這篇文章很長，閱讀需要思考，建議你先收藏，對於商業花點時間總比花學費要划算，商業可以用一本書去解讀，我會分段和大家探討，如果以後買商鋪，下文請仔細看看，特別是7個問題這一段
這是深圳代表商業街，只是業態差了點
很多人買商鋪的想法/雖然簡單，依然受傷，商鋪不為情懷買單
一輩子的辛苦實現了財富自由，房產數套，資金充裕，盤點一下手上資產，房產市值很高，卻沒有現金流充裕的物業，再買房已經沒有名額，這個時候就會產生這麼一個想法，買個商鋪收收租，每個月有不錯的租金養養老，做家庭開支用，商鋪還在，租金長流，這感覺，比做理財存款要好太多，本金不但沒變，還在增值，而每個月的收入都是分紅，就像開了一家公司，中國人幾千年的習慣，沒有穩定的收入，即使坐擁金山也總是有這麼一點焦慮，
當我們走過中年，這種焦慮愈發嚴重，所以買商鋪收租的客戶群體大多集中在45-60歲這個年齡，想法很簡單，要求並不高，只是想著穩定可觀的租金，理想很好並且是很接地氣，要求不算高，但是現實中卻依然站在了商鋪的山崗上，做了接盤俠，最後發現買了劣質商鋪更焦慮，
你沒看錯，持有10年每平虧10萬，
為什麼買鋪會虧呢？正是因為你不懂，賣方更好做文章下套路
我和很多商鋪業主聊天時談過當初買鋪的心理路程，這一些人是真的要求不高，也是真的一點不懂商鋪的本質問題，對於自己選擇的商鋪持有好幾年都沒有過正確的認知，持有多年以後的只是意識到這是一筆失敗的投資，
一部分是對熟悉的中介朋友充分信任去購買，買房產就賺這種根深蒂固的邏輯影響，大部分是憑藉感覺，看顏值，這種感覺買其他商品還行，消費不就是買個喜歡嗎？即使貴一點，也不影響大局，
但是買商鋪不一樣，是大宗投資，這種是理性投資，必須參考資料，並且需要深度解析資料，能夠買鋪的都是某個行業的精英，也正是因為在所處的領域做的太成功，對房產特別是商鋪沒有時間和精力去了解和研究，這是一種正常現象，
就像我所有時間都在關注房地產上，對於車就是車盲，老司機買車會看發動機，會看排量，會看動力，會關心渦輪還是直噴，我只看顏值，買車從不試車，看看就行，因為試了我也試不出來，好在車是消費品，也不會出現高溢價，
憑感覺這鋪不錯吧，中心地段小區門口僅售9萬
而商鋪對於資產達到一定級別有必要花點時間去研究，要不這學費真是太高了，後海一豪宅樓下商鋪原價1200萬，虧損500萬依然不能變現，這個學費夠年薪百萬的高管辛苦奮鬥5年，如果買對增值1000萬，正負之間就是1500萬，少奮鬥十年，沒有研究商鋪，是很多人投資失誤的根本原因，
參考閱讀：
買錯地段，一念成魔，吃人的商鋪，吸血的公寓
商鋪雖然複雜，
為了大家理清思路，我們一步步分解商鋪
第一個問題，商鋪價值是什麼呢？商鋪的唯一價值需要有租金體現，沒有租金支撐的商鋪即使360度全景門面有什麼意義？所以研究商鋪的價值最後是研究租金，當下真實有效的租金和是否可持續增長的租金，注意，這兩點是有區別的，後面會講，
第二個問題，怎麼算租金呢？租金的高低體現在營業額，大多數商家可承受可接受的租金是營業額的15%-20%，只有這個地段商家能做的營業額來決定這裡租金，沒有營業額哪來租金呢？即使招租成功，商家做不下去，依然是無效的
第三個問題，怎麼算這個地段商鋪營業額呢？營業額高低就要根據業態和人流，注意這是重點，商鋪之於業態，就像人之於工作崗位，業態甚至比人流更重要，有些地方人流雖大，但是業態決定了營業額受限，比如快餐業態即使在商業中心步行街地鐵口營業額也是有限的，重點是業態不是指這個鋪的商家，而是這一條街這一片的商家是什麼型別，
第四個問題，什麼是好業態？業態並不是指高檔或者單客高消費就是好業態，相反高檔不是好業態，高檔意味著體驗要好，面積要大，滿大街的商家有幾家大面積能承受高租金的呢？商業價值講究平效，好的業態佔用面積要小，營業額要高，如果業態分上中下，餐飲一定不是那個上，如果不知道什麼是好業態，下次去逛購物中心多留意一下首層那些商家，都是上等業態，這個話題會太長，有不同觀點歡迎關注私信，多說一句話，便利店奶茶店可是好業態，服裝店更是好業態，大家不要糾結個案，我也見過某條街上有這麼個賣服裝的，這不是業態，是另類
第五個問題，既然餐飲不是上等業態，為什麼我們一直強調商鋪可餐飲為賣點呢？我說過商鋪之於業態就如同人之於崗位，如果上等業態是金融科技網際網路，那麼這個餐飲業態就如同這個包吃包住或者工資穩定的工作，畢竟我們能遇到的都是普通商鋪，餐飲佔到商家的20%左右，能做餐飲意味著租賃面更廣一點，租賃更有保障一點，大不了可以開飯店不至於空著，去購物中心留意一下，如果首層有很多餐飲商家，那麼這個場子是失敗的，
第六個問題，什麼是可持續增長租金？說句題外話，經常有人說上大學有什麼用，畢業了工資還沒工地高，還不如送外賣，大學畢業當下工資雖低，但可持續增長的空間高，這才是我們投資的意義所在，人流是否會增加，業態是否會升級，直接影響可持續增長租金，商鋪和人的工作一樣，有的會增長，有的會滑坡，當下只是起點，還要看發展，南山海岸城曾是標杆商業中心，周邊各區域購物中心遍地開業截流，間接走了下坡路
第七個問題，當下真實有效租金，為什麼註明真實有效？並不是所有租金都是真實有效，除了虛假虛構的因素之外也並非全部真實有效，即使業主真實收到，也未必有效，有個別商家在租賃這個鋪位能承受的租金在撤場後依然有其他商家可以接受這個租金才是有效，商鋪的價值如果依附於個別商家的租金那價值一定是虛的，這種案例也挺多，不一一列舉，
今天的話題告一段落，商業是個複雜的事情，我送給大家一個建議，千萬不要憑藉自己的感覺去買一間商鋪，如果認同，請點贊關注，轉發給身邊的朋友，只有大家的認同。我才有更多的動力為大家分享房產知識，商鋪有疑問，歡迎私信
