商業租賃|租賃面積爭議和滯納金爭議

導讀

在商業租賃中，租金直接與租賃面積掛鉤，租賃合同雙方都希望以較小的成本獲得更大的收益，故可能存在隱瞞租賃面積的行為。但是承租人長期不提出異議可能視為承租人預設，對其利益不予保護。同時為擔保承租人按時交納租金雙方會在租賃合同中約定遲延交付租金的違約金或者滯納金等。但是過高的違約金、滯納金可能會侵犯相對方的權益，法院往往不會支援，所以該法律風險需要注意。那麼發現租賃面積問題應如何及時維權，以及如何規避滯納金的風險？下面進行具體分析。

案情簡介

2013年1月6日，房地產公司與錦鑫公司簽訂《委託租賃協議》一份，約定房地產公司於2013年1月1日至2017年12月31日期間將係爭房屋委託予錦鑫公司進行出租經營。房屋坐落在上海市黃浦區復興東路，房屋合計建築面積登記為6596。86平方米。2012年12月26日，錦鑫公司、雲丹茶藝市場簽訂《房屋租賃合同》約定：（1）錦鑫公司將係爭房屋租賃予雲丹茶藝市場使用，租賃房屋建築面積約6，596平方米；（2）租賃期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，如續租須於租期屆滿前3個月提出書面申請，經錦鑫公司同意後重新商談新的租賃合同；（5）租金於規定時間15日內未能支付，每延遲1日，雲丹茶藝市場應向錦鑫公司支付應付金額千分之一之滯納金，如雲丹茶藝市場按規定時間3個月內仍未能支付租金，錦鑫公司有權收回房屋租賃權，並可向雲丹茶藝市場追索所有損失；（6）雲丹茶藝市場違反合同其他條款，對錦鑫公司造成直接損失，應按實際損失額賠償予錦鑫公司，如無法計算損失額的，則應予支付錦鑫公司違約金，違約金以租賃房屋1個季度之租金數額為限。租賃期間，雲丹茶藝市場發生欠付租金行為。

2017年12月5日，錦鑫公司、雲丹茶藝市場簽訂《補充協議》一份，明確：（1）租賃雙方經對賬確認雲丹茶藝市場截至2017年12月31日止尚欠錦鑫公司租金4，677，500元，雲丹茶藝市場承諾上述欠租於續租期間內分5年予以清償；（2）自2018年始，雲丹茶藝市場除向錦鑫公司支付正常租金外，針對此前欠租，雲丹茶藝市場於2018年10月30日前歸還300，000元、於同年12月30日前歸還367，750元，另2019年至2022年期間，每年於6月30日前及12月30日前各歸還500，000元；協議簽訂後，雲丹茶藝市場透過第三方賬戶於2017年12月28日歸還錦鑫公司欠租100，000元，截至本案於2020年6月15日開庭之日止，雲丹茶藝市場於《補充協議》項下尚有欠租1，567，750元未予歸還。

錦鑫公司向法院提起訴訟：起訴要求雲丹茶藝市場支付欠租、償付逾期付租滯納金1，567，750元並賠償錦鑫公司為實現債權所遭受之律師代理費損失。

法院判決

一審對於雲丹茶藝市場辯稱合同約定面積不符一節，一審法院認為鑑於（1）合同所涉租賃面積與房地產權證登記內容無悖；（2）雲丹茶藝市場自2013年起既已承租係爭房屋，對於所承租房屋所對應支付之租金數額始終未有異議；（3）雲丹茶藝市場就續租期間亦認可租金數額並予實際支付；（4）雲丹茶藝市場稱曾就租賃面積不符一節與錦鑫公司進行溝通交涉，但無相關證據可予證明；（5）合同中租賃面積後亦註明以房地產登記為準。綜合上述情節，法院對雲丹茶藝市場辯稱意見依法不予採納。判決上海雲丹茶藝市場經營管理有限公司於判決生效之日起十日內支付上海錦鑫投資管理有限公司租金人民幣1，567，750元；並支付逾期付款滯納金（按照約定千分之一、每期分別進行計算，結果低於錦鑫公司主張）。

二審中雲丹茶藝市場提供的補充證據，係爭房屋的周邊有“上海華齒華馳口腔門診部有限公司”，坐落於復興東路XXX號底層、三層，該房屋非錦鑫公司所有。證明有約200平方米的使用面積被案外人上海華齒口腔醫院佔用，而該部位屬於雲丹茶藝市場租賃範圍。從2013年-2017年，錦鑫公司多收了雲丹茶藝市場178萬餘元，存在欺詐，應予返還。

法院認為，雲丹茶藝市場對係爭房屋一直處於實際管理並使用狀態，8年中從未對租賃範圍提出異議，其多次簽訂租賃協議的行為，亦是對租賃面積的反覆、明示認可。復興東路XXX號116室商鋪系搭建，不在復興東路XXX號1-3樓的產證範圍內，不在《租賃合同》約定的6596平方米中。雲丹茶藝市場提供的補充證據，缺乏與其待證明事實的關聯性，本院不予採納。

對於滯納金。雲丹茶藝市場提出該約定明顯高於民間借貸法定的最高利率，已經達到了36。5%／年，顯著過高，二審法院予以採納。對違約金予以調整：上海雲丹茶藝市場經營管理有限公司於本判決生效之日起十日內償付上海錦鑫投資管理有限公司人民幣1，567，750元逾期付款違約金（按日萬分之五、分期計付）。

再審法院駁回再審申請。

法律分析

1。補充協議的效力

《民法典》第143條規定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。只要補充協議為雙方真實意思表示達成，符合法律規定，即可認為補充協議合法有效。案發時的民事法律規定與之基本一致。關鍵在於補充協議的簽訂不僅僅意味著對於之前合同的補充，而且可能涉及對先前合同的修改，且因為補充協議是當事人最新的意思表示故補充協議效力優先於先前合同。如果補充協議未明確表示對前合同進行修改的，則有關條款仍按照前合同繼續履行。

本案中，對於逾期支付的滯納金條款，當事人在前合同中有明確的約定，但是在補充協議中又重新約定了拖欠租金的解決方式為分期付款。這裡的爭議點在於，補充協議對於欠付租金的分期償還的約定是否覆蓋了前合同對於滯納金的約定。截至2017年12月31日，雲丹茶藝市場欠付租金4，677，500元。如果未簽訂補充協議，則按照前合同，滯納金應當從每一期租金到期（約定的15日以後）開始起算。但是基於補充協議，錦鑫公司允許雲丹茶藝市場按照約定對於欠款分期償還，如果滯納金未計入，則之前的滯納金不再計算。但是並未約定前合同有關滯納金的條款失效，故該條款仍對分期償還的欠款有效。

所以綜上，從合同的解釋上講，補充協議條款與前合同衝突的，以補充協議為準，不衝突的以前合同為準。但是協議往往條文複雜，且一般情況下，一方可能在補充協議中不會明確寫出前合同某一條某一款失效，而是透過一種訂立合同的技術手段進行約定，使得其與前合同約定相沖突，進而導致原合同無效。故筆者提出建議，在商業租賃中籤訂補充協議前，應當把前合同和補充協議進行系統性分析和條文解釋，為規避風險可以諮詢律師。出租人儘量避免因為補充協議喪失自身已經獲得的利益，承租人可以利用補充協議規避自身損失。

2。實際租賃面積問題

我們需要對登記面積、合同約定面積和實際使用面積三者相區別，承租人一般選擇以實際租賃面積為準。本案中合同中明確約定了房屋的租賃面積，但是在該房屋所在場地中存在搭建的商鋪且不屬於承租人實際使用的面積。如果該面積屬於租金範圍但是承租人並沒有實際佔有使用，承租人可以與出租人協商解決該問題。但是提出異議應當及時，否則可能被視為自認的損失。本案中，該商鋪並非屬於租賃合同的租賃物，故無需考慮。但是假設該商鋪屬於約定的租賃面積但是被他人佔用，承租人並沒有實際使用，並且在多次續簽租賃合同時均未提出異議，則視為承租人對該事實的反覆的、明示的認可，之後再提出很可能就無法獲得法院支援。

故就租賃房屋面積的爭議，筆者建議承租人租賃前應當實地考察租賃房屋，詢問或與出租人協商委託第三方測量實際租賃面積，發現問題（如夾層、搭建物）應當及時與出租人溝通協商，簽訂補充協議或者重新簽訂租賃合同。可以在合同中直接約定租金以實際使用面積計算，這樣在法律層面更加合理，同時規避雙方糾紛。出租人角度，可以提高租金保證不會因約定實際出租面積計算租金而遭受損失，但是可以減少因為實際租賃面積小於約定而導致的糾紛，也可以展現自己良好的商業信譽。

3。滯納金的問題

《民法典》第585條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。對於違約金或者損失賠償的計算方法，當事人可以在合同中自行約定，屬於意思自治的內容。當出租人認為違約金低於損失時可以請求人民法院或者仲裁機構增加，如果違約金過分高於造成損失的，承租人可以請求人民法院或者仲裁機構減少。所以法院不會支援過高的違約金（滯納金），除非違約金無法彌補造成的損失。

本案中，當事人雲丹茶藝市場就向法院提出滯納金過高，要求減少的請求。得到終審法院的支援，最終計算方式為萬分之五。參考的物件為民間借貸的法定利率。

故筆者建議，作為承租人，基於前期成本考慮可以簽訂較高違約金的合同，但是在發生糾紛時，應當及時基於《民法典》主張違約金或者損失計算方法過分高於造成的損失，請求法院或者仲裁機構降低違約金。作為出租人，應當考慮到違約金約定可能無法得到法院支援。實踐中一般以不超過非違約方損失的120－130%為違約金過高與否的調整標準，以低於損失額70%-80%作為是否過低的認定標準。所以應當在簽訂合同的時候要進行一定考量，例如可以參照民間借貸利率的相關規定約定違約金，具體為合同成立時一年期貸款市場報價利率四倍。也可以經過核算後約定略高於預期可能損失的違約金，或者基於上述規定證明自己的損失高於違約金進而主張更多賠償。

相關法條

《民法典》

第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

2.《民法典》第五百八十五條

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

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