昨天說了REITs基金的一種T利思路，很多小夥伴感興趣，磨刀霍霍去認購，這裡先宣告一下，投資有風險入市需謹慎，不推薦賣血捐精傷害身體認購哈！
Reits基金到底行不行？封閉基金會折價的吧？這麼多認購哪個好呢？怎麼個交易規則呢？今天文章已經儘量簡化，但可能還是會有點燒腦，可以直接看結論。
REITs基金羊毛會虧嗎？
首先，長期來看，REITs基金目前會出現溢價的邏輯就是數量少，原始權益人戰略配售佔據了絕大多數份額。
①第一批REITs基金上市，更大的意義是填補了我國金融的一個投資大類——不動產證券化。
②一般來講第一批專案都要做得好看點，方便後續專案落地。從原始權益人戰略配售比例就可以看出來，最低20%的戰略配售比例，結果人家都買了50%以上。
一方面體現了專案原始權益人對底層資產的信心，另一方面提高了募整合功率，結果就是搞得機構都要開始搶。
③大部分戰略配售都在60%-80%，由於鎖定期限制，二級市場很容易出現供不應求的情況。
根據不同回報期限下的REITs基金P/FFO估算模型計算，其內含價值隱含折價修復，詢價區間上限定價讓利二級。
超額收益往往蘊藏在從0到1的機會中。
④因為沒有賣空約束，所以所有的看空者都不是真正的看空者，只能嘴上逞能，在再售期權價值的驅動下，上市初期價格更偏向樂觀者的定價，也就更容易出現溢價。
⑤9只REITs基金圍繞底層專案估值存在折溢價，按照（詢價區間×預計募集份額-專案估值）/專案估值計算，已披露相關資料的7只REITs基金平均估值溢價率處於-1。4%至12。28%。
前天6家REITs公募公佈發售時間，昨天另外3家也公佈了時間，9家保持一致，5.31日全面開放。
如果像香港、美國的成熟市場，已經存在大量的REITs基金，有很多場內的折價REITs基金，肯定不可能出現開盤溢價。
這次上市的REITs基金也是頭一批REITs基金，不像弘盈A有淨值保護，雖然這幾隻REITs基金具有盈利狀況穩健、原始權益人資質較強的特點。
但是薅羊毛總歸是有風險，誰也無法精準預測未來，我們只能說大機率會有溢價，小夥伴們要衡量自己的承受能力後再參與。
REITs基金買哪個好？
REITs本身還是非常優秀的一類資產，收益和安全性介於債券和股票之間，我們推薦認購後場內溢價賣出，想長持的可以考慮等場內折價後買入。
一、運營管理機構
9個REITs基金，除了普洛斯倉儲物流之外，其他8個專案的原始權益人都是國企或其子公司。
其中，廣河高速的管理機構為廣州交投，鹽田港倉儲物流為鹽田港集團，滬杭甬高速為浙江交投，招商蛇口產業園為招商局集團，首鋼生物質為首鋼集團，首創水務為首創集團，都是強AAA央企或者大型地方國企。
比如招商局集團，培育了一批耳熟能詳的近代企業，招商銀行、平安保險、中集集團、招商港口等，現為現為國家駐港大型企業集團、香港四大中資企業之一，十分可靠。
專案運營依靠原始權益人或關聯方，強AAA級或大型國企作為運營方更加穩定。
二、資產型別
不動產專案：
蛇口產業園、張江光大園、蘇州產業園、普洛斯倉儲物流、鹽田港倉儲物流；
收益權專案：
滬杭甬高速、廣河高速、首創水務、首鋼生物質。
4個收益權REITs每年發的錢比5個不動產REITs都高，但收益類專案的不同型別的專案收益來源不同，沒有可比性。
三、收益分類
REITs的收益來源來源於兩部分：一是收費權和租金收益，二是資產的潛在增值收益。
①對於收益權類專案，基金淨值會逐步下降，現金流分派率會逐步提高
。其實就相當是每年提前償還了一部分本金。
比如地鐵、火車、公交車，每年運營都能收回不少錢，但車是會慢慢折價的，還需要維護，對應基金就是淨值可能會慢慢降低，但是每年發錢多。
②對於不動產專案，現金流分派率高的專案反而不一定是最好的。
現金流分派率高，可能是因為基金淨值增長少。
比如租房子，房子和地皮本身就有價值，不會說你住著住著他就不值錢了。房子作為不動產，本身就有保值屬性。
相比而言，房子和地皮的增值會強於小汽車，但是每年賺到的錢可能不如開小汽車的多。對應基金就是淨值很可能會增長，但是每年分的錢不一定多。
但是這就需要你對房地產也有一些瞭解了，不動產專案的區位、經濟發展、運營管理等因素都會很大程度影響基金淨值的增長能力。
四、不動產REITs基金選擇
五個不動產專案中，有倉儲物流和產業園兩大類。
三個產業園分別位於深圳、上海和蘇州，都是出租率高、租金水平穩定、產業特色鮮明的園區。
三個產業園中，
蘇州產業園每年的分錢率預計更高
。但是從區位和管理人看，地處深圳，背靠孕育了招商銀行、平安證券的招商局集團的
招商蛇口產業園增值空間更大
。
兩個倉儲物流分錢率都差不多，鹽田港屬於港口倉儲物流，優點是有國資背書，有鹽田港集團這個大客戶。
而普洛斯物流園偏市場化運營，專注於物流、不動產、基礎設施、金融等領域投資管理與商業創新。普洛斯出租率高、經營淨現金流穩定，原始權益人在物流地產方面佔據龍頭地位。截至2020年底，普洛斯物流園資產總體出租率約98。7%。
目前九家REITs基金都已經開放認購，這裡
推薦招商蛇口產業園
。
五、收益權REITs基金選擇
收益權專案共4個，包含高速公路、固廢處理、汙水處理三個方向。其中，
高速公路的現金流穩定性可能高於固廢處理和汙水處理。
其中，滬杭甬高速專案已運營的時間較長，預計的現金流分派率高於廣河高速專案。
固廢處理類的首鋼生物質，未來將面臨國補退坡導致收入下降的風險。
電費收入將在2029年開始面臨國補退坡，如果沒有其他彌補措施，專案公司從2029年起每年營業收入預計下降5000多萬元。
綜上，不推薦首鋼生物質，推薦滬杭甬高速
。
六、交易規則
公眾投資者一律採用LOF模式進行資金交收和份額登記。
週一晶科轉債上市
正股行業
：公用事業行業中的新能源發電子行業，同行業在市轉債有三隻。行業屬於電源裝置，正股非龍頭。
正股近況：
PB1。39，20日漲幅-8。83%，60日漲幅-11。77%，流通市值95。24億。
轉債情況：
滬市可轉債，規模偏大，30億。截止今日收盤轉股價值81。04。同行三隻轉債平均溢價率19。793%。
預估價格：81.04*（1+19.79%）≈97.08，計算價格97-99。但晶科科技宣佈擬下修轉股價，根據上次海蘭轉債的經驗，預估上市價格108-110，破發風險較小。
