【小貼士】電梯後期維修保養、廣告收益的歸屬怎麼辦？內文有詳解。
伴隨著“棚改”時代的結束，“舊改工作的全面推進，越來越多的老舊小區將加裝電梯專案提上日程。然而，一部以惠民利民為目的的電梯卻引發了諸多鄰里矛盾，甚至對簿公堂，本文將揭示這背後的原因、法律依據及應對方法。
一、
加裝電梯的矛盾根源
社會矛盾源自於精神和物質上的利益衝突。事實上，加裝電梯對部分業主產生增益的同時，也損害了一部分業主的利益。
一般來講，高層業主，尤其是老年業主是加裝電梯專案的積極倡導者和推動者，對於他們來說加裝電梯能帶來出行的便利和房價的升值，可謂重大利好專案；而
低層業主對加裝電梯往往持反對意見，一方面他們對電梯的使用需求不大，加裝電梯反而會產生額外的費用支出，另一方面加裝電梯會影響採光、通風、通行，產生噪音、威脅隱私，甚至造成房價貶損。
因此，由於多元利益主體的訴求難以調和，圍繞加裝電梯才產生了諸多矛盾與紛爭。
二、
加裝電梯的表決門檻
像加裝電梯這樣的重大事項需要業主們透過投票表決的方式共同決定，那麼聯合多大比例的業主才能影響電梯安裝的決議呢？
根據
《物權法》（已廢止）
的規定，加裝電梯需要經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，即“多數決”原則。
現實中，需要加裝電梯的樓房層數通常為6或7層，那麼只要1、2層的業主不同意，就很難突破“雙三分之二以上”這一表決門檻，形成困局。
而現行《民法典》要求改建、重建建築物及附屬設施需要經專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，透過計算（2/3×3/4=1/2）可知，在加裝電梯時只要“雙二分之一以上”業主同意便可表決透過，亦即“過半數決”原則。
所以，《民法典》實施後，加裝電梯的表決門檻可謂直擊底線，想要透過聯合票數阻礙電梯安裝的可能性非常渺茫。
三、
異議業主的其他維權方法
（
一
）
協商、調解
。
加裝電梯是“舊改”大勢所趨，大多數業主都能從中獲利，但讓小部分業主為此犧牲合法權益也確實有失公平合理。作為生活同一單元裡抬頭不見低頭見的業主們，應當基於睦鄰友好的原則，和諧友善地解決爭端。首先可以選擇內部協商，協商不成可由社群或居委會、基層調解組織進行調解。如果各方均能換位思考，對低層業主給予一定的減免和補償，應當可以獲得各方相對滿意的結果。
（
二
）
民事訴訟
。
如果對錶決結果不滿意，透過協商、調解也不能達成意見一致，認為利益受到損害的業主可以透過民事訴訟要求法院查明安裝電梯決議程式的合法性，判令其他業主對自己的權益損害進行補償，或者基於相鄰權要求排除妨害。
（
三
）
行政複議和訴訟
。
增加一部電梯可能會佔用樓內原有的通行空間，對消防安全產生影響；在樓內修建電梯井、裝置間，或者將電梯“外掛”還可能對樓體穩定性產生影響，須經規劃、消防、質監、住建等多個部門的審批和監管。業主們在某個環節“被卡”或對某項審批、許可有異議，可以透過複議或訴訟的途徑來解決。
另外，由於民事訴訟的成本比較高，加裝電梯又與行政行為的聯絡極為密切，實踐中有一些業主另闢蹊徑，針對加裝流程中的審批機關提起行政訴訟，如要求撤銷建設工程許可證等，以達到阻止電梯安裝以便後續維權的目的。
四、
加裝電梯後續事項的表決及處理
（一）
電梯的維修保養
。
電梯在使用過程中會出現磨損和故障，因而加裝電梯必然涉及後續的維保費用問題。根據《民法典》“專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決“，”參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”的規定，透過計算（2/3×1/2=1/3）
可知，在使用維修資金進行電梯維保時，只要“雙三分之一以上”業主同意便可表決透過。
（二）
電梯廣告收益的歸屬
。
電梯裡常常存在電視、海報、門貼等各種形式的廣告，因此也會產生收益。《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
據此，電梯作為業主的共有部分，內部廣告招商產生的收益扣除合理成本後，應屬業主們所有，如果物業公司將這些收益作為經營收益佔為己有，構成侵權。
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