房地產永遠是被關注的話題，無論對於產業經濟的研究還是老百姓茶餘飯後的聊天，土地金融範疇下的內容是永遠不會匱乏的。關注某個市場，肯定是需要量化考核的，不過量化的東西在很多時候會陷入微觀的糾結當中，宏觀的策略與微觀的量化結合在一起，或許才能夠讓我們更清楚地找到市場的方向與未來。
我肯定不是高房價的鼓吹著，但是對於我自己無法決定的事情，我一般也不會思考那麼多。在無法決定房價的前提下，我只能在這個市場當中去尋找和發現有可能與自己產生關聯的機會。
在與朋友的探討中，我們聊到了手機市場與個人電腦市場。現在的人們，已經完全把手機和電腦當成了“耗材”，即便是沒有到淘汰的時候，為了適應科技的進步或者是新的服務、應用，也會進行更新換代。作為不動產，住宅房屋雖然不能和手機電腦歸為一類，但是從大眾生活的角度來看，卻有著一定的關聯——手機雖然還能用，人們一樣會為了新的功能去購買新的手機，住宅呢？人們會不會為了什麼……去購買、置換自己的住宅呢？
第一反應，是當人們有了錢的時候，會在更宜居的地方（比如城市的郊區）購置一套價格低但是居住條件好的住宅，作為家庭的度假、養老之用。這種住房具備了“功能性”的雛形，但是從長遠的發展來看，這種家庭度假式的功能並不具有普遍式需求，因此，這樣的住宅在經歷過開發商的“自嗨”之後，越來越淡出消費者的視線了。
第二種可能性，是那種“候鳥式”住宅。比如我在北京的一些朋友在海南有住宅，在冬季，老年人會去海南的住宅過冬。這種住宅的“功能”不可謂不強大，但是，如果一年裡只有幾個月適合居住，很明顯使用率降低了。並且，這樣的住宅對自然環境要求較高，對人們跨地域居住的意願要求也較高，所以，即便擁有了一定市場，市場也很容易飽和。
第三種機會，是來自於就業功能的住宅。目前，可以說網路直播站在了風口浪尖之上，與之前流行過的孵化器式產業園結合在一起——針對這些方面的就業者的住宅算是功能型住宅的一個極致代表了——將辦公環境與住宅環境結合在一起，既可以節約住戶的通勤時間成本，又可以因為集中式辦公、居住，不用考慮周邊環境，可以不在意開發地段是否繁華，交通是否絕對便利。從目前的社會發展方向來看，網際網路所帶來的個人創業、就業機會越來越多，集就業與居住為一體的功能型住房將會是未來住宅的主要方向之一。
第四個方向，養老功能住宅。這是我個人最看好的新式功能型住宅模式。區別於目前華而不實的養老公寓與康養專案，真正的養老功能住宅必須具備以下三個要素：1、是自己的家；2、公共食堂；3、健康監控。所以，未來的養老式住宅必然是社群式養老，老年人依舊住在自己的家裡，只是社群裡多了食堂，樓宇裡多了醫務站與健康監控系統，這樣的社群，才具備讓老年人出售原有住宅來購買或置換的可能性。
資料可以證明目前住宅的數量，但是分析不出人們對於住宅在未來的需求，關注宏觀的政策、精神，瞭解社會整體狀態、需求，才會幫助我們做出對自身最有利的判斷。
