最近出爐的一份人口資料，上了熱搜。
據安徽省全員人口資料庫統計，2017年至2021年安徽省出生人口分別為98。4萬、86。5萬、76。6萬、64。5萬、53萬（預測），年增長率為-12。1%、-11。4%、-15。8%，-17。8%，整體呈斷崖式下降趨勢。
我看了一下這份資料的出處，是安徽發的人口與計劃生育條例意見稿，這份意見稿裡有一份說明，其中提到：安徽省出生人口連續4年減少，人口形勢極為嚴峻。
與此同時，意見稿裡還提出：除享受國家規定的三天婚假外，增加婚假十天；女方在享受國家規定產假的基礎上，將延長產假九十天；男方享受三十天護理假；在子女六週歲以前，每年給予父母雙方各十天育兒假。
職工在前款規定的產假、護理假、育兒假期間，享受其在職在崗的工資、獎金、福利待遇。意見稿提出，建立生育補貼制度。
拋開這些獎勵生育的措施不談，這份意見稿說明裡，用上了“極為嚴峻”、“斷崖式下降”這樣的詞彙，足見形勢頗為不妙。
出生人口不斷減少，原因只有一個：性別比失衡。
育齡青年越來越少，才是最大的問題。
事實上，安徽只是縮影，中部省份的性別比失衡現象，遠遠比我們想象的嚴峻。
出生人口性別比，是指一定時期內出生男嬰總數和女嬰總數的比值，通常用每100名女嬰所對應的男嬰數來表示。
國際上將出生人口性別比的正常值設定為103—107：100（即每出生100個女孩，相應出生103—107個男孩），其他值域則被視為異常。
按照這份報告，性別比已經達到了111%的水平，明顯高於國際上107的上限。
照這個標準，山東，河南，江蘇，安徽，湖南，湖北，江西，福建，廣東，廣西，貴州，甘肅，海南都屬於高於105%的“重度失常”的地區。
安徽，就屬於“性別比重度失衡”的地區。
回顧歷史，在1997年之後，10多年時間裡，性別比一直維持在120附近的高位，男多女少。
現如今，111%的性別比水平雖然比起以往下降了不少，還是高於我們的預期。
過高的性別比，失衡的人口結構，必然會影響到當地的房地產市場。
誠然，不少三四線樓市的去庫存邏輯依然是“婚房”、“農民進城買房”、“相親買房”，“光棍”在婚姻市場的競爭加劇，結婚必須“有車、有房、有彩禮”，是導致房價水漲船高的重要原因。
但是，長期維持男多女少的局面，必然會“反噬”房地產市場。
凡事須有度，當打光棍的群體越來越多，房價高到一定程度，大量的低收入年輕人會越過越“佛系”，結不起婚，對他們來說無所謂，反正就算努力也達不到女方要求的條件。
當有條件購房的群體越來越少，加上棚改熄火，三四線樓市才會露出原形。
任澤平發過一組資料：選取58個樣本三四線城市，以2015年1月房價為基期，計算房價累計漲幅均值。2016年6月底累計漲幅僅9％，2017年底累計漲幅升至35％，2018年4月快速上升至49％。隨著去化週期持續降低，三四線房價面臨的上漲壓力也增加。
去庫存的效果，好得驚人。
2016年-2017年，三四線透過棚改貨幣化去庫存分別為1。4億平和1。8億平，佔銷售面積的14。8％和18％。
然而，從2019年至今，棚改貨幣化逐漸退出，近兩年年均棚改任務總量不及2016-2018年的一半，各地拆遷開始迴歸實物安置，已經去掉的庫存再次積壓，對大量中小城市來說，沒了拿著拆遷款的購房者，房子很難再像2015-2017年那樣快速消化掉。
對中部、東北等依賴棚改房價大漲的城市來說，疊加性別比失衡，庫存再次積壓，已經成為冷冰冰的事實。
來看兩組資料。
1，中小城市可能有40億平米房屋空置。
民生之前此前發過一個報告，用兩組數字，粗略統計了空置房面積。
統計辦法很簡單，國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”，據此測算，大中城市房屋空置率為11。9%，小城市房屋空置率為13。9%，按保守的12%房屋空置率來測算，目前城鎮空置房屋面積為41。8億平方米，考慮空置住房的我國房地產存量，已經達到了349億平方米。
也就是說，40億平方米左右的房子，目前沒人住。
2，三四線城市“限跌”已成常態。
據《中國新聞週刊》10月2日報道，近日，河北省張家口市釋出“限跌令”，規定新取得預售許可證的專案不得低於備案價格85%進行銷售。
此前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個城市，針對開發商降價的情況出臺了“限跌令”。
這些城市有個共同點：都是三四線小城，都依賴棚改大漲，人口流出是通病，中部地區的小城市居多，與安徽的情況差不多，性別比都處於失衡狀態。
這就是未來房地產市場的趨勢：城鎮化速度放慢以後，會有越來越多不具備上漲潛力的城市，露出真面目。
與此同時，大城市卻在頻繁使用二手房參考價、限購、限售、限貸、增值稅、積分搖號等手段，限制房價過快上漲。
這一冷一熱的變化，預示著樓市終於告別了齊漲齊跌的時代，塵歸塵，土歸土。
