個資料釋出後，讓人有點錯愕。當紅炸子雞黃埔、南沙，為啥輸給了白雲和增城？
這說明，此前低調的白雲、增城明顯被低估了。
反映在樓市層面也有這種感覺，其實無論其他區怎麼吹，賣得最好的，永遠是增城。
廣州新房市場上半年成績單已經出爐，全市成交了5。8萬套。十一區中，增城一個區的成交量就超過1。6萬套，足足佔了全市的27。6%。
更重要的是，這還不是什麼超常發揮，而是增城過往五年的平均水平：廣州每賣4套房，就有1套在增城，偶爾是賣3套房就有1套在增城。
按照現在的形勢來看，增城下半年可能又要“超常發揮”了。
為啥？“環增城區域”最近全部調控了，黃埔、南沙、東莞、惠州、深圳又收緊了，錢往哪裡去，不言而喻。
增城到底是個怎樣的地方？且聽我說道說道。
廣州夜景（攝影師/Hobin）
01
增城的“外部性”
其實，論概念，增城不如南沙；論產業，增城不如黃埔；論人口總量，不如白雲，增城的優勢到底是什麼？
答案是：外部性。
什麼是外部性？
這是經濟學中非常重要的一個概念，引申到樓市中可以理解為“溢位效應”、“外部影響”，指一個區域的樓市，不僅受到本地購買力的影響，也受到外地購買力的影響。
簡而言之：近者悅、遠者來。
這一點非常重要，一個好的資產，一定會有非常大的輻射半徑，如果只靠地緣客，永遠缺乏想象力。
只靠地緣客的市場，是個內卷市場，天花板肉眼可見。
大家知道，白雲樓市、花都樓市、從化樓市就屬於“外部性”不足，因為這三個區的房子主要靠地緣客消化。外地人到廣州買房，首選一定是“外部性”比較高的區域，比如天河、增城、南沙。
而且增城要比南沙更具優勢，為啥呢？因為增城處在“廣深經濟走廊”這條大灣區主軸上。
這條主軸，不是掛在牆上的PPT，而是實打實地存在。
以下是大灣區城市之間的輻射網路圖，可以看出大灣區的主軸就是從廣州東部經東莞到深圳西的這個帶狀區域↓
圖片來自城PLUS
透過這張圖可以發現，增城就位於廣深帶狀區域最稠密的地帶。
簡單和大家梳理一下大灣區的地理經濟學。
改革開放之前，珠江三角洲最富庶的地方是“南番順”，為啥？那裡是珠三角水系縱橫交錯的精華地區、物阜民豐的魚米之鄉，自古以來就是富庶之地。
在農耕時代，人們逐水而居，經濟重心自然就在水網密佈之處。
改革開放之後，珠三角的經濟重心不再是南番順這個水鄉區域，而是變成了廣深高速沿線，為啥？
基礎設施升級了，水運沒有公路快捷，產業自然就圍繞著公路聚集。
曾幾何時，“東莞一堵車，全球都缺貨”的名言真不是吹的，廣深高速在全球都如雷貫耳。在一定程度上，深圳、東莞的經濟奇蹟都離不開這條高速公路的帶動。
所以，廣深高速就是珠三角的魂。
憑藉廣深高速的拉動，增城早在上世紀90年代就已成為家喻戶曉的一個經濟重鎮，工業品暢銷全球，而那時的南沙還只是番禺最南端的幾個農業鎮。
以下是粵港澳大灣區人口分佈圖，可以看出增城所在的廣深高速沿線，就是大灣區人口與經濟密度最高的區域↓
圖片來自城PLUS
在此意義上，增城在產業上從一開始就與深圳、東莞是一個生態鏈，從一開始就帶有濃厚的“深圳基因”。
2017年，廣東省委省政府依託“廣深高速”這條經濟走廊，釋出了《廣深科技創新走廊規劃》，增城成為這條科技走廊上的重要節點。
緊接著，穗莞深城際也開通了，增城與深圳都市圈正式邁入半小時生活圈，這是前所未有的時空體驗。
正是這種“開放性”與“外部性”，讓增城在灣區時代享有“廣深會師地”的美譽。
02
廣深同城，從縫合穗莞開始
面對這樣的歷史性機遇，增城會如何迎接？
最近釋出的增城十四五規劃，明確提出八字方針：融入灣區、聯結廣深。
這八個字，既是主動請纓，又是順勢而為！
根據廣東省十四五規劃，廣深雙城聯動、比翼雙飛是未來5年全省發展最大的主題之一。
雙城聯動，交界區域必有化學反應！作為廣深兩大都市圈的縫合區域，增城一定會有大變化。
廣深要同城，穗莞之間首先要縫合。
種種跡象顯示，廣佛同城之後，穗莞同城也計上議事日程了。
從軌道交通來看，穗莞之間除了已開通的穗莞深城際，還有五條地鐵要聯通，分別如下：
從這個節奏來看，穗莞地鐵的互聯互通，很可能會超過深莞地鐵。
要知道，廣州地鐵在同城化的能力上，遙遙領先深圳地鐵。廣佛地鐵已經開通12年，而深莞地鐵到現在還沒有開通。
如此來看，穗莞同城，已勢不可擋。
03
穗莞交界，廣州院子奪冠
在此背景下，繼廣佛交界、深莞交界之後，“穗莞交界”已成為灣區樓市又一個炙手可熱的新概念。
很多樓盤，凡是和“穗莞交界”扯上邊，就能火上一把。
比如世茂泰禾廣州院子，就是一個典型。
克而瑞2021上半年資料顯示，世茂泰禾廣州院子再次位居全市疊院成交的冠軍。在樓市降溫的當下，廣州院子能有如此戰績，僅靠廣州客肯定是不夠消化的，深圳東莞客的湧入，貢獻很大。
據悉，40%以上的房源都是深圳、東莞客買走的。
廣州院子為何擁有如此高的外部性？
一個原因是“禁墅令”，導致疊院產品的供應日趨減少，上半年全市新增疊院供應僅555套，而成交量達1179套，嚴重供不應求，而且供求比逐年遞減。這種稀缺效應，對深莞客戶來說，肉眼可見。
另一個原因是“水位差”。
專案位於增城區增江板塊，屬於典型的“穗莞交界”區域，充分享受東莞和增城的價差優勢。要知道，去年東莞樓市領漲灣區，導致增城與東莞在樓市層面出現明顯的“水位差”。
這個“水位差”對深莞客群的吸引力，非常大，畢竟這可是中國一線城市的疊院資產！不到一套老破小的價格，就能擁有一套實用率200平+的院居大宅。
這樣的大尺度院落，讓人為之心動。
中國人對院子有一種根深蒂固的情結，歷代文人墨客不知多少優美詩篇都因院子而生。
宋代大文豪歐陽修在《蝶戀花·庭院深深深幾許》寫道：庭院深深深幾許，楊柳堆煙，簾幕無重數。玉勒雕鞍遊冶處，樓高不見章臺路。
宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹……這是多少中國人的院子夢啊！
想象一下，住在中國一線城市的疊院中，出則繁華，入則寧靜，可以信步閒庭，可以放空自我，可對酒賞月，可讓小孩澆花種菜，可聽鳥叫蟬鳴……
所有唐詩宋詞裡的浪漫畫面，全在這眼前的院落裡了↓
世茂泰禾廣州院子
△本圖為世茂泰禾·廣州院子專案實景照片
作為中國最強的「院子IP」，廣州院子在產品方面自然有著極致追求。
為了最大程度復原關於傳統院居生活的想象，廣州院子深研家族院落文化禮序，汲取皇家宮殿形制與福州三坊七巷文化，也開創性地總結出了以“宅門”、“坊巷”、“院落”為代表的三大造園體系。
世茂泰禾廣州院子
紫禁書院增江分院已經正式開放，作為故宮博物院的文化藝術體驗空間，將透過故宮作品展、傳統藝術文化教育、講座論壇、藝術展覽等方式，讓業主在家門口就能近距離欣賞國寶級藏品，感受大國文化氣韻。
紫禁書院
在這裡，孩子們還能在紫禁學堂中學習中國文化，世承文化禮遇。
在限購令、禁墅令日趨嚴格的當下，能在中國一線城市擁有一套大尺度的美麗疊院，實在是讓人羨慕。
在此意義上，作為千畝大盤的廣州院子，有望成為廣深雙城聯動區域值得託付的理想居所，它凝聚著珠江三角洲山水人文的靈氣，代言著粵港澳大灣區先進的生活方式，象徵著中國人在建築藝術上的文化自信。
