拆遷方與村委會簽訂了租賃集體土地的合同後，在農地上大興土木。眼看著曾經生機勃勃的莊稼地被水泥侵蝕的“體無完膚”，農戶卻有苦說不出。拆遷方的行為合法嗎？農戶有何途徑進行救濟？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長史西寧律師為您詳解：
拆遷方直接租賃農村集體土地大搞建設
拆遷方直接租賃農村集體土地、用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地、拆遷方轉租農村集體土地、拆遷方作為土地租賃中介人促成租地行為、村自行出租自己的承包地、村委會租用農戶的承包地搞非農建設都是“以租代徵”非法農用地轉用行為的典型形式。“以租代徵”是指擅自將農用地轉為建設用地，透過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡法定義務，其結果必然會嚴重衝擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。因此，“以租代徵”行為的違法性不言而喻。
遭遇“以租代徵”，該如何救濟？
《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設……《土地管理法》第七十八條“無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准許可權非法批准佔用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程式批准佔用、徵收土地的，其批准檔案無效……。”
因此，“以租代徵”合同本身因違反法律強制性規定而無效，涉及“以租代徵”的批准檔案也因直接違反法律規定而無效。本案中，作為“以租代徵”行政違法的受害人，“被徵收人”有權向法院申請確認拆遷方與村委會之間簽訂租賃合同無效，確認相關征收批准檔案無效，徵收行為違法，從而維護自身土地權利，獲得應有的賠償或補償。
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