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首批公募REITs產品發行上市落地在即。
新經濟e線獲悉，深交所基礎設施公募REITs試點在技術層面準備工作已順利完成。為保障稽核、網下發售等業務有序執行，深交所基礎設施公募REITs稽核業務系統、資訊公開網站和網下發售系統自3月1日起正式啟用。
據瞭解，深交所上線了公募REITs稽核業務專區，並同步啟用公募REITs資訊平臺。借鑑創業板註冊制改革股票發行承銷業務經驗，根據基礎設施公募REITs網下詢價及發售特點，建立REITs專屬網下發行電子平臺，搭建網下發售系統。此外，深交所在業務專區配套了基礎設施公募REITs程式碼申請、發行、上市、存續期資訊披露等模組。
今年1 月29 日，滬深兩市交易所、證券業協會發布了基建公募REITs 業務的配套規則，共計7個檔案。檔案針對基礎設施基金的申請條件、發售條件、交易規則和監管要求等做了詳細的規定。至此，我國基礎設施公募REITs試點的配套檔案已接近完備，公募REITs上市交易指日可待。這也意味著，2021年將成為公募REITs的元年。
首批試點專案進入實施階段
2月25日，以“REITs聚勢產業乘風”為主題的大灣區基礎設施REITs發展論壇在深交所舉行。據深交所負責人在會上透露，深交所高度重視REITs產品研究與創新，初步形成國內規模最大、不動產型別覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的特色私募REITs板塊，為基礎設施公募REITs試點創造了良好生態環境。目前，公募REITs已進入首批試點專案正式實施階段。
該負責人強調，深交所將在試點中積累經驗、探索發展路徑，與各方協力確保試點工作開好頭、穩起步，助力深圳成為全國性基礎設施公募REITs產業發展聚集區，努力將公募REITs打造成為我國資本市場主流金融產品。
新經濟e線獲悉，此前，深交所透過走訪對接、座談研討、宣傳培訓等多種方式，與各級各地主管部門、市場買方賣方和中介服務機構加強對接，在物流倉儲、交通、產業園區、汙水垃圾處理、資料中心、能源發電等領域儲備一批專案，部分已由地方發改委推薦至國家發改委參與試點專案遴選答辯。
根據基礎設施公募REITs試點流程安排，專案由各省級發改委推薦至國家發改委，國家發改委再將符合條件的專案推薦至證監會履行註冊程式，符合法律法規規定的公募REITs專案可申請在交易所上市。
不過，從相關檔案也可以看出，公募REITs作為以優質不動產為底層資產的權益類產品，目前我國對相關專案的篩選條件較為嚴格，對專案的經營年限、現金流等都提出了相關的規定。
首批公募REITs的初步嘗試選擇在基礎設施領域進行，並且重點關注公共事業基礎設施、交通能源、產業園區、倉儲物流和資料中心。截至目前，滬深交易所已有數十單儲備專案，涵蓋了主要基礎設施型別，並覆蓋了多數重點區域和省份。
對此，有業內人士認為，真正擁有穩定現金流的優質基礎設施資產的地方城投平臺，融資渠道一般較為通暢，不太可能存在融資難的問題。並且，透過公募REITs融資意味著資產要出表，對這些平臺後續的評級和債權融資可能產生不利影響，使其發行公募REITs意願不高。相反，那些真正現金流緊張，融資需求較高的平臺，往往很少擁有符合公募REITs底層資產標準的資產。這樣的錯配，或使得短期之內REITs產品規模擴大存在困難。
具體來看，在我國的經濟發達地區如東部沿海地區的部分基礎設施專案，經營性收入穩定，在此後十幾年的經營期基本可以保證收益，以此為基礎的公募REITs產品收益性和穩健性會相對較好，長期的穩健收益能夠很好匹配銀行保險等機構的長期負債管理需求，因此適合銀行、保險等長線資金進行配置。
交易所稽核要點有這些
無疑，粵港澳大灣區、深圳先行示範區是基礎設施公募REITs試點支援的重點區域，具備發展基礎設施REITs市場的先發基礎和優勢。深交所方面對此表示，將全力做好專案的稽核、發售、上市、監管等工作，嚴格把關專案質量，加強監管的全面性、一致性、科學性和有效性，確保試點工作開好頭、穩起步。
公募REITs上市流程圖
那麼，交易所基礎設施公募REITs稽核關注事項究竟有哪些？以深交所為例，我們一起來看看。
一是基礎設施專案應當符合以下合規性要求：（1）權屬清晰，資產範圍明確，並依照規定完成了相應的權屬登記；（2）不存在法定或約定的限制轉讓或限制抵押、質押的情形，不存在抵押、質押等權利限制；（3）基礎設施資產已透過竣工驗收，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理審批、核准、備案、登記等手續；（4）基礎設施資產的土地實際用途應當與其規劃用途及其權證所載用途相符；（5）基礎設施資產涉及經營資質的，相關經營許可或者其他經營資質應當合法、有效；（6）中國證監會和深交所規定的其他條件。
二是基礎設施專案現金流條件：基礎設施專案現金流應符合市場化原則，基於真實、合法的經營活動產生，現金流持續、穩定，且來源應合理分散，直接或穿透後來源於多個現金流提供方。因商業模式或者經營業態等原因，現金流提供方較少的，重要現金流提供方應當資質優良，財務情況穩健。
三是基礎設施專案運營情況：基礎設施專案運營時間原則上應不低於3年，運營模式成熟穩定，且運營收入有較好增長潛力。針對產業園、倉儲物流、資料中心等依託租賃收入的基礎設施專案，要求近3年總體出租率和租金收入較高、租金收繳情況良好、主要承租人資信狀況良好、租約穩定、承租人行業分佈合理；對於收費公路、汙水處理等依託收費收入的基礎設施專案，要求近3年運營收入較高或保持增長、使用者需求充足穩定、區域競爭優勢顯著以及運營水平處於行業前列。
四是基礎設施專案的可供分配金額測算報告：可供分配金額測算報告應經會計師事務所審閱，測算期限不超過2年且不晚於第二年年度最後一日。可供分配金額測算應當遵循合理、謹慎的原則，並充分考慮宏觀及區域經濟發展、專案業態及用途、運營情況及未來調整安排、重大資本性支出、稅費安排、周邊生態環境及競爭環境發展等因素的影響。
五是基礎設施專案的評估方法和考慮因素：基礎設施專案評估機構原則上以收益法作為主要估價方法對基礎設施專案進行評估，在評估報告及其附屬檔案中披露評估過程和影響評估的重要引數，包括但不限於土地使用權或經營權剩餘期限、運營收入、運營成本、運營淨收益、資本性支出、未來現金流預期、折現率等。
