未辦理完成房屋權屬變更登記手續
能否構成善意取得
【問】
我善意購買了某人的房屋，價格是合理的，並且我已經佔有了該房屋，我能夠基於《民法典》第三百一十一條規定取得該房屋的所有權嗎？
【答】
你所問的問題在目前審判實踐中經常被問到，即雖然沒有辦理完成不動產權屬變更登記手續，但是已經對不動產實施了佔有，能否基於善意取得制度取得該不動產的所有權。
對於善意取得所需滿足的條件，《民法典》第三百一十一條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。”
上述三個條件缺一不可。因《民法典》第二百零九條第一款規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”，而房屋屬於不動產，你善意取得某人的房屋需滿足《民法典》第三百一十一條規定的“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記”之條件。
因此，雖然你受讓某人的房屋的時候是善意的，價格是合理的，並且你已經佔有了該房屋，但是由於你所受讓的該房屋並沒有辦理完成不動產權屬變更登記手續，你不能根據《民法典》第三百一十一條的規定取得該房屋的所有權。
【文章來源】
——選自最高人民法院民事審判第一庭主編的《民事審判實務問答》（法律出版社，2021年7月第1版）
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