【1】
區域價值：北京新CBD核心區
北京城市副中心核心區+運河CBD
新的城市中心崛起
906平方公里的通州，其發展核心在於：155平方公里的“北京城市副中心核心區”。
而155平方公里的北京城市副中心核心區中的核心，則是運河商務區，這裡將是未來北京新的CBD區和自貿區，發展潛力巨大。
通州運河商務區主要以高階商務、高階酒店、高階企業會所、行政商務辦公為主，區域規模是國貿CBD的2-3倍。
通州運河商務區的總體規劃非常龐大：16個大型商業綜合體，超過250萬平米的辦公空間，100萬平米的大型商業空間，是未來北京總部企業及高階消費的集合地。
禹州朗廷灣專案就位於通州運河區核心區內，其位置非常優越和稀缺，未來的升值潛力還是比較看好的。
禹州朗廷灣的位置在通州溫榆河、小中河、運潮減河、京杭大運河、通惠河，五河交匯的正北方向，生態居住價值非常好。
【2】
交通價值：交通通達性很強
富河大街+通順路=國貿
6號線+M101號線+m102號線
禹州朗廷灣的交通通達性還是非常強的。
道路交通主要依靠兩條城市主幹道：富河大街連線朝陽北路，也直達國貿；通順路連線京通快速，也可以直達國貿。
因此道路交通的通勤和通達性非常高，且都是城市主幹道，不僅可以非常方便達到國貿CBD，同時距離運河CBD僅有2公里距離。
在軌道交通方面，專案距離目前已經開通的6號線物資學院站，大概有3公里距離，業主未來可以坐公交車10分鐘內直達地鐵站。
預計2025年年底，M102號線將會正式開通運營，專案距離M102號線的“範莊站”預計在1公里之內。
【3】
生活配套：CBD輻射區
基本生活配套齊全
學校資源尚可
專案周邊的學校有潞苑小學、焦王莊小學、興順實驗學校、北京工業大學物資學院等均在3公里範圍內。
禹州朗廷灣將代建一所12班的幼兒園，後期由教育部門引入優質的幼兒園。版塊內有規劃的教育用地和文化用地，具體什麼時候開始落地還未可知。
禹州朗廷灣馬路南側有
範莊小學
，範莊小學自2019年起範莊小學京籍可
直升北京五中通州校區
，北京五中是通州重點高中。
地塊周邊醫療資源，首先依仗的是東側的友誼醫院，通州北關內還有北京胸科醫院、潞河醫院等。
這是專案三公里內的大型綜合醫院，專科醫院以及三甲級醫院，醫療配套是跟得上的。
周邊商業配套目前可以滿足區域內居民逛街購物所需，2公里內就有新光天地，六號線去長楹天街，八通線去通州北苑萬達。
作為五河交匯處，專案臨河而建，景觀效果很不錯，周邊溫榆河森林公園、西海子公園、運河公園、運河文化廣場都是不錯的去處。
總體上看，周邊基本生活配套還是齊全的，作為運河商務區輻射區，未來的生活配套還會進一步提升。
但就專案腹地配套看，還是略顯不足，腹地配套還需要進一步加強，但是隨著m102號線和M101號線的建設，這個片區發展預期還是比較高的。
【4】
專案規劃
全三居戶型、價格佔優勢
位置是痛點
禹州朗廷灣一共14棟小高層及洋房，總層數
7-11層不等
，總戶數572戶，預售房源220套，體量並不大。
地塊形狀為倒三角型，臨小中河流向及西側在建道路的走勢來規劃的樓棟位置，沿河的五棟可以說是河景房了。
整體地塊並非正南正北，從而導致東側的樓棟有偏東西向的戶型和正東西向的戶型，如果追求景觀不問朝向還是可以選擇的。
專案北側有規劃一所幼兒園，後期會交給政府。
東側有商辦，商辦樓座會有一排沿街底商，這會大大方便園區業主的生活。
目前專案北側是最令人頭疼的通州殯儀館，這是目前該專案的“硬傷”所在，好訊息就是
這塊殯儀館用地預計最早今年年底，最晚明年年初就要遷走
。
第二個令人頭疼的就是地塊東北角目前尚存一個小型的垃圾處理站，現階段依然使用，對周邊的11。12。13。14號樓影響會比較明顯。
禹州朗廷灣單價在5。2萬每平米，戶型適合剛需客戶的選擇。
全三居專案，82㎡三居、90㎡三面寬兩居（主力戶型）、99㎡三居、130㎡三居。
80平米通透小三居：總價420萬。
80㎡三居室
90平米三個面寬朝南的三居，總價470萬，這個戶型可以作為首選戶型來選擇。
90㎡三居
100平米的三居室，總價520-530萬。
此戶型所在樓棟位置是東南臨河樓棟的中間戶，可以說觀景效果是極佳的。
就戶型而言，首先戶型並非方正戶型，樓座是斜角設計，此戶型作為中間戶，只有兩棟樓有此戶型，數量不多。整體戶型大面寬短進深，主臥套面積很大，採光及景觀效果很棒，通透性也很不錯。
99㎡三居室
整體禹州朗廷灣均價5。2-5。5萬/㎡，80㎡戶型總價400萬起，丟擲通州雙限，以目前市場總體存量來看，通州區域這個盤價效比還是很高的。
考慮剛改的購房者，這個價位，這個觀景效果，通州現存的新房存量，禹州朗廷灣很適合下手。
【5】
價格評估：除雙限限制外
通州5.2萬均價就可拿下的三居剛改盤
對比周邊的二手房房價：
運通花園
均價：6.8萬/㎡
近3月漲跌幅：↑1.68%
楓露皇苑
均價：6.5萬/㎡
近3月漲跌幅：↑1.5%
K2清水灣
均價：6.4萬/㎡
近3月漲跌幅：↑0.8%
尚東庭
均價：5.2萬/㎡
近3月漲跌幅：↑1.17%
通瑞嘉園
均價：4.6萬/㎡
近3月漲跌幅：↑5.28%
通州從定位為北京城市副中心起，整體通州房價持續上漲，二手房價位更是持續飆升，新房從4萬突破到5萬+也不過是短短一兩年的事。
加之通州板塊副中心的政府已落成，區域內商業、地鐵的實施落地，通州靠近朝陽的地區房價已突破6萬，基本與其他地區持平。
從禹州朗廷灣現在的價格來看，5。2萬-5。5萬的均價，對比周邊二手房已經存在倒掛，算得上是目前很合適購買的專案。
五環外六環內現在所剩的均價5萬-6萬的房源小戶型基本告竭，大戶型所剩不多。
擁有資質且工作靠近CBD、北京東部等範圍的購房者可以轉移目標關注一下禹州朗廷灣。
諮詢專案詳情及看房團可私聊
