原標題：資本不再大玩地產中介遊戲丨焦點
電影《一代宗師》裡八卦掌掌門人宮羽田說，人活這一世，能耐還在其次，都是時勢使然，有的成了面子，有的成了裡子。無論是資本、地產企業，還是地產中介企業，都會如此。
中房報記者 李葉丨北京報道
世道輪迴。資本造出的地產中介黑馬，現在遭遇被離棄。
1月7日，房多多釋出公告，稱公司收到納斯達克股票市場有限責任公司上市資格部工作人員於2022年1月4日發出的書面通知。由於房多多美國存托股票的收盤價連續30個工作日低於每股1美元，公司不再滿足納斯達克上市規則5450中規定的納斯達克最低投標價格要求，將面臨退市風險。
就在前一天，我愛我家釋出關於持股5%以上股東減持股份計劃的預披露公告。
這份公告內容顯示，在未來6個月內，五八有限公司（下簡稱“五八公司”）擬透過集中競價、大宗交易或兩種方式相結合的方式，減持我愛我家股份數量合計不超過77，495，978股，減持比例不高於總股本的3。29%。
多重跡象表明，自2021年以來曾經備受資本青睞的地產中介行業正在遭遇一場“逃離”。
先是國內最大地產中介公司貝殼三季報業績不振，又遭渾水做空，指其財報作假。到12月底，融創中國再賣出貝殼股票，在近半年內套現超10億美元（約合人民幣69億元）。後是已完成六輪融資的居理買房在經歷了收縮規模、裁員的風波後，又遭遇騰訊、紅杉資本在內的資方相繼退出。
對這些現象，中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥在接受中國房地產報記者採訪時表示，資本追求的是快速的投資回報率。以前地產中介高利潤的時候資本迅速入股，給企業提供了大量的融資，以獲得高額利潤；現在整個地產業進入低利潤時代，資本就會選擇轉向新賽道。另一方面，資本的退出也會讓企業不那麼依賴險資，更有利於轉型。
全聯併購公會信用管理委員會專家安光勇則告訴記者，眾多資本退出地產中介領域，間接表現出目前國內房地產行業的狀況。“但這並不意味著整個地產中介的沒落。”
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隨潮起
過去的幾年裡，地產中介是當之無愧的“資本寵兒”。
2017年，我愛我家透過昆百大A借殼上市。2018年5月份，公司證券簡稱由“昆百大A”變更為“我愛我家”，我愛我家坐上“房產中介第一股”的交椅。在宣佈成立中介聯盟對抗對手之後，五八公司用“真金白銀”來鞏固合縱連橫的戰線，投資我愛我家並獲得8。28%的少數股份，總金額為10。68億元。
2019年11月1日，房多多在美國納斯達克證券交易所正式掛牌上市，發行價為13美元。
在上市後不久的2020年，房多多的股價有過一段時間的穩定上漲，2020年美東時間6月9日中概股房多多高開高走，盤中最大漲幅超過1200%，最高觸及127。69美元，創盤中歷史新高，日內觸發熔斷10多次，一夜暴漲了12倍。
2019 年年初，鏈家轉貝殼啟動上市的時候，國內資本界給出的估值是 600 億元人民幣。到2020 年 8 月 13 日，貝殼成功在紐交所上市，上市首日漲幅達到 87%，市值達 422 億美元。此後，貝殼股價一路上揚，市值一度衝到6000億元人民幣。
站在貝殼背後的股東也大有來頭，據其 IPO 資料顯示，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司 SVF II Shell Subco （ Singapore ） Pte． Ltd．、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12。3%、10。2%和 5。3%的股份。
相對於前輩們，成立於2014年的居理買房網的運氣也不錯，趕上了O2O概念的大潮，憑藉代言人迪麗熱巴衝上熱搜，7年內拿到六輪融資，各路知名投資機構密集現身。居理買房的高光時刻是2016年至2019年，幾乎每年都有投資方進入。居理買房網最近一次融資發生在2021年3月，其宣佈完成4億元C+輪融資，騰訊、海松資本領投、紅杉中國、原始碼資本、斯道資本等老股東繼續跟投。
在整個房地產市場從“黃金時代”進入“白銀時代”的轉折中，地產中介仍能獲得大量資本追捧，這得益於中國龐大的“存量房”市場。
高瓴資本創始人兼 CEO 張磊曾表示：“中國已成為全球最大的房地產存量市場，居民房地產市場的市值將近 300 萬億元人民幣，是美國的兩倍左右，但從存量方面流轉情況來看，年流轉率大概只是每年的 2%，明顯低於歐美市場水平，這對於存量房的交易和市場需求的更新，都意味著巨大的機會。”
融創中國在2017年增資收購鏈家股權的公告中將其投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產存量交易市場的發展空間。相信未來將會為本公司帶來較好的投資回報。”
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隨潮落
資本從來喜歡錦上添花，極少雪中送炭。資本撤離地產中介企業有跡可循。
截至2022年1月7日，我愛我家收盤價為3。26元/股，較2017年12月29日（收購完成後）的開盤價9。14元/股已經跌去64。66%。
遭遇股價下跌、市值縮水的不止我愛我家。
房多多上市兩年多來，股價從13美元下跌至0。37美元，下跌幅度達到了97。2%，市值也縮水至2970萬美元。
2021年三季報公佈之後，曾經的地產中介明星貝殼股價同樣遭受重創，一度跌破發行價低至17。75美元/股。自2021年2月以來累計跌幅超73%，總市值蒸發超4300億元。
股價暴跌的背後，是地產中介企業業績的暗淡。
貝殼2021年三季度財報顯示，總淨收入為180。96億元，較2020年同期減少24。53億元，淨收入下滑12%。
貝殼將這一下滑歸咎於現房交易GTV（房產經紀平臺交易額）的下滑。在這一報告期期間，鏈家門店服務的現房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元，跌幅為35%。
我愛我家財報顯示，在2021上半年，公司業績強勢反彈，但到了第三季度，營業收入和淨利又出現了下滑，其中三季度營業收入為28。17億元，同比下滑0。06%；歸母淨利潤（歸屬於母公司所有者的淨利潤）為9694。94萬元，同比下滑52。4%。
房多多財報顯示，截至2021年前三季度，房多多營業收入為8。62億元，同比下跌52。89%；歸母淨利潤為5。71億元，同比下跌344。22%。從資料來看，房多多三季度的淨虧損5。99億元，較上年同期虧損面再次拉大4。70億元，且已然超越了2020年全年2。21億元的淨虧損。
與萎靡的業績相伴的還有一系列如收縮規模與裁員的經營調整。
在城市表現上，房地產中介行業的窘迫也有體現，深圳市房地產中介協會資料顯示，2021年前三季度，深圳市累計關停房屋中介門店達642家，調研群體中有效實名登記中介人員約4。1萬人，較去年同期減少14。2%。
有地產研究人士將出現這一市場現狀的原因歸結為“樓市調控政策的持續發酵。”
2021年以來，多城市升級調控，陸續出臺“上調二手房貸利率”“二手房指導價”等調控措施，這些措施的影響直接體現在房屋的交易量上。
興業證券研報顯示，在重點監測的11個一二線城市中，2021年9月份核心城市新房、二手房整體成交套數同環比均下降。9月二手房成交套數同比減少53%，環比減少18%；分結構來看，9月份一線城市同比減少58%，環比減少23%，二線城市同比減少46%，環比減少13%。
還有聲音認為，未來的房地產交易將“去中介化”。理由是，多個城市試點推出的二手房交易平臺，可以把中介的功能包攬了。
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洗牌之後誰獲新生
對於資本退出中介行業的現象，獨立經濟學家王赤坤認為，無論是房地產行業還是房產中介行業，市場規模不再有新增機會，目前行業處於存量市場階段，行業成長紅利消失。與此同時，在行業企業走向衰退的時候，資本抽血會加速。如壯年轉暮，企業一旦走下坡路就很難走出困境，會出現經營業績、經營利潤和二級市場市值或估值三降局面。
袁帥則有不同的看法。他表示，資本追求的是快速的投資回報率。以前地產中介高利潤的時候資本迅速入股，給企業提供了大量的融資，獲得高額利潤；現在整個地產業進入低利潤時代，資本會選擇新賽道。資本的退出也有利於中介企業轉型。
“服務行業之所以產生，是因為隨著社會的複雜性在提高，一個人的精力和能力有限，有些事情從經濟的角度上看，你必須得花錢讓更熟悉更專業的人來做。房地產中介也是如此，買賣一套房子，時間成本非常高，沒有必要為了省一點中介費而浪費時間，委託給中介來參與完成整個交易環節最經濟。因此，房地產中介不會倒掉，倒掉的是簡單粗暴的中介服務和提供不了增值服務的中介而已。”袁帥認為，房地產中介行業正面臨著殘酷的市場洗牌，只有經歷多番市場洗禮、行業整頓，才能迎接更加光明的未來。
安光勇認為，隨著房地產市場的下行，地產中介行業也不可避免地遭受打擊，只不過比房企受到的直接衝擊稍微慢了一些。
“這並不意味著整個地產中介行業的沒落。”安光勇表示，考慮到房子對於一個普通家庭來說是最大的投資，且所伴隨的風險如買到爛尾樓或產權不明的房子等情況，以及各種時間成本，地產中介仍是不可或缺的行業。同時，房地產行業的下行，以及一批房企的倒閉，也將帶來新型地產中介的崛起，如法拍房的中介。
安光勇預判，在這次洗牌中，只依賴傳統模式，或靠簡單粗暴的原始模式的地產中介會消失在歷史的舞臺中。
