房地產開發企業開發專案所發生的“開發間接費”，在列支與歸集中一直是企業與稅務部門都關注的焦點
由於“開發間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”存在歸集口徑與扣除標準的差異
，也導致了在專案實操層面認為控制的因素較大
“開發間接費”像一個可以包羅永珍的收納箱，貌似所有的成本費用都可以在它這裡被消化吸收
但作為開發成本的明細科目，由於其
土地增值稅清算時可以享受加計扣除的優惠政策，因此一般也就成為稅務機關關注的重點
本文將詳細闡釋這一點
01
什麼是開發間接費
開發間接費：
是指企業為
直接組織和管理開發專案所發生的，且不能將其歸屬於特定成本物件的成本費用性支出
主要包括：
管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、週轉房攤銷以及專案營銷設施建造費等
在實操中經常會與管理費用相混，也
有的企業按專案部發生的管理費用計入開發間接費，公司總部發生的管理費用計入期間費用的標準來劃分
但總的來說並不算十分嚴謹！
02
開發間接費與銷管財三費的區別
關於開發間接費與銷售費用、管理費用、財務費用等的區別，總結概括下主要包括以下幾點
（1）“開發間接費用”屬於 “成本”，並
在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加計扣除
（2）“銷售費用、管理費用、財務費用”屬於 “費用”，
在費用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加計扣除
（3）“銷售費用、管理費用”在土地增值稅清算中，
不得超過總成本的5%以內計算扣除
（4）“財務費用”中的利息支出，
凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額
03
關於開發間接費與管理費的誤區
對於兩者的誤區主要來自於劃分依據以及列支歸集科目上
開發間接費固然可以在土地增值稅抵扣中享有20%的加計扣除
但是在所得稅預繳方面並不佔優勢，管理費用屬於即期費用，可以降低當期所得稅的預繳金額
所以對於開發間接費與管理費的誤區主要存在以下兩個方面
一、為土增加計扣除，不加區分的計入開發間接費中
在很多專案中，實操中存在不少專案人員，
為了享受更多加計扣除的優惠，將開發間接費與管理費不加區分的全部計入開發間接費科目中
享受加計扣除的優惠政策，認為對最終的專案清算有利，人為有意地將費用更多的計入開發間接費，即將費用轉移到成本中去
如果能夠將開發間接費與管理費透過合理的方式區分，且儘量列支和歸集到開發間接費中固然是不錯的稅籌手段
但是不如不加區分的操作，也同樣會被稅務局認定為不合理
二、為減少當期所得稅的預繳金額，不加區分的均計入管理費用中
由於地產企業在預收階段，需要根據預計毛利率預繳企業所得稅，但由於企業當期的費用金額較小
企業又不願意按規定的可以扣除的費用預繳企業所得稅，隨意的將應計入開發間接費的費用計入管理費用中去
這點跟誤區一是兩個極端，所犯的問題都是為了達到某種目標，對開發間接費和管理費不加區分
而在實操層面中並不可行！
其實，以上操作誤區，都存在涉稅風險，而問題的關鍵還是在於將開發間接費與管理費用加以區分，提供合理的劃分依據。
