原標題：被“限跌”約談處罰，房企大幅降價為什麼這麼難？ 來源：財聯社
近段時間，部分房企為快速回籠資金，旗下專案出現較大幅度的降價行為。不過，房企降價並不容易，岳陽、長春、唐山、昆明等多個城市或提供住房銷售指導價、並要求銷售價格不得低於指導價，或透過召開座談會方式防止“惡意降價”行為，或對相關房企進行了約談。
“樓市的穩定，既不能任由房價非理性上漲，也不能出現過快下跌。由於市場分化，部分城市的樓市降溫較快，甚至出現房價快速下行跡象，這種快速回調不利於樓市整體穩定，因此出臺相應政策進行調節一定程度確有其必要性。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。
不過，也有開發商認為，在價格方面，應給房企一定自主調整空間。“下半年銷售壓力不小，但現在不敢輕談降價，因為要過多道坎。”上海一家中型房企市場部經理說。業內人士表示，如果要降價，可能要過“三關”：老業主、同行、地方政府相關部門。由於存在一定難度，現在不少專案只能用促銷的名義“暗降”。
“今年樓市趨冷，調控還在持續收緊，許多房企資金緊張，有企業甚至到了生死存亡的階段。為儘快回籠資金，有的專案小幅降價已經不能滿足資金回籠需要，只能降價拋盤。”一家總部位於北京的房企高層對財聯社記者表示。
“限跌令”重出江湖
隨著房地產調控持續收緊，市場正在發生微妙變化。
一方面，重點城市房地產市場降溫態勢明顯，部分城市面臨較大調整壓力；另一方面，房地產金融監管持續強化，主管部門不斷完善房地產企業“三線四檔”融資管理，使房企資金壓力進一步加大。
記者瞭解到，部分房企因陷入債務困境，在一些城市進行大幅降價促銷以回籠資金，此舉引發當地政府警覺。
“市場下行、銷售困難，房企高週轉模式難以持續。債務壓力下，房企目前有降價出貨的需求。”
貝殼
研究院分析師許小樂告訴記者。
出於穩定房地產市場等因素考慮，近一個月以來，岳陽、長春、唐山、昆明、株洲、桂林、江陰等城市，均對房企大幅降價採取了相應措施。
其中，岳陽對商品住房銷售價格提供了官方指導，明確新房銷售價格不得低於備案價格的85%；長春要求房地產企業合理申報商品住房預售價格並進行公示，且實際銷售不得低於九折的價格銷售。
唐山近期則召開了房地產企業座談會，內容包括打壓“惡意降價”以保持市場平穩等內容。昆明也召開了落實“穩房價、穩低價、穩預期”工作要求座談會，強調加強市場監管及監督，發現擾亂市場現象，尤其是惡意降價行為，情節嚴重者將停止專案網籤。
此外，據株洲官媒報道，近日融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業，採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格，銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序，株洲市住建局對上述企業專案負責人進行了約談，並計入企業信用不良記錄。
在此之前，山東菏澤今年7月底以“不正當競爭”為由，對一家大幅降價銷售的大型開發商進行調查。
從出臺“限跌令”城市的具體措施來看，主要從價格、行為主體和資金管控展開。首先，嚴管隨意降價現象，一般低於備案價85%便被界定為違規降價；其次，約談相關房企、代理機構，督查此類機構專案銷售行為；再次，嚴管銷售秩序和資金，各類促銷相關價款要納入監管。
對於多個城市出臺“限跌令”的市場背景，張波指出，從國家統計局資料來看，近幾個月房價出現環比下行的城市不斷增多，同時房企降負債壓力不斷增大，導致部分城市或區域房企加快出貨節奏，降價促銷的現象有所增加。“一旦引發降價潮會產生連鎖反應，將對市場形成不小影響，也會對土地市場、地方經濟產生較大影響。”
事實上，“限跌令”並非今年首次出現。過去十年間，東莞、杭州、馬鞍山、贛州、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等城市，都曾頒佈過“限跌令”。
早在2014年5月，杭州相關部門就曾規定，如商品房實際成交價低於備案價超過15%，將透過技術手段限制網籤。同年在東莞，出現了開發商降價超過15%，導致購房者無法網籤的案例。
2018年11月，安徽碭山某樓盤降價後被約談，並停辦預售證和處罰了4家合作銀行；2018年，濟南8大房企遭約談，被禁止“惡意降價”；2019年11月，安徽馬鞍山出臺“限跌令”，規定“商品房售價，不得高於備案價格，同時不得低於備案價格10%”；2020年3月，東莞“限跌令”規定，準售房源不得低於申報價格的90%。
“隨著市場降溫壓力傳導至房企，不少專案銷售節奏放緩，資金回籠速度變慢，從而出現各類降價的現象。從出臺限跌令以及約談房企的城市來看，主要是三四線城市，這些城市新房銷售壓力比較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。
房企降價面臨三重壓力
對於多個城市釋出的“限跌令”，房企持不同看法。
“對於企業來說，漲價不易，想要降價也很難，更是不敢明目張膽降價。”上述總部位於北京的房企高層向財聯社記者表示。
業內人士認為，房企大幅降價將面臨三重壓力，分別來自業主、同行及地方政府。“現在不敢輕易提降價，一方面害怕前期業主鬧事，另一方面也怕得罪地方政府。”一家全國性房企內部人士表示。
因降價引起的種種麻煩中，前期業主大規模退房及激烈抗議，往往令房企無所適從。近期降價的一些樓盤，部分業主發起維權，要求退房或要求開發商退還差價；激進一些的，甚至出現大鬧售樓部等現象。
“從購房者心態來講，都是買漲不買跌。房子一旦降價，前期業主覺得買虧了進而進行維權，這幾乎已經成為慣例。”一位房地產機構高層告訴記者。
張波認為，降價還可能形成房企之間的激烈競爭，“尤其是同一區域和板塊有多個盤在共同售賣的，降價很可能會引發價格戰。”
此外，分析人士表示，如果房企降價幅度過大，或將引來地方政府透過“限跌令”、約談、處罰等方式進行干預。
事實上，房企大幅降價面臨較大阻力。
在明降阻力重重的背景下，一些房企透過推特價房、墊首付、送精裝修等方式，選擇了暗降。對這些變相降價行為，開發商對外的口徑，往往是樓盤促銷，卻始終避談降價。
多位業內專家認為，在市場調整加劇的情況下，接下來會有更多房企透過降價回籠資金，也可能會有更多城市跟進“限跌令”。
“樓市在不同城市的分化越來越明顯。熱點城市在高壓調控下，房價相對穩定；三四線及以下城市，市場溫度變化非常快，預計下半年市場下行的城市會有所增多，未來出臺‘限跌令’的城市也會進一步增加。”張波告訴記者。
